房企共配建無償移交給地方政府的稅務處理

文/高建國、蔣克民 開封浙商百合置業有限公司 河南開封 475100

如果你的項目配建有學校、幼兒園就得注意了，建校成本在土地增值稅清算及所得稅匯算列支時是很麻煩的事。請看“我”的實務：

根據開封市祥符區人民政府[2017]8號區政府常務會議紀要工作部署：政府出地，有我公司擬出資1500萬元，建造“祥符區第四實驗小學”土建工程。建成后產權無償移交政府作為國有資產管理。

請商榷：此項目以何種方式符合稅收列支政策？

公共配套設施費，指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。具體來講，房企開發項目配套設施包括：居委會用房、派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、商店、文體場館、中小學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、健身設施或用房、環境衛生用房、自行車棚、公共廁所、其他服務設施等等公共配套設施費。全面營改增后，房地產企業對以上公共配套設施的處置應如何進行稅務和法務處理一直是廣大房地產企業和稅務機關征管人員關注的焦點和熱點問題。

首先弄清產權歸屬的法律規定 。根據《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第62號）第七十三條和第七十四條的規定，建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房，和占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。

另外根據《中華人民共和國人民防空法》第一章第五條：國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。同時根據《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第62號）第五十二條的規定，國防資產屬國家所有。 基于以上法律規定，地下人防設施權屬應為國家所有。通過地下人防設施改造的車庫，收益歸投資者所有。

關于印發《物業承接查驗辦法》的通知（建房[2010]165號）明確：建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。《關于進一步規范住宅小區及商住樓通信管線及通信設施建設的通知》（信部聯規[2007]24號）也明確規定，通訊設施作為項目配套設施統一移交。

1、增值稅的處理規定

根據財稅[2016]36號文件附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第（二）項規定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產應視同銷售進行增值稅處理，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

根據以上法律政策規定，房地產企業項目內建造公共配套設施無償移交給地方政府，用于公益事業或者以社會公眾為對象的不視同銷售處理，不繳納增值稅。但應符合以下條件：

（1）無償移交給地方政府未作價結算的共配建。如果屬于未單獨作價結算的配套公共設施，無論在項目區域內（紅線之內）還是項目區域外（紅線之外）無償贈送用于公益事業，不視同銷售；

（2）無償移交給地方政府用途用于公益事業的共配建；

（3）共配建在可售面積之外。如果在紅線之外建造的公共配套設施無償移交給地方政府于公益事業的，同樣不視同銷售征收增值稅。如果房地產企業建造公共配套設施在可售面積之內，則要么將公共配套設施的銷售價格分攤到每一位買房者的購房價格中，要么單獨對外作價銷售。房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用于公益事業，不視同銷售。

2、土地增值稅的處理

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

（1）建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

就以上文件規定我們認為：土增稅扣除沒有問題，但所得稅列支恐怕有些牽強。因為，企業必須是在開發區“內”建的學校成本費用才能按公共配套設施費列支。企業不拿地，應該就屬于“外”了吧

3、企業所得稅的處理

根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知 》（國稅發〔2009〕31號）第十七條規定，企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理

該項目所得稅列支可以走捐贈。《中華人民共和國企業所得稅法》第九條規定：企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。前提是必須取得教育部門以公允價開具的捐贈票據。

另有更大的政策利好。今年全國人民代表大會常務委員會重新修改了企業所得稅法捐贈支出扣除規定方法。如果在年度利潤總額12%以內扣不完，新法給出了政策紅利，準予結轉以后三年計算抵扣。給力吧！