危房動態監測管理探析

潘志強

從技術的角度講，危舊房大排查時間緊、任務重，房屋安全鑒定機構僅匆忙外部檢測和少量入戶檢查，無法對房屋進行深度剖析，加之室內普遍覆蓋裝修，不能完全發現隱藏問題，這些未修繕或拆除危房更應采取動態監測管理進行監控，進而發現問題、剖析問題、解決問題。

1 危房動態監測

危房動態監測，是指依據相關法律、法規、技術規范和標準等，由動態監測機構技術人員對危房采取的查勘、測量、監測等工作，包括對危房主體結構、局部危險點、可能影響主體結構安全的周邊環境等進行現場查勘、檢驗測量、在線監測、分析計算和出具報告等工作。根據動態監測手段和內容可分為人工巡查監測和在線實時監測[1]。

（1）人工巡查監測，是指由技術人員現場對危房的周邊環境、傾斜、裂縫和沉降情況定期跟蹤檢查，并記錄變化情況，確定房屋的危險程度，再通過網絡渠道，如手機端巡檢系統等將動態監測信息上傳到房屋安全管理信息平臺。若在巡檢中發現危房數據發生劇烈變化，立即向屬地街道辦事處、鄉鎮人民政府（以下簡稱街鎮）報告啟動應急預案。

（2）在線實時監測，是指結合傳感器和互聯網技術，通過在危房的危險點和主要承重構件埋設傳感器，按照一定的數據采集頻率實施遠程實時監測，監測內容包括裂縫、傾斜和振動等，所有監測信號無線上傳到房屋安全管理信息平臺，由人工或信息平臺動態監測系統對數據進行分析，確定房屋的危險程度并提出處理意見[2]。

2 危房動態監測預警

為提高房屋安全管理效率，在危舊房大排查的基礎上，結合“天地圖”委托軟件開發公司開發房屋安全管理信息平臺。繪制危房分布圖，為每幢危房建立信息檔案，內容除房屋的編碼、名稱、地址、面積和圖紙資料等基本信息外，還包括主體結構、場地環境、歷史使用和動態監測情況等詳細信息。

危房動態監測預警，則是基于房屋安全管理信息平臺整合人工巡查和在線實時監測信息，由動態監測機構人工或信息平臺的動態監測系統對數據進行綜合分析實現人工或系統自動預警，并定期出具動態監測報告。當房屋的傾斜、裂縫和振動等參數變化超過預警閾值出現異常警報時，技術人員在規定時間內到達現場進行應急診斷并做出短期倒塌風險評估及應急處理意見。另外，異常警報未解除或災害天氣期間，增加人工巡檢和在線數據采集頻次，并做好數據的前后對比。

3 危房動態監測管理的應用實例

以筆者所在地級市為例，經排查鑒定全市2012年前城鎮國有土地上C、D級危房共5114幢，約70%建造于1980年前，其中磚木結構3252幢、磚混結構1578幢、其他結構284幢，97%以上無物業服務，房屋鑒定前基本處于失修失管狀態。建筑面積100m2以下的危房共2363幢，100～500m2共 1696 幢，500～1000m2共 350幢，1000m2以上共 705幢。

因歷史文化街區保護需要或業主意見不統一，約2000幢C級危房無法修繕或拆除，于是屬地街鎮委托動態監測機構對危房實行動態監測。某建造于1990年的多層磚混結構住宅小區（共36幢、4.7萬m2、929套），經核算，人工巡查、在線實時監測價格約4371和5300元/幢·年。從房屋結構、層數、面積、性價比等綜合考慮，現階段在線實時監測的適用范圍較為有限，小體量危房宜單獨采取人工巡查監測，大體量公寓式危房可采取在線實時監測輔以人工巡查。

實施危房動態監測管理一年多以來，危房安全隱患得到有效的監控，在海量的危房中抓住了最迫切需要處理的一部分，重大危險點也通過應急加固進行了控制。人工巡查時同步開展房屋安全知識宣講、發放房屋安全使用宣傳圖冊，危舊房業主及使用人的房屋安全使用意識逐步提高，房屋安全形勢總體趨好。

4 危房動態監測管理的配套機制

目前，全國各地危房動態監測管理流程仍處于摸索階段，尚無成熟制度的可供參照。為使動態監測管理工作落到實處，筆者認為還需要建立落實四個機制：

（1）是日常巡查宣傳機制。嚴格實行屬地街鎮和物業服務企業全區域、常態化、網格化的日常巡查，動態監測機構專業技術巡檢“雙軌制”，加強違法違規裝修搭建行為的查處整改。制作房屋安全知識宣教視頻、圖冊等，巡查時廣泛宣傳，讓危舊房業主和使用人掌握基本的房屋安全知識，提升其房屋安全自查和對房屋坍塌預兆的判斷能力。

（2）是定期研判預警機制。屬地街鎮定期分析研判動態監測管理中發現的問題，全面掌握轄區危房變化情況，動態調整危房短期倒塌風險評估等級，分類施策，精準發力，及時有效落實排險解危措施。

（3）是應急聯動處置機制。建立屬地街鎮實行統一領導、綜合協調、分工明確、互聯互通的應急聯動處置機制。形成屬地街鎮、住建、房管、規劃和城管等多部門齊抓共管、橫向到邊、縱向到底的應急聯動處置框架。

（4）是開展應急疏散演練。結合屬地實際開展房屋安全突發事件應急疏散演練，讓業主及使用人在思想和行動上引起高度重視，真正掌握迅速逃生、自救、互救的基本方法，提高抵御房屋安全突發事件的能力。

5 結束語

危房動態監測管理可以有效掌握危房實時變形和承重構件安全狀況，能夠及時發現安全突變做到提前預警并采取應急措施處置險情，從而提高危房管理的效率，防止惡性事故的發生，確保人民群眾生命安全，減少和降低財產損失。但危房是動態發展的，隨著其危險程度的不斷加深，動態監測費用也相應增加，性價比越來越低，最終還是要修繕或拆除。因此，政府部門在做好動態監測經費投入跟修繕或拆遷資金預算比對的基礎上，可適當對業主進行補貼加快推進危房修繕或拆除重建。

另外，房屋安全管理是一項長期的系統性工作，需要以防為主、持之以恒、常抓不懈，政府部門應建立健全常態化長效管理機制，實行房屋全壽命周期的安全管理。

[1]寧波市房屋使用安全管理專家委員會.寧波市房屋安全動態監測技術指南（試行）[Z].2016，10.

[2]北京中科精圖信息技術有限公司.危房動態監測平臺V1.0用戶手冊[Z].2016，6.