住房置業擔保如何規避風險

文/劉春雨 山東省煙臺市住房置業擔保中心 山東煙臺 264000

住房置業擔保是指住房置業擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。有以下特點：住房置業擔保公司提供的住房置業擔保，是個人住房貸款擔保方式的一種補充；是特定的專業性擔保機構提供的保證擔保，以區別其他形式住房保證擔保行為；規定了保證方式和反擔保方式，住房置業擔保提供的保證方式是連帶責任保證，依照連帶保證的法律規定，債務人在主合同規定的債務履行期限屆滿時沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔連帶保證責任。因此，應將預測、控制、規避、化解擔保風險作為置業擔保的重中之重，采取有效措施加以防范和規避。

1、建立并不斷完善擔保風險防范體系

置業擔保潛在按擔保程序劃分主要有：擔保程序設計上的風險；借款人提供擔保資料的風險；抵押權實現風險；還貸違約風險；處置抵押物風險；抵押物滅火及貶值風險；財務風險等多種、覆蓋擔保全過程的潛在風險。建立和不斷完善擔保前防范、擔保后監管、對已出現風險如何化解的風險防范體系，明確和采取覆蓋置業擔保全過程及各環節規避風險的目標和方法，形成縱橫連貫的風險控制網絡勢在必行。

2、按擔保業務流程分別確定擔保各環節規避風險的目標和方法

（1）擔保前風險防范。嚴格、認真審核借款人條件和提供資料的真偽、可信程度。對銀行自營貸款擔保一般應進行擔保前調查。對在不同所有制單位從業的借款人，針對還款能力、信譽程度采取不同考核方法和標準，一般與重點相結合，結合微機風險測評數據，綜合分析確認風險程度，再決定是否提供擔保。

（2）完善內部風險控制制度。由于住房置業擔保機構為借款人擔保的期限長達二三十年，盡管當前出現的擔保逾期只是極個別的，但隨著擔保時間的延長，潛在的風險將隨著時間的推移逐步暴露出來。國際經驗表明，住房貸款違約高峰期大約出現在貸款后的3至8年，為了切實規避風險，應從以下幾方面著手。一是建立風險控制機制、風險監控指標和預警系統，建立和完善住房置業擔保機構風險準備金制度、會計核算制度、信息披露制度等；二是對擔保保證金存入各銀行的比例、擔保風險基金的提取方式以及如何使用應加以明確；三是因擔保業務的政策性較強，應建立以政府信用為后盾的住房置業擔保體系，在住房置業擔保機構的注冊資本中應有政府預算資助部分。

（3）風險的化解。出現的風險主要有抵押物滅失、意外事故和自然災害、借款人違約等。為減少擔保公司損失，化解已出現的風險，可與借款人協商，提供過渡房屋租住，處置已抵押房屋；與借貸方協商重新安排還款期限等辦法。

3、規避內部財務風險

控制目標是對潛在風險提取準備金、提高財務對風險預警和信息反饋能力，安全運作公司資本金，規范經營管理。方法可采取：

（1）建立擔保風險準備金，抵御財務風險。按營業收入35%提取，專戶存儲、專款專用。主要用于自然災害、意外事故造成抵押物的損失，以及因借款人違約由公司承擔的連帶責任，在損失發生前的預防和控制風險采取措施的費用。

（2）先期由于擔保公司資本金數額與營業收入不對等，直接影響公司凈資產收益率、投資回報率，從而影響股東持股信心及公司整體業績，增加財務風險，應積極開拓市場，可考慮進行國債回購，開展附營業務，增加收入，盤活閑置資金，提高投資回報。

（3）加強公司財務管理、增收節支、搞好利潤規劃，努力降低成本、費用水平，增強公司發展實力和后勁，增加企業積累，增強抗風險能力。

（4）拓寬視野、更新觀念、拓展業務領域。在開展好個人住房置業擔保這一主業前提下，根據公司經營范圍，向代售個人住房，代售經濟適用房等領域拓展。以主營業務帶動附營業務，以附營業務推動主業開展。不斷擴大置業擔保業務規模和提升執業檔次，通過提高經濟效益化解財務風險。

4、建立擔保風險控制責任制和考核指標

對擔保服務收費的標準科學化以及明確化，加快制定商業性銀行貸款的擔保費標準。還有就是要給予一定優惠政策以及風險補償，在風險保證金稅前提取的舉措要積極實施，提高住房置業擔保公司的抗風險能力。要積極的發展置業擔保公司，擴大置業擔保的規模等，以及通過對市場優勢資源的整合，進一步促進住房置業擔保行業以及房產業的共同發展，只有在這些層面得到了充分重視和加強，才能有助于促進住房置業擔保業務水平提高。

5、加強對住房置業擔保體系的完善性構建，就要在定義上能明確化，將其確定為政策性住房金融機構

以及要將其和住房公積金相聯系，將其歸入到住房金融體系當中重要組成。為能對這一目標加以實現，就要從多方面加強重視，規定住房置業擔保公司對中低收入群體住房擔保業務量比例進行明確化，在中低群體的購房過程中要進行相應的設置，購房債務支出要占據家庭收入百分之三十以上，在購房的用途上要是自住，第一次進行的購房以及再次購房但目前居住水平低于本是平均水平等[4]。

結語：

通過這一系列的方法措施實施，就能有助于對住房置業擔保公司運行效率進行提高，對住房置業擔保體系的完善也比較有利。

[1]關于住房置業擔保行業關鍵風險指標體系的設計思路[J].住宅產業，2012,（12）:64-66.

[2]王杰.關于住房置業擔保行業關鍵風險指標體系的設計思路[J].住宅產業，2015（12）.

[3]龔傳洲.科技創新的風險收益分析[J].科技進步與對策，2014（03）.

[4]薛紅紅.房地產市場調控背景下房貸險的出路探析[J].南方金融，2015（11）.