房地產項目工程造價影響因素與實施階段的造價控制研究

魏黎

（武漢聯投置業(yè)有限公司 武漢 430070）

前言

工程造價管理是房地產工程項目的經濟效益的重要影響因素。房地產工程項目造價失控問題的出現，會給工程項目的正常施工及房地產工程的實際造價帶來不利的影響。根據我國建筑行業(yè)的發(fā)展現狀，建筑工程施工技術的發(fā)展進步與房地產項目規(guī)模的擴展，既讓一些新材料和新工藝應用在了房地產施工之中，也讓房地產工程項目的造價管理難度有所提升。從房地產項目工程造價影響因素入手，對此類項目工程在實施階段的造價控制措施進行分析，可以在構建科學化的工程造價控制管理方案的基礎上，為房地產工程造價整體管理水平的提升提供一定的理論支持。

1 房地產項目工程造價的影響因素

1.1 設計因素

房地產項目是建設工程項目的重要組成部分。除一次性、明確性、整體性和確定性等建設項目的共性特征以外，房地產項目還具有著特定的程序性、特定的系統性和組織的特殊性等特點。根據房地產項目工程的實際情況，房地產工程的工程造價涉及到了土地使用費用、前期工程費用和建設單位管理費用等多種費用。如果房地產項目涉及到城市棚戶區(qū)（城中村）改造工程，拆遷費用也需要納入到房地產項目工程造價之中。通過對項目工程造價的影響因素進行分析，我們可以發(fā)現，設計因素對房地產項目工程造價的影響主要指的是設計圖紙的影響。在房地產工程項目領域，設計圖紙可以被看作是工程項目概預算編制的重要依據，也可以被看作是房地產項目建設投資的重要影響因素。在房地產工程項目的初步設計階段，項目功能定位、總平面圖設計和施工工藝設備水平等因素是工程項目各個參與方所關注的內容。在造價預算工作開展過程中，房地產企業(yè)也需要根據建材價格變動的周期性變化信息，確定建筑項目的調價系數[1]。

1.2 施工因素

施工因素對房地產項目工程造價的影響多用于指代施工組織設計與施工技術措施對工程概預算編制的影響。它不僅僅是項目施工階段的工程造價控制的主要影響因素，也在項目預算目標實現過程中發(fā)揮著至關重要的作用。

1.3 人員因素

在房地產工程項目建設領域，工程概預算可以被看作是建筑產品價格的重要影響因素。作為建筑經濟工作中的重要組成部分，工程概預算編制管理工作具有著復雜化細致化的特點。編制人員自身因素在工程概預算編制過程中發(fā)揮著重要的作用。他們需要在概預算編制工作中積極發(fā)揮自身的責任感，并要在工作中堅持節(jié)約投資，提高經濟效益的原則。針對招標承包制及市場經濟對建筑行業(yè)的要求，概預算編制人員不僅需要擁有豐富的理論知識，也需要對建筑市場的實際情況進行充分了解。

2 房地產項目工程實施階段的造價控制措施

2.1 房地產項目招投標階段的造價控制

房地產項目招投標制度的實施，表明我國的建筑市場已經呈現出了規(guī)范化、完善化的特點。房地產市場招投標機制具有著控制工程造價的作用。為了在節(jié)省投資、提升投資效益的基礎上，對房地產工程的工程造價進行控制，相關單位在招投標過程中，需要合理確定標底價格，并要在保障施工工期與工程質量的基礎上確定工程造價。在商品混凝土、水泥、鋼筋等材料設備的招標階段，相關單位可以借助單獨招標采購措施，為工程的施工質量提供保障。在施工合同簽訂方面，相關人員不僅需要關注工程工期、工程質量及工程造價等內容，也需要對參加驗收的單位、人員，質量爭議的處理機制等內容進行完善。

2.2 房地產項目施工與竣工階段的造價控制

房地產項目工程實施階段的造價控制措施涉及到以下內容：一是房地產工程項目的造價控制管理；二是房地產工程造價成本核算管理體系的建設工作[2]。房地產項目施工階段是房地產項目施工合同的具體化階段。為做好這一時期的工程造價控制工作，房地產工程項目參與方首先需要做好圖紙會審工作，并要在避免圖紙錯誤而導致的返工問題的同時，加大施工組織設計方案的審查力度。針對房地產項目可能出現的工程變更問題，相關單位需要對涉及工程造價增減的工程變更及現場簽證管理機制進行完善。材料價格、設備價格的合理確定與工程項目施工質量管理工作的強化，也可以發(fā)揮出控制房地產施工項目工程造價的作用。

竣工階段的造價控制涉及到了合同條款、工程數量核實等內容。在堅持按照國家規(guī)定計算工程量的基礎上，相關人員需要避免計算誤差的出現。

3 結語

科學化的造價預算管理體系對房地產工程造價控制工作有著積極意義。造價控制措施的完善，有助于房地產工程的深層次價值與廣范圍功能的有效發(fā)揮。