以流程優化構建房地產企業核心競爭力

文/王永勝 中國中鐵股份有限公司 北京 100039

1、引言

在日益激烈的市場競爭環境下，一個企業要想脫穎而出，就必須要有效配置與整合資源，提高核心競爭力。房地產項目開發是一項伴隨高投入、高風險的投資經營項目，只有加強核心競爭力，才能使企業在激烈競爭環境下獲得良好效益，實現持續健康發展。

2、提升核心競爭力的關鍵點及解決思路

2.1 梳理戰略思路

如果只有公司高層對戰略有明確的思路，但尚未在全公司上下形成共識，員工對公司未來發展缺乏使命感和責任感。公司戰略很難從上至下形成行動的一致性。所以，首先要明確公司定位及總體戰略目標，其次在打造關鍵環節價值鏈時樹立核心優勢，最后建立合理的組織架構、核心業務流程、適合自己發展的績效管理體系和薪酬管理體系。

2.2 重建組織架構

企業雖然建立了基本的部室設置，但是容易存在組織體系中職能不完善、分工不清晰、部門職責配合不暢、部門承擔職能不合理等現象。因此，首先要建立高層決策體系，其次要清晰職能分布，最后要明確部門分工。

2.3 明確權責體系

企業規模的擴張會導致管理幅度的增大，少數人集權的現象容易制約公司的快速健康發展。因此，首先要對管理幅度進行監督，其次要細化部門職責和崗位權責。

2.4 優化業務流程

企業跨部門的流程協作往往不如部門內部的流程運作順暢，主要是由于各部門在合作過程中過多考慮自身利益，不愿意承擔責任，事件在部門的相互推諉中得不到及時的處理。因此，首先要加強工作和流程銜接，其次要圍繞目標成本管理和計劃管理流程規劃公司業務流程，最后要優化核心業務流程及明確作業標準工具。其中，優化核心業務流程是基礎性的支撐。

3、流程優化的主要控制要點

3.1 設計管理流程

設計管理能力是房地產企業的核心之一，設計管理能力在能力競爭中尤為關鍵。設計不僅決定了公司產品的收入，同時也決定了產品的絕大部分的成本支出。在設計管理流程中，要著重抓住以下幾個方面。

3.1.1 委托設計單位選擇階段

在選擇和管理委托設計單位時，要遵循公平、公正、公開的原則，對設計供方的選擇過程實施控制，選擇質量可靠、價格合理、且符合公司業務要求的設計合作單位，健全設計供方的履約評價機制，逐步形成穩定可靠的外部資源伙伴。

3.1.2 設計任務書階段

設計任務書是設計的起點，在設計任務書的各個階段，我們需要有不同的關注點，不僅僅需要關注市政規劃、產品定位、企業戰略等，還要關注相關參與部門的反饋意見。同時要為設計預留充裕的時間，不能僅僅為了工期、時機，而草草編制設計任務書。

3.1.3 設計過程控制階段

設計過程要在建立標準的基礎上，通過衡量完成成果，檢驗標準的客觀性及有效性，從而確定適宜的衡量頻度，用于糾正偏差。首先要在設計開始實施前就做好關鍵點控制，盡早統一意見，發現問題。其次在設計過程中，要配備專人進行跟蹤反饋，避免工作偏差。最后要隨時做好信息溝通，詳實記錄過程，以便于后期查驗及分析。

3.1.4 設計成果評審階段

設計成果評審對后續變更及簽證量的影響是決定性的，是設計圖紙化的重要手段。一方面要全重視、全體參與，各部門、各專業口的經辦人員要提出專業意見以達到評審把關效果；另一方面嚴格評審會議制度，做到會議安排科學合理，會后形成專題紀要作為后續分析總結的依據和有力支撐。

3.1.5 設計變更控制階段

規范的設計變更控制可以保證設計變更的合理性、經濟性，從一定程度上消除設計變更對投資和進度帶來的消極影響。一方面做好量的管理，盡可能將風險前置，在任務書編制及成果評審的時候盡量發現并消化掉問題。另一方面加強對設計單位選擇的把控，建立信息庫并及時跟進履約情況進行評價。

3.2 成本管理流程

成本管理的流程包括目標成本管理體系、動態成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。在成本管理流程中，要著重抓住以下幾個方面。

3.2.1 項目目標成本管理

目標成本就是在一定時期內為保證成本的控制而設定的在房地產開發各階段的一種限額成本。要合理控制到成本匡算、成本估算、成本概算、成本預算各階段的工作任務，《項目初步目標成本》經總經理辦公會審批后，作為該項目的初步成本控制目標，并由成本管理部將項目初步目標成本下發給各成本責任部門。作為擴初設計階段的成本控制依據，由設計管理部具體落實、實施。確保《項目目標成本》通過基礎數據分析，在一定時期內為保證成本的控制而設定的在房地產開發各階段的一種限額成本。

3.2.2 項目責任成本管理

責任成本使以目標成本為依據，按專業部門職責所建立的分工負責控制成本的管理方式，是成本管理控的重要組成部分。要落實責任主體，以各專業職能部門為責任主體，在各業務環節區分主導部門和配合部門。其次要明確責任目標，以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，形成行業成本優勢。各責任范圍內成本管理目標應以經濟合理性、產品競爭力、行業成本優勢為追求目標。

3.3 營銷管理流程

營銷管理在房地產企業整個管理中，最能體現市場的動向。營銷管理流程的優化會帶來多方面的好處。首先營銷管理流程扁平化管理可以有利于對市場的快速反應，同時，合理進行營銷推廣有利于企業提高規模效應。

3.3.1 銷售價格管理

規范銷售價格的制定、執行、變更各環節的操作，提高效率并有效控制風險。在充分調研的基礎上，分析目標客戶群的購買能力和相關經濟數據，結合項目定位，擬定基本價格、框架和策略。在價格評審階段，根據公司的總體運營狀況和利潤要求考慮完成的目標，從而制定價格。要確保價格在充分論證的基礎上，準確、全面地反映產品的價值。

3.3.2 營銷推廣管理

營銷推廣包括制定推廣計劃、執行推廣活動、調整推廣計劃等階段。推廣計劃若制定不合適或執行不到位，將影響推廣效果，嚴重的可能無法完成銷售業績及年度經營計劃。推廣文案需要進行適當審批，從而避免因編制的不準確性帶來的合規性、經營性等方面的風險，進一步規避、導致公司經營效率的降低的可能性。

3.3.3 銷售過程管理

在銷售管理中，需要對過程進行適時監控。避免銷售的各環節出現問題，直接影響銷售的實現。回款情況的監控不及時，將影響銷售實現；分戶明細賬不準確，將影響交房、產權轉移的準確性。優化銷售過程管理確保公司各部門的計劃符合公司整體運營計劃，有效組織人力、物力、財力在既定的情況下實現最佳銷售業績。確保實施銷售的各環節細致準備，嚴格實施，順利實現銷售，完成銷售目標。確保客戶回款及時，實現銷售；確保分戶明細賬的準確，實現及時準確交房。

3.4 工程管理流程

房地產工程管理流程通過計劃管理、組織管理、控制管理等手段，達到工程質量及成本目標。

3.4.1 進度管理

企業通過對整體項目開發進度計劃的編制、通過對整體項目開發進度計劃的編制，來合理安排各階段施工。確保項目工程進度，在滿足工程質量和安全的前提下，使工程實際工期不超過計劃工期。

3.4.2 質量安全管理

質量管理目標不明確或重點不對可能會引起質量事故甚至引起安全事故，造成人員及財產損失。分管副總審核每月質量月報，掌握施工質量情況，把控質量管理重點，明確下月質量管理目標。

若安全方案把控不嚴將錯誤指導施工，造成人身安全及財產損失。安全管理目標不明確或重點不對可能會引起安全事故，造成人員傷亡及財產損失。審批的安全專項方案要確保方案切實可行，能夠達到安全生產的目標。審批的每月質量月報，要提出安全管理要求，明確下月安全管理目標。

3.4.3 工程簽證管理

規范工程簽證的管理流程，能夠合理控制簽證數量，有效控制項目成本。在施工前期，要深入研究招標文件、合同條款；在施工組織設計時，要合理配置各類資源，降低成本；在簽證實施過程中,施工管理人員要對熟悉現場情況,對施工做法、工作內容以及材料使用情況要實測實量,還要處理好與建設單位、建立單位等的經濟利益關系。

3.5 報批報建管理流程

由于房地產開發的關鍵環節需要經過當地相關機構進行登記審核，因此，科學有效地安排各階段報批報建工作，可以確保項目的正常開發經營。

3.5.1 報批報建準備管理

大部分報批報建環環相連，要提前做好準備，制定合理計劃。首先，要對所在城市當地行政審批部門的人事架構、主管人員進行調查。其次，要對當地行政審批的政策法規及收費情況進行調查了解，與相關人員建立并維護工作關系。第三，結合公司項目開發計劃，編制報批報建專項計劃。

3.5.2 各階段證件的辦理

報批報建不同階段的關注重點不同，從項目定位開始，就要對相關的土地信息進行初級階段的可行性研究，然后，通過土地的購置、規劃及設計、營銷管理、施工建設、竣工驗收、物業服務等各相關流程的實施才能完成全流程，造成其整體工作周期流程相對較長，產生這一現象的主要原因在于，相關部門之間的審批流程與政府土地的具體規劃等因素的制約，從而使得各開發關節緊密相連，因此對其進行嚴格的控制及科學的管理十分必要。

4、流程優化的基本操作步驟

流程的優化可以使流程更加適應企業實際業務的操作，通過優化，流程操作更便捷、流程圖更直觀，可以詳細制定操作指引和各個關節的工作要求，其中包括質量與時間要求。

流程優化實施時基本操作包括若干步驟。首先，制定檢查計劃，在制定檢查計劃時，要明確流程的審核范圍、頻次及檢查人員。其次，執行檢查計劃，檢查時要詳細記錄檢查過程，重點關注審批表單是否齊備及簽批過程是否合規。第三，通過對檢查記錄的收集、匯總，檢查小組提出流程優化建議，并按照審批后的優化建議，進行流程優化。其中，優化的手段包括但不限于減少流程步驟、減少工作界面、清除閉環、清除瓶頸、改善個別步驟的效率、明確職責歸屬、用并行流程取締串序流程等。

通過流程優化，帶來管理上核心問題的解決，可以說是技術性的改革、組織及結構上的改革，同時也是信息技術上的支撐。

結語：

房地產在整個經濟發展的過程中起到了舉足輕重的作用，是國民經濟的增長點。隨著市場的日趨公平、公正、規范，打造房地產企業的核心競爭力顯得尤為重要。因此我們要找準關鍵點、厘清解決思路、制定相關措施，從而構建房地產企業核心競爭力。

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