房地產成本影響因素及其精細化管理

蘇振亞

（上海西郊莊園企業（集團）有限公司 上海 201106）

經濟的快速發展，進一步帶動了房地產行業的經濟發展，房地產企業之間的競爭也是不相上下，在如此激烈的背景下，房地產企業更要不斷的加強成本管理，尤其是對于成本的管理力度，并且要加以重視，既可以為房地產企業的壯大發展奠定一定的財務基礎，又可以為房地產企業的財務安全提供有力的保證。

1 房地產成本影響因素

1.1 成本管理意識不強

在經濟體制的影響下，房地產企業的領導層比較重視的是對設計、施工、結算等成本的控制，對材料及設備供應方式、資金籌集等成本管理還不夠重視，直接影響到了成本管理的完善性，成本管理工作也就不能順利的進行。同時一些房地產企業的領導者還沒有清楚的掌握成本工作該如何實施，將成本管理工作直接交給財務部門來完成，并沒有認識到成本管理工作需要的是各個部門之間協作才能夠完成的，這樣就直接給財務部門的工作帶來很大的壓力，從上述我們可以看出房地產企業對成本管理的重要性認識還有待于提高。

1.2 缺乏完善的成本控制制度體系

從實際情況來看一些房地產企業采用的是粗放型的管理方式，缺乏了健全的成本管理的制度，即使是有的房地產企業的成本管理制度相對健全，但是由于房地產企業將主要的精力放在了項目的開發上，因此在成本管理制度的執行上缺乏力度，形式化比較嚴重，甚至會出現應付了事的問題出現，直接導致了成本管理不能發揮出自身的重要性作用。同時有的房地產企業并沒有明確成本管理工作中的責任和權利，很容易導致員工產生干多干少一個樣，即使是出色的完成成本管理工作，也不會得到獎勵，沒有完成成本管理任務，也不會得到相應的處罰，這樣就會大大的降低了員工進行成本管理工作的積極性，不能夠保證成本管理工作的順利實施，如果長期下去勢必會給房地產企業帶來一定的經濟損失。

1.3 成本管理方法不先進

從實際情況上來看大部分房地產企業采用的還是比較傳統的成本管理方法，例如定額法和目標成本法，然而這種成本方法中報告的實效性較差，因此就不能夠發揮出成本管理的重要性作用。由于房地產企業堅持的是以節約來降低成本的原則，這種以節省成本為主導的成本管理方法，在計算成本上就有一定的不合理性，會直接造成成本分配信息失真，降低了會計信息的精確度，不利于房地產項目的創新升級。

2 加強房地產成本精細化管理的措施

2.1 樹立先進的成本管理意識

科學的全面成本管理意識是提高房地產企業成本管理水平的前提：①要對房地產企業的領導者進行思想教育，讓他們認識到成本管理的重要性，也可以通過加大宣傳的方式，使房地產企業上下全體員工認識到成本管理的重要性，這樣就可以起到在房地產企業內部大力推廣全面成本管理的作用；②為了提高宣傳的力度，可以通過宣傳欄、微信公眾號、公司文件的方式，有利于提高房地產企業全體員工對成本管理的重要性認識，可以為成本管理做好良好的群眾基礎；③要對成本管理人員進行培訓，保證成本管理人員能夠及時的掌握比較先進的工作方法，提高自身的成本管理業務技能。

2.2 做好前期成本測算

前期準確的成本測算是房地產企業后期獲益的關鍵。房地產企業成本管理工作的起點就是對一個項目的成本測算，一個明智的決策可以讓項目獲得高額利潤。房地產拍地的決策不能僅憑決策者主觀臆測，應當對拿地以后的項目成本進行完整有依據的核算，降低決策的風險，避免銷售利潤微薄、占用資金的現象發生。

2.3 強化合同管理

房地產成本中期控制主要是通過嚴控招投標管理和合同管理，盡量減少工程變更簽證，這樣可以有效解決工程造價不受控。房地產企業發生合同糾紛和施工索賠會增加工程費用。所以，房地產企業應當加強法律意識，明白合同是受法律保護的文件，不得隨意變更。同時，提高企業擬定合同質量，對合同中的條款充分溝通，對合同用詞仔細斟酌，嚴密推敲，以此來保證合同的順利履行，減小意外成本。通過實施合同管理強化中期控制，為房地產企業施工減小風險和成本。

2.4 應用房地產成本管理信息化系統

房地產成本管理信息化是先進的計算機軟件技術在房地產成本管理領域的運用，通過信息化系統統計成本數據，既省時又省力，使企業逐漸擺脫了粗放式經營管理模式。不同的項目開發階段對成本數據的側重點會有所調整，比如項目發展階段的測算成本、設計階段形成的目標成本、項目執行過程中的動態成本、項目結算后形成的核算成本，沉淀成本數據庫，幾乎囊括了成本控制、成本核算以及經驗復用在內的大多數成本管理要求。

成本控制系統以“合同為中心的全動態成本管理”為主線，通過科學、規范的成本結構樹，全面系統地反映各個項目在其整個生命周期任意時點的動態成本、實際發生成本、實付成本的構成情況，為房地產企業控制成本變動、洞悉成本動向、制定資金計劃、掌控投資進度等提供強有力的科學依據，是房地產企業把握先機、提升核心競爭能力的重要輔助工具。

2.5 以確保項目質量為前提，強化對施工階段成本管理

工程成本是建筑項目成本的主要組成部分，占總成本的一半，主要包括物資，分包成本、室內裝飾等部分組成。對這一主要構成部分進行控制是實施成本管理的關鍵。①盡量使用具有相同功能的新材料來代替昂貴的材料，研發更加節省人力和物力的新工藝來減小工程成本。②成本控制目標一旦確定，各部分應當立馬拆分成本，將其細化為具體的成本控制指標分別控制土建、安裝、消防和弱電等不同的工程的成本。各個不同工程根據自身的目標對材料進行選擇達到成本控制目標。③在采購和招標過程中堅持貨比三家原則，加強對采購方或者分包商的資格審核、公開考核，將公平公正融入到整個過程中，降低成本。

2.6 加強成本的管理制度

工程一旦竣工后，對于工程的結算問題，又是一項繁重和相當重要的工作，所以，對于提高房地產企業的結算、預算的管理制度是至關重要的，對于預算結算的工作，單位可以和財務公司進行合作，財務公司里有專業的財務人員，可以最大程度的把工程成本降低，啟用財務公司也是為了讓預算結算清晰透明。其次，企業的領導可以依靠如今的網絡，建立一個合理的成本管理系統，把成本管控推進信息化管理，使成本更加準確和透明，進一步的推動成本管控工作的快速發展。

2.7 完善相應的監督制度

在房地產企業的開發建設中，對于核算的對象必須細化認真，仔細斟酌，反復核對，還要建立一個監督體系，既要有實權還要具有一定的執行能力，在房地產開發項目的中的各個環節進行成本的成本核算和預測規劃，要加強對工程的成本監督，以及后期的決算和工程完工后的結算明細，因為這些環節是在初期控制工程造價、減少項目開發成本和辦理施工方案工程款給付的重要環節，按照已經確立的工作目標和監督制度定期的進行監督審核，還要不定期的進行抽查，一定要把內外部監督有效的結合起來，發揮最大的作用，并且真真正正的實施到工作中，確保財務成本數據和賬務明細的真實有效。

總之，由于地產行業成本整體呈走高趨勢，盈利水平不斷降低，因此，做好成本管理工作已是地產企業工作的重中之重。地產行業的成本管理是衡量一個企業競爭力的重要標準，企業要想在眾多的競爭對手里引領市場風向，持續盈利，必須提高自身的成本管理水平，鞏固和提高企業自身的核心競爭力。但是，面對瞬息萬變的地產市場行情，現有的成本管理方式可能無法適應當前的市場經濟規律，造成重大的成本管理問題，影響企業的發展，因此，地產企業需要結合實際情況制定有效的對策來解決成本管理問題，促進企業經濟的增長和持久發展。

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