不動產測繪特點及測繪技術分析

潘 英 蔡艷華

（永城市國土資源局 河南永城 476600）

1 不動產介紹

不動產是指依據自然屬性和法律規定的不可移動的財產，一旦移動就會損害它的價值，一般包括房屋、土地及其固定物等。

根據自然屬性分，不動產自身帶有不可移動性，也叫固定性；還有獨特性，包括使用、利用差異等；還有耐久性，不動產一般能保存很長時間，例如土地不會因不使用就造成損耗、消失；還有供給有限性，例如土地供給有限，資源較缺乏。

根據社會屬性分，不動產具有價值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、權益受限性、難以變現性、和保值增值性。這是由于不動產與其他物品相比單價高，總量大，容易對外界產生影響，而且由于它不能移動、易受到限制，所以它的變現難度大，以及它受到交通基礎設施不斷完善等因影響，價值能不斷增加。

2 不動產測繪介紹

2.1 不動產測繪

不動產測繪是指通過調查和測量來確定不動產的位置、價值、界限、質量、性質、屬性、數量、現狀、面積等，并且要用文字、數據、圖表記錄下來的工作。它的主要目的是為了不動產的管理、開發和利用、規劃建設、稅收等提供基本的數據和資料。測繪工作的主要內容是測量、地址測量、宗地圖、房產圖的測量與繪制、面積的計算、不動產測量報告的撰寫等工作。

不動產測繪在2001年的《房地產測繪管理辦法》中對于房屋產權登記的房產測繪進行了規范。在2008年頒布的《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》兩個部門中明確了土地登記和房屋登記中要提交地籍調查表、宗地圖和房屋測繪報告。在2001年頒布的《林木和林地權登記管理辦法》中規定了森林、林木等的不動產登記。在2012年頒布了《農村土地承包經營權登記試點工作規程》中規定申請海域使用權、集體土地使用權、農民承包經營權等要提交相關海域和土地的測繪報告。在2015年頒布了《不動產權籍調查技術方案（試行）》，其中對不動產測量執行現行技術規范、指標、工作的方法都做了明確規定。

2.2 不動產測繪的標準

（1）按照《土地調查規程》對土地及其房屋等固定物進行測繪，還有宗地圖的測繪和精度指標。

（2）按照《海籍調查規劃》對所屬海域及其房屋等固定物進行測繪，還有宗海圖的測繪和精度指標。

（3）按照《房產測量規范》對房屋各個分戶圖的編制要求和房屋面積的具體測算方案進行測繪。

2.3 不動產測繪的注意事項

不動產測繪要在保證不動產安全的前提下，整體考慮多方因素，例如基礎條件、技術條件、經濟條件、工作條件等。在依據不動產的地理位置、所屬類型、構成材料、性質等的條件下，因地制宜，科學合理的選擇不動產測量方法，并應用新技術，確保不動產的界限明確清晰。

3 不動產測繪特點的介紹

不動產測繪為房屋用地、宗地等不動產產業有關信息提供了準確的地理位置、三維坐標。不動產測繪提供了大量土地、房屋的測繪數據，為國家國土面積的計算奠定了基礎，能有效計算國有、集體和個人的房屋數量，從而確定每年發放的保障性住房、商品房等的數量，為國土規劃部門提供了很好的數據材料作為依據，能夠更加合理的規劃城市、鄉村的格局。

3.1 不動產測繪結果的權威性

不動產測繪是依據法律法規的規范來進行的，它也是應用了法律法規規定的專業測繪儀器，遵守不動產測繪的相關文件，而且還在專業的不動產測繪人員的指導下進行測繪工作，測量的結果具有準確性，最后被完整的保存下來。不動產的測量結果還要經過相關部門的嚴格審查，在測繪過程中保證它的準確性，不能隨意更改和涂抹，甚至銷毀。測繪完成后的結果經過審查后就變成了一個法律范圍內的依據，具有了法律的標志，所以不動產測繪具有法律所代表的權威性，而且測繪的權威性也保障了不動產擁有者的權利。

3.2 不動產測繪的對象和換算單位不同

不動產的種類的多樣也就決定了不動產測繪所研究的對象具有多樣性，而且不動產的類型有大有小也決定了測繪所要使用的換算單位的不同。換算單位的不同也就指的是比例尺的不統一。房產測量和其他的測量對象不同，它關注的是房屋的整體測量還包括房屋間的測量數據、樓房與樓房間的測量數據、數量、屬性、用途，還有房屋與周圍環境的關系。房產測繪一般是在野外進行的，因此比例尺和普通的測量是不一樣的，要比普通的測量大的多，內容也表現的更多、范圍也很廣泛。與普通的地形測繪相比較，房產測繪具有特殊性。地形測繪的主要對象是地形、地貌，房產測繪比地形測繪更加豐富，包括房產的地理位置、數量、質量，還包括房產屬性等。

3.3 結果嚴謹

對不動產測繪技術來說，通常上說測繪周期不固定，在測繪過程中會受到不同因素影響從而造成數據的差異。為了數據的準確性，需要根據城市及城鎮化進程，對土地和房地產進行補測，而且對于部分房產還有土地狀況進行所屬權變更，保證數據的合理性、真實性。

3.4 對測繪人員的要求

不動產測量中，對房地產的測量的技術人員是來自房屋產權管理部門的，也是房屋價值估量的計算者。基于以上條件，從事測繪工作的專業人員不僅要熟悉測繪技術和測繪業務，熟知各種法律法規的規定，還要對不動產測繪的各種業務知識熟悉和了解，并且還要具有豐富的實踐經驗。符合這些條件的房地產人員才能經過嚴格的審查。在現實生活中，房地產的開發、施工、拆遷、房地產變更等都需要重新的補測。這也就需要測繪人員具有足夠的耐心，能秉承艱苦奮斗的精神去實地測量，實事求是，投身于不動產測繪的工作中。

4 不動產測繪技術分析

隨著不動產測繪在不動產中占的比重越來越大，不動產技術也在不斷更新換代中。現在普遍應用的不動產測繪技術有現代化數字測繪技術、GPS-RTK測繪技術和質量檢驗技術。不動產測繪技術要求十分嚴格，需要對測繪過程中的每一個環節進行把握，這樣才能保證測量的準確性。

4.1 現代化數字測繪技術

數字測繪技術是將測繪人員對房屋的測量數據輸入到專門的儲存數據庫中，利用專業的計算機系統對這些數據進行處理、加工、編輯，利用專門的數據測繪圖，繪制出精確的數字化房產圖紙。具體操作流程：①收集所要勘測地點的資料信息，進行基本的了解工作，然后根據之前收集的數據制定勘測計劃；②專業測繪人員進行實地勘測，然后將實地勘測數據輸入到計算機系統中處理；③計算機根據輸入的數據進行繪制測量圖、宗海圖、宗地圖等工作。

4.2 GPS測繪技術

GPS技術的最大的優點就是精度很高，定位的精度能達到很高的級別，基本上都在厘米范圍，能夠提供準確的三維定位。GPS技術中的RTK技術一般是用于測繪工作中的，它是利用GPS定位系統，將測繪地點的周圍環境和測繪地點的結構模擬出來，通過計算系統的測量，將準確的數據呈現在顯示屏上。其中還要通過流動站的收集相關數據，同步采集GPS收集的數據，在很短時間內能對數據之間的差異進行分析和處理，這樣就能對數據的準確性有了保障。GPS技術在很大程度上減少了人工資源的浪費，還大大方便了測量的效率和準確度。

4.3 質量檢驗技術

質量檢驗技術是為了不動產測繪結果的質量保障。質量檢驗技術的應用：①收集相關國家、行業質量標準、分析現行土地、房屋、森林、海域等的測繪要求，編寫規范的質量檢驗報告。②要對檢驗規則進行研究和探討，分成人工檢查和計算機自動化檢查。在人工檢查上，要在各項不動產測繪的對比研究中，按照具體情況，形成人工規范標準；在計算機自動化檢查上，也要結合各項不動產測繪數據，根據實際情況，形成計算機規范標準。不動產質量監管部門可以創新開發一項軟件，檢測數據的準確性和真實性，為不動產數據的正確性、一致性、可靠性提供保障。

5 結束語

不動產測繪呈現出來的特點和技術的進步展現了時代的要求和進步。不動產測繪屬于現代大數據的一部分，是現代化城市地理大數據的核心部分。通過以上的介紹，要加強不動產測繪登記，有利于民生穩固，也有利于國家的安全保障。