房地產開發(fā)項目現場管理存在的問題及對策

文/ 姜永濤 上海奉賢發(fā)展（集團）有限公司 上海 201400

隨著我國經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)也在不斷興起，各種房地產開發(fā)項目如雨后春筍般的不斷拔地而起。房地產開發(fā)項目是一個系統的開發(fā)項目，而房地產開發(fā)項目的現場施工管理則是這個系統中的核心與關鍵。

在房地產開發(fā)項目管理中，進一步提高管理水平具有必要性。首先，從經濟效益視角看，房地產項目開發(fā)中涉及的資金投資數額較大，如若不能加強管理，則增加企業(yè)經濟風險，造成企業(yè)資金周轉不靈，甚至浪費諸多不必要的資金。通過強化管理，有助于實現經濟效益的最大化。其次，從社會效益視角看，房地產項目開發(fā)工程質量，關系著人民生命財產安全，只有強化管理，提高工程質量，才能提升房地產企業(yè)的社會形象，為其實現社會效益最大化奠定堅實的基礎條件。由此可見，強化房地產開發(fā)項目工程管理尤為重要，能夠推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展進程。

1、房地產開發(fā)項目現場管理存在的問題

1.1 前期策劃準備不充分

對于房地產開發(fā)項目來說，前期策劃尤為重要，通過研究發(fā)現，部分開發(fā)項目投資者把重心放在地塊選擇上，而對市場變化關注度不夠，使得開發(fā)中前期策劃準備不夠充分、策劃方案不全面、不詳細等問題發(fā)生，從而使市場消費定位發(fā)生嚴重偏差。開發(fā)前期準備工作不夠充分的主要表現在：沒有整體、全面地考量開發(fā)現場的地質情況、施工條件等，這使后續(xù)的開發(fā)及決策耗費較長的時間，以致整個項目由設計至實施過程的總體進度無法有效控制。此外，若項目決策不能按照計劃執(zhí)行，或是執(zhí)行不夠全面、詳細，則會對整個工程決策產生不良的影響。

1.2 組織協調與現場管理體制不夠完善

當前，國內房地產項目在開發(fā)管理過程中，缺乏完善的管理體制，很多開發(fā)人員僅沿用以往一般的管理方式，未能針對項目的實際情況深入加強項目管理，這就使得事前控制、事中管理發(fā)生脫節(jié)，最后難以較好地控制項目開發(fā)進程，導致項目開發(fā)時間延長，甚至增加項目開發(fā)成本，項目成本控制作為項目開發(fā)核心，在項目開發(fā)中起著關鍵的作用。如果未能綜合考慮開發(fā)過程中的各方面因素，則最終影響房地產開發(fā)過程中的組織管理及實施。

1.3 組織協調與現場管理行為不夠規(guī)范

在我國經濟不斷發(fā)展的大環(huán)境下，經濟體制改革愈發(fā)深入且法律制度也相對健全，很多法律、法規(guī)均趨于成熟化、全面化。盡管如此，還有很多機構仍然缺乏足夠的行政力度，部分地方政府或是建筑監(jiān)管部門，未能積極落實組織協調及現場管理工作，這就容易在項目開發(fā)過程中發(fā)生執(zhí)法不嚴的情況，最終給房地產開發(fā)單位帶來不同程度的風險。

1.4 現場管理中的完工驗收管理流程不夠嚴謹

個別房地產開發(fā)商認為，建筑工程按圖紙要求全部完成施工就視為工程竣工，驗收工作只是手續(xù)問題，希望驗收工作能夠盡快完成。因此，個別開發(fā)單位在管理項目分項驗收環(huán)節(jié)時，缺乏嚴謹性，不重視施工過程資料的整理及保存。使房地產開發(fā)項目整體竣工驗收過程中，出現驗收資料不齊，或是結算依據不足等方面的問題，最終影響驗收工作難以順利進行。

1.5 缺乏建設項目全過程綜合管理意識

在我國房地產工程建設中，無論是從工程的計劃任務書階段，還是到后來的工程準備、施工中以至于到后期的工程竣工等階段，都有相對應的規(guī)范來進行管理。但從現階段的工程現狀來看，各個階段之間并沒有很好的銜接和協調，他們之間都是相互獨立的，不能做到團結協作，很多階段質量管理工作不能夠落到實際中，都只是走過場和形式。雖然在工程建設中，無數次提出了要加強注意質量管理工作，但通常情況下，根本沒有起到任何作用，并沒有進行系統的、全面的管理，只有發(fā)生了質量問題才會想起來去彌補，造成了更大的損失。

1.6 施工人員整體素質不高

房地產工程的施工人員絕大多數是農民，其學歷以及綜合素質等方面都不能夠滿足施工的需要，這就使得在施工中的技術性、規(guī)范性以及紀律性都很低。另外，作為整個工程的管理者，面對農民工素質不高的問題不夠重視，鮮有對其進行安全以及技術等方面的培訓。更有甚者在招工的時候，很多施工單位對其沒有進行任何的培訓，就進入現場進行施工，從而使得施工過程中施工人員有很多的問題出現，對整個房地產工程的質量造成很大的影響。

2、房地產開發(fā)項目工程管理的對策建議

2.1 強化準備階段管理

在開發(fā)房地產項目時，應對準備階段加強管理，使市場定位更具精確性，有利于實現房地產開發(fā)企業(yè)經濟效益、社會效益的最大化。首先，在房地產開發(fā)項目實施過程中，應加強對相關法律法規(guī)的有效調查，了解市場發(fā)展情況、政府相關政策等。在此基礎上，房地產開發(fā)企業(yè)能夠有效把握發(fā)展方向。其次，房地產開發(fā)企業(yè)在開展項目工程管理時，應進行必要的市場調查，確定項目實施地點、了解實施環(huán)境、確定消費群體。最后，對房地產開發(fā)項目周邊的同類項目相關信息加以了解，并掌握開發(fā)商實力，對自身項目加強合理設計，對增強競爭力發(fā)揮著重要作用。

2.2 加強工程進度管理

房地產企業(yè)發(fā)展中，加強施工進度管理尤為關鍵，有助于進一步強化企業(yè)內部管理。首先，房地產開發(fā)企業(yè)針對項目工程制定科學合理的施工進度管理計劃，并完善相關管理制度，確保施工進度。其次，施工進度管理計劃編制完畢后，相關人員應對計劃加強審核，以確定管理計劃是否可行。再次，應設立監(jiān)督部門，針對施工進度管理工作加強監(jiān)督，并與預期目標相比較。在此過程中，相關人員應進行必要的跟蹤性處理，并對房地產開發(fā)項目工程的實施情況加以充分了解，以及時調整施工進度，保證總體施工進度的合理性。最后，相關人員在控制和管理施工進度時，應及時對進度加以檢測，并對項目成效等方面加以綜合性評估。

2.3 加強工程成本管理

隨著房地產開發(fā)項目工程的深入開展，相關管理問題逐漸增多，特別是成本增加問題。因此，加強施工成本管理非常必要。長期以來，成本管理問題是房地產開發(fā)企業(yè)尤為重視的問題，但在實際成本管理過程中，仍然存在著較多不足，不利于成本管理工作的有效開展。對此，應采取有效的成本管理策略。首先，在成本管理中，相關人員應做出科學合理的決策，為管理工作提供正確指導。其次，應加強造價成本的管理，將造價管理貫穿于房地產開發(fā)項目工程的始終，從全方位視角而開展造價成本管理工作。最后，管理人員應充分考慮投資決策等問題，對成本加以有效評估，從定性、定量等方面著手，并對工程變更等因素加以考慮。

2.4 加強工程質量管理

房地產開發(fā)項目的質量與人們生命健康聯系密切，只有加強工程質量管理，才能提高工程質量，促進房地產項目可持續(xù)發(fā)展。首先，提高管理人員的綜合能力素質水平，使其端正管理態(tài)度而開展工作，以達到提高業(yè)務水平的目的。其次，對建材市場加以優(yōu)化，嚴把材料關。在此過程中，指派專人全權負責材料采購工作，有利于材料運輸和提高倉庫管理水平。最后，創(chuàng)新工程質量管理模式，不僅可以通過自我創(chuàng)新途徑而探索新管理模式，而且可以借鑒先進的國外管理經驗。

2.5 加強工程風險管理

在房地產開發(fā)項目發(fā)展中，工程管理發(fā)揮著重要作用，尤其是風險管理，對實現項目經濟效益最大化有利。房地產行業(yè)周期較長，并且投資數額較大，如若不能加強風險管理，則對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展產生較大威脅。因此，在加強施工風險管理中，相關人員可從以下方面開展工作：首先，完善相關合同，使協議簽訂雙方能夠最大限度地轉移風險，以降低自身風險隱患。在此過程中，房地產企業(yè)與合同簽訂方應明確和各自履行職責，共同維護合同的法律效力，避免對房地產企業(yè)造成不良損失。其次，加強保險管理，積極與相關保險公司合作，使保險公司為房地產企業(yè)承擔一定數額的費用，能夠實現風險轉移，降低房地產企業(yè)項目風險。

2.6 加強施工人員的管理

房地產工程施工質量會在較大程度上受到施工人員職業(yè)道德修養(yǎng)和施工技術水平的決定性作用，也會對房地產工程日后運營成效產生影響。因此，在選擇施工人員、管理人員以及技術人員時，需要保證資質符合相關要求，將施工團隊組建起來之后，需要大力培養(yǎng)施工人員的質量意識和安全觀念，并且通過積極的教育和培訓，促使其專業(yè)操作水平得到提高。

結語：

綜上所述，房地產開發(fā)一項較龐大且復雜的工作，做好開發(fā)中組織協調及現場管理工作，對促進項目施工有效開展及提升施工質量等方面具有積極作用。房地產開發(fā)中組織協調及現場管理工作的順利實施與否，也會影響項目質量管理水平，同時對提升房地產商在市場上的競爭力也起到促進性作用，這對之后促進房地產項目的有效開展具有重要參考意義。