限額設計在房地產設計階段中的應用分析

沈佩恒

（武漢統建城市開發有限責任公司 武漢 430070）

引言

在房地產開發過程中，房地產設計階段是影響房地產開發項目總工程造價的關鍵階段，房地產設計的科學性、合理性對房地產項目投資效益、房地產項目施工質量與效率存在直接影響。在當前注重房地產開發項目質量、品質、經濟共同發展的背景下，限額設計在房地產設計階段中的有效應用，為建筑工程項目建設施工提供了新活力，可有效降低工程造價，實現項目成本的科學管控。基于此，有必要加強限額設計在房地產設計階段中應用的研究，為限額設計的實踐應用提供參考與指導。

1 限額設計

限額設計（Quota design）主要是指在建筑工程項目建設施工過程中，依據批準的設計任務書、批準的投資估算初步控制規劃與施工圖紙設計，對項目工程量與投資額進行分解細分，并在基礎上將其細化到各單位、分部工程工程中，在保證工程功能齊全下，實現各單位工程、分部工程投資指標進行設計。

在房地產開發過程中，工程項目設計工作人員依據可行性研究報告，對項目投資總額進行估算，并在此基礎上以限額設計理念為指導，對初步批準后的項目總投資估算值進行分解，結合批準的設計概算控制施工圖，按照合同文件以相關規定，實現各費用指標、經濟指標的科學確定，可有效提升項目投資效益，做到“少投入，多產出”，降低“三超”問題的產生[1]。因此，將限額設計應用到房地產項目設計階段，對項目成本控制、工程造價管理具有積極影響作用。

2 限額設計在房地產設計階段中的應用——以某住宅小區開發為例

2.1 工程項目概述

房地產開發項目為某省居民住宅小區新建工程，屬政府特批的經濟適用房，小區住宅樓為鋼筋混凝土框架-剪力墻結構，小區建筑總面積約為68650m2。房地產項目建設投資估算值約為1.1億元。

2.2 限額設計的應用策略

在房地產設計階段，相關工作人員遵循“實事求是”、“因地制宜”等原則應用限額設計進行項目可行性施工方案的確定、施工圖紙設計、工程成本控制目標的確定與實施，用以保證設計科學性、準確性，促進項目經濟與社會效益的協同發展。

（1）在房地產設計初始階段，工程項目設計工作人員積極參與到工程項目地質勘察工作中，根據市政規劃對居民住宅小區建設要求與規定，包括住宅小區建筑密度、建筑容積率、綠化率、建筑結構抗震等級、建筑結構基本使用性能等限定條件，結合工程項目施工現場地質條件、水文條件、氣候變化情況，進行總體方案設計。在此過程中，將投資限額、工程量進行了分解與細化。最終確定總體設計方案如下：建筑密度為20%、綠化率為45%、容積率為1.72，建筑群體由多層、多高層建筑為主，樓層高度為7～12層兩種，建筑基本達到低投入高產出設計要求，方案概算為1.025億元，在批準投資估算范圍內[2]。

（2）在工程項目施工圖紙設計階段，遵循“質量與經濟相協調”、“效益最大化”等原則，實現施工工藝技術與經濟的有機融合，基于限額設計提供投資估算科學性、準確性。在此過程中，對建筑工程項目基本功能進行綜合分析，并依據建筑功能要求以及各工程在建筑項目建設施工中的重要程度，對項目各組成部分成本控制目標進行評估與分析，并以百分制形式進行體現，從而確定土建工程占建筑安裝工程投資的72%，安裝工程占建筑安裝工程投資的25%，不可預見費占建筑安裝工程投資的3%，采暖工程占安裝工程總投資的30%，給排水工程占安裝工程總投資的30%、電氣工程占安裝工程總投資的40%。

（3）在工程建設施工過程中不可避免存在不確定因素對工程項目費用產生影響，出現二次性投資。對此，在房地產設計階段，應對各組織項目經濟指標進行進一步細化，從而使投資方案更具體、成本控制目標更明確，施工圖紙設計更完善，將工程施工過程中可能存在的變化控制在已經確定的概算額度內。在此過程中，可從質量指標與造價指標入手，在二者相互制約、相互完善的基礎上，投資控制限額設計。如結構設計中，由于該地區對建筑物抗爭性能要求較高，根據以往經驗，要求每平方米建筑面積所用鋼筋量應控制在50kg以內，對此，在質量與造價雙重指標控制下，設計鋼筋用量為45～49kg/m2。

3 結論

總而言之，在新時期發展下，市場對房地產開發提出了更好的要求，有必要采用科學的設計方法提升房地產設計質量，實現設計階段項目成本的科學管控。而就實際分析可知，限制設計在設計階段的科學應用具有良好應用效果，實現限制設計的應用與推廣具有重要現實意義。