房屋征收項目管理的實施及相關問題研究

文/王學智 萊陽市房屋征收管理辦公室 山東萊陽 265200

房屋征收項目管理是復雜且繁瑣的過程，如何避免雙方沖突，解決釘子戶等問題，必須明確活動步驟，確保結局公正。同時處理好房屋征收補償協議異議等問題，確保征地補償過程、補償結果的時效性。實現項目實施的全過程監督、管理，切實改善市容市貌，促進城市化建設。

1、房屋征收項目管理的意義

城市化建設對土地資源利用率有著極高的標準，基于城市土地問題逐年增加，致使城市化建設向房屋征收、拆遷等趨勢發展。隨著房屋征收項目開展規模的擴大，自身的弊端不斷暴露，尤其是居民用補償、企業征地等方面的問題，直接增加社會不穩定因素。發生問題的原因，與參與方利益無法統一等有關。為減少資金矛盾，確保房屋征收項目有序進行，必須加強管理，監管建設機構必須借助政府職能，優化房屋項目征收管理模式[1]。

2、房屋征收項目管理原則

2.1 民主決策原則

房屋征收管理項目展開，必須充分聽取人民建議，通過民主決策構建房屋征收管理協議。積極圍繞《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，房屋征收前，必須做好社會不良影響評估工作。尤其是大規模的房屋征收，必須經過政府常委會討論決策。同時做好社會公告活動，廣泛獲取民主、專家建議，加強對古文化遺產的保護，做到合理征收。

2.2 程序正當原則

任何行政行為必須正當合理，對任何行政行為、行政處罰證明活動的展開，必須有明確理論依據。告知當事人的同時，充分聽取當事人反饋意見，涉及到大規模房屋征收工程，必須展開聽證研討程序。根據國務院明文規定，行政機關在展開行政行為時，必須聽取各參與方的具體意見，嚴格圍繞法律程序，保護各個參與方的法律權益。作為行政機關管理者，必須保證程序民主公正。按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，房屋征收項目展開，必須有可行性依據。

房屋征收補償環節程序必須正規，明確制定房屋征收補償規劃，對涉及公眾利益、社會沖突的問題，必須由政府明確審查后調整，與其他部門共同展開風險評估。

公布修改、評估后的征收補償方案，與其他部門密切配合落實方案，最大程度確保行政目標實現。

實際工作中，房屋征收管理相關部門，必須合理評估被征收房屋財產，為規范征收房屋項目展開奠定良好基礎。評估后與被征收者明確簽訂補償協議，并提供補償金。當該期間因為補償資金出現矛盾沖突時，必須政府展開仲裁調解，確保雙方在協議方面達成一致。對難以達到統一意見的，可以向法院提出仲裁申請。房屋征收環節出現的違法行為依法處理，針對于各種協商、仲裁問題，必須積極處理，確保房屋征收企業、房屋產權使用者利益不被損害[2]。

2.3 結果公平公正原則

政府部門展開行政行為時，必須本著公平公正原則，同時也是城市房屋征收工程展開不可或缺的舉措，無論是拆遷方案，還是安置補償規劃等活動的展開，都要確保結果公正。與此同時，對暗箱操作等行為，房屋征收管理部門必須杜絕，最大程度獲取大眾的支持與關注、監督。房屋征收項目管理結果的公正，必須有產權證明、價格評估證明等合理的征收依據。房屋征收過程需規范，積極調查房屋產權、居住者實際情況。準確測量房屋面積，評估房屋價值，規范簽訂房屋征收補償協議。簽訂的合同內容需全面、公正，增加提高結果公正性、民主性的項目條款。積極構建房屋征收項目咨詢服務的信息化系統，及時公布房屋征收項目管理各項信息，確保房屋征收項目管理規范。借助大眾輿論，對釘子戶等問題展開監督管理。

3、房屋征收項目管理常見模式

3.1 遵守原則理念

實現房屋征收項目管理的規范化，必須積極遵守原則理念，同時構建科學的知識體系，確保市場主導地位。合理利用信息知識，圍繞城市化建設實際情況，本著民主、人性化的原則補償，并以其為基礎，實現完全補償的過渡。

3.2 合理把握市場要素

任何房屋征收項目的展開，必須提前做好價值評估工作。但實際上，價值評估工作相對繁瑣，涉及到各種市場要素，不僅要對房屋規模、構造進行評估，還要對房屋價值綜合分析。與此同時，還要做好周圍建筑的市場價值評估，確保經濟補償到位。

針對于棚戶區改造，不僅是國家大政方針，更是民生、城市發展所需。針對于棚戶區改造的重點、難點地區加強重視，把棚戶區作為發展的正能量，盤活資源的同時加以引導，切實改善民生，提升城市面貌。這就要求相關部門在改造中要未雨綢繆、通盤考慮，并積極包裝大項目，引進強勢力大企業，推動棚戶區改造有序進行。

3.3 引入第三方監理

為確保房屋評估結果理想性、公正性，必須在價值評估中，引入第三方監理。與此同時，監理單位受國家相關部門管控，可見房屋征收項目管理是多個相關部門共同作用的結果。任何新增設的條款，如管理部門制定的補償征收條款，必須在管理協議上明確規定。針對于房屋征收補償程序規劃，也必須圍繞公平民主原則展開[3]。

總結：

房屋征收項目管理相對復雜，需要相關管理部門的全方位管控，確保房屋居住者、土地征收者的合法權益不受侵害。企業、政府必須積極依法展開房屋征收工作。面對補償等問題，構建完善的法律體系，鼓勵公眾、房屋產權管理部門積極參與，利用輿論監督作用推動我國經濟可持續發展。

[1]馬增良,陶玉峰,劉光啟.房屋建筑工程項目管理存在的問題及對策研究[J].建材與裝飾,2016(41).

[2]薛超佳.房屋建筑工程項目管理存在的問題及對策研究[J].工業,2016(8):00326-00326.

[3]蘇永芳.淺談房建工程項目管理的問題與對策[J].城市建設理論研究:電子版,2016.