影響房價的主要因素芻議

文/徐金鵬 高郵市住房保障和房產管理局 江蘇高郵 225600

房子首要的問題是解決居住的，居住是其基本功能和屬性，但不能排斥房屋具有的經濟功能，社會發展功能。

1、住房問題在不同時期，發揮著不同的功能和作用

建國初期，解決住的問題主要是靠 “集體宿舍”。到70年代末80年年代初，我國住房問題定位為“福利分房”（公有產權房以較低的租金出租給干部職工）。1994年5月，住房制度改革提上議事日程，國務院發布《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，各地各單位主要通過自建或集資解決本單位職工的住房問題，住房定位為“福利為主，購買為輔”。到1998年7月，國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確宣告 “停止住房實物分配”，把解決職工群眾住房問題定位為：以經濟適用房為主的安居工程。2003年8月，國務院出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，標志著房地產業定位為國民經濟的支柱產業。直至2013年，這是我國房地產業發展的“黃金十年”。2016年12月，中央審時度勢，對房地產市場進行分析的基礎上，明確要求：要抑制房地產泡沫，又要防止出現大起大落。首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”作為房地產市場平穩健康發展的定位。2017年10月黨的十九大報告將住房問題作為民生保障的組成部分，進一步明確提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”住房問題再次回歸到其本質屬性。

2016年度一線城市住房價格強烈反彈，并波及二線城市，投機特點明顯，金融風險隱患加大，9月30日各地各部門紛紛出臺限令措施，維護房地產市場穩定。解決住房問題，防范遏制投機行為，特別是房價位高的問題，僅靠限令政策是不可持續的，必須標本兼治，綜合施策，因地因時而為。

首先是人口因素。房子是用來住的，人口的增減決定住房需求的規模。人口凈流入城市，也是住房凈增加城市，要按照人口動態流入的需求，把握建設用地上市節奏，保證供需平衡，任何一方面的脫節，必然影響房價的漲跌。流動人口又決定了房屋租賃市場的繁榮與否。四、五線城市總體是人口流出大于人口流入，平衡好大中城市人員規模，調整人口流動，根本上在產業結構調整，要縮小城鄉之間的差距，提高人口增長與變動的穩定性，是解決住房問題的首要因素。

其次是土地因素。土地聯結房地產庫存，剔除炒作影響，供地較多，房地產庫存就會越高，商品房供給充足、充分，房價上漲的空間就越小，反之，房價上漲的潛力就越大。考慮城市的發展規模、發展方向和發展速度，綜合城市布局、產業布局、功能特點，要有計劃地制定土地供應的長期規劃和近期計劃，注重與城市總體規劃的銜接與調整。分析商品房的庫存情況，特別是隱性庫存（空置率）及房屋租賃狀況，及時調整土地供應計劃，對閑置土地及時收回，對隱性開發嚴懲與打擊。土地資源的有限性也決定了建設用地的有效供給，保持住宅建設用地的平衡供給，調節好住房供求關系，促進房地產價格穩定、合理。土地使用是從根本上解決房價的漲幅因素之一。

第三是財稅政策。房子用于居住，是其基本屬性，但造房子卻具有社會功能、經濟功能，在國民經濟發展的高速增長期，房地產業是國民經濟的支柱產業之一，有利于推動各行各業的發展，房地產業的上、下游產業多達近百項，房地產業的發展已然成為社會經濟發展的晴雨表。現行的財政稅收體制機制決定了社會經濟各項稅收一大部分進了國家財政的籠子，有利于國家集中力量辦大事。地方要發展，要政績，甚至要吃飯，錢從哪里來？銀行不會白白給你錢；向民間融資總是要還的，風險太大；只有土地，城鎮化的推進，土地的增值是地方政府的“大口袋”，土地價格的上漲必然推動房價的增長，與其揚湯止沸，限價、限購、限限……，不如釜底抽薪，讓土地回歸本源，緩解地方政府更多的創收途徑，改革現行稅收機制，讓地方政府有更多的稅收自主權，變地方土地財政、融資財政為產業財政、創收財政，從而推動住房產業回歸本質屬性，實現“房住不炒”的定位。

第四是金融杠桿。從全款購房到負債購房，美國老太的購房故事已廣泛流傳并深入人心。金融是支撐房地產業發展的擎天柱，金融杠桿越強，房地產風險越大，既要遏制房價過快上漲，又要防止房價大起大落，穩定房地產業的健康發展，是近幾年中央經濟工作會議的重點議題，明確強調要加強研究，建立符合國情的基礎性制度和長效機制。實踐證明，通過金融杠桿調控房價，只會越來越漲，并非治本之策，說到底金融業也有很大的趨利性，2016年我國GDP增加為5萬億，銀行體系卻創造了30萬億資產，金融業與實體經濟發展已嚴重錯位，五年一度的中央金融工作會議，重申了金融的天職是服務實體經濟，習近平提出，做好金融工作要把握的原則中，排在首位的是“回歸本源”，要讓資金“脫虛向實”。房地產業本身是實體經濟，但由于炒作就虛擬化了，到2016年底，全國人均住房面積已達36.6㎡，人均一套住房以上，已經實現了小康社會人均住房面積（35㎡）標準，2016年，大中城市房價強烈反彈，2017年中小城市房價普遍上漲，房地產經濟虛擬化、泡沫化明顯增大，化解房地產風險，金融風險，政府債務平臺風險，從“金融去杠桿”到“經濟去杠桿”，是中央審時度勢做出的重要決策和部署，必將對房地產業發展產生深遠影響。

第五是政府調控。房地產業發展長期看人口，中期看土地，短期看金融。但是住房制度改革以來，房地產業受政府政策調控的影響顯著。經濟下行壓力明顯，政府則放松調控政策，以刺激房地產行業增長。房地產的調控多時多處從需求端發力，以限制需求為主，政策放松，房價反彈，政策收緊，房價回落，但短期行為無法消除房地產市場的潛在需求和看漲預期，以致房價就像海潮上漲一浪高過一浪，在人口規模較大的城市，調控的刀刃也挫傷了“新市民”的剛性需求，另一方面，中小城市造成庫存加大，不平衡不均衡矛盾突出。2015年中央經濟工作會議做出加強供給側結構性改革的決策，深入推進“三去一降一補”改革，2016年12月首次提出“房子是用來住的”，黨的十九大進一步明確“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，進一步深化住房制度改革已經箭在弦上。通過房地產供給側結構性改革，堅持以政府為主導的保障房供應與以市場為主導的商品房供應相結合，盡快制定出臺《住房租賃條例》和《住房銷售條例》，建立和完善租售并舉的長效機制，逐步取消商品房預售制度，深化基礎性制度建設，跳出房地產“調控一次，房價上漲一次”的怪圈，從而扭轉市場對房價的預期，逐步化解房地產泡沫。

第六是優質房源。抑制房價過高過快上漲最終還是靠改革，靠制度。房地產業發展已經進入了新常態，人民群眾對住房的需求也從剛性需求向改善性需求轉變；從有房住向住好房、住大房轉變；從有一般居住功能的小區向有優秀物業、服務齊全、功能智慧的小區轉變。房地產企業要掌握時代發展的新變化新要求，增強社會責任感，更多更好地提供優質產品（房源），提高精裝房比例，提高適應市場需求的三居室或四居室結構房型比例，提供智能性高、智慧性強，與城市社區融合度高，環境優美，服務便捷的小區比例，讓房價更加符合市場規律，在合理的收入比例區間內，遏制房地產泡沫不斷膨脹。

第七是投資取向。到2020年，隨著全面小康社會的建成，老百姓逐步走向小康與富裕，不僅腦袋活起來、亮起來，而且口袋鼓起來，老百姓手中有錢，要實現保持增值，投向哪里？投股市、投基金、投債市、還是存銀行，這些投向風險大，又不能增值，房地產成了最好的選擇。過去無論房地產如何定位，住房財產的保值增值是最大最快的財富，未來，如何引導老百姓的投資取向，將決定房地產的發展定位能否實現，也將決定中國經濟的發展走向，是繼續“脫實向虛”還步“脫虛向實”？處在中國特色社會主義新時代的歷史轉折點上，振興實體經濟，化解房地產泡沫，是中國走向富強的根本出路。

[1]徐滇慶.房價下跌意味著什么[J].中國房地產業.2014.11