法院能否查封已辦理預告登記的期房

文 ｜ 張濤 尚桂芳

案 例

2015年，焦作市A置業有限公司以出讓方式取得一宗國有土地的使用權，土地用途為商服和住宅。2018年，A公司與B公司發生債務糾紛，法院下達裁定書，并向不動產登記機構送達了查封A公司名下該宗土地的協助執行通知書。

不動產登記機構接到法院囑托申請，及時對該宗土地的登記信息進行核準后發現：該宗地有對應的五幢在建房屋，已于2016年取得商品房預售許可證，其中4幢房屋部分已辦理預告登記。

分 析

依據最高人民法院、國土資源部、建設部《協助執行通知》第六條規定：“土地使用權和房屋所有權歸屬同一權利人的，人民法院應當同時查封；土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的，查封被執行人名下的土地使用權或者房屋。”第十五條第（一）項規定：“作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；法院應對該房屋進行預查封，不動產登記機構應當協助辦理預查封。” 《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”由此可見，預告登記在法定期限內具有物權公示效力，預告登記后，未經權利人同意處分房屋或者其他不動產物權的，不發生物權效力。

《物權法》第一百四十六條和一百四十七條規定：“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”，“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。

綜上所述，不動產登記部門應及時向人民法院提出建議：查封該宗土地，依據“房地一體”原則，會影響已辦理預告登記的權利人后續辦理轉移登記，也會影響人民法院進入執行階段后對該宗土地的拍賣、變賣等。所以，建議人民法院對A置業有限公司名下未售出房屋進行查封是否更加適宜。

但是，如果囑托機關聽取不動產登記機構的審查建議后，仍決定辦理查封登記，不動產登記機構應予以辦理。因為不動產登記機關協助人民法院執行是必須履行的法定義務。如果不動產登記機構認為有誤，而法院認為無誤，各執一詞，只會延誤工作。