共生視域下中國房地產供給側改革面臨的問題與對策分析

王秀英 王 冠

（大連財經學院 116600）

引言

隨著我國經濟向著更高質量發展，人們對房地產供給質量的需求不斷提高。房地產市場也經歷了從保持增量到優化存量的轉變。黨十九大會議具體部署之下使得我國在房炒不住原則之下將改革著力點放在供給側，為了實現全民小康，讓全體人民住有所居，頂層設計上從嚴調控，具體落實供給側改革，優化住房制度。出臺各項因城制宜的調控政策，以抑房產泡沫，加快建立起符合市場規律的住房制度，科學規劃供地安排指標，提高住房供給質量，推動房地產持續健康發展。

1 地產共生理論概述

1.1 共生理論

共生是生物演化的機制，它是生物學上的一個概念，指的是兩種或多種不同生物出于生存的需要，形成一種密切相關協同共生互利的平衡狀態。并不是說僅依靠一方依賴于另一方。在共生關系當中，會形成某種特定相處模式。其中一方為另一方提供生存上的資源，同時也從對方身上獲得利于生存的資源。共生理論在社會經濟學、管理學等各個領域有著許多具體的研究理論。

1.2 地產共生要素

開發、投資、運營為地產三大共生要素。它們之間環環相連、相互影響，發生基本的能量交換，對共生環境起決定作用。僅僅依靠自身的力量，地產共生要素中的任何一方都難以更好地運用行業資源。質參量用以表示地產要素之間存在的一些趨同的內在性質。地產共生要素之間會選擇質參量兼容度比較高的部分作為共生對象，進行同類或異類資源互補，具體解釋如下：①投資和運營之間的共生。房地產項目上的運營服務能力、品牌影響力、客戶資源，專業資質等會影響投資利益。另一方面來說，投資商盈利模式直接影響運營經營合作選擇。②運營和開發之間的共生。各自的品牌影響力、產品、運營服務水平是他們的質參量。③開發和投資之間的共生。當開發影響到利潤的成本控制能力、影響到投資回收期的工期控制能力、影響到客戶感知價值的質量控制能力達到投資商的預期水準時，投資商才會與其合作共生。當投資實力滿足開發項目的資金需求且付出的借貸成本被開發商權衡后接受時，投資商方可加入戰略聯盟。三方地產戰略聯盟共生發展，求同存異、增加信任、減少摩擦，以達到協調發展的目的。

2 地產宏觀環境分析（PEST）

2.1 政策法律環境（Politics）

以房住不炒定位來加快建立租購并舉住房制度。優化了住房制度，通過頂層設計來防范房地產市場風險。政府從嚴調控房地產政策總基調基本沒變，只是調控政策重心轉向供給側，而不再是之前的需求側，初步形成房地產市場長效機制。法制體系以及從土地到建造等各項標準、規定、政策的不斷完善形成利于房地產法律法規的配套支持。

2.2 經濟環境（Economy）

我國國民經濟平穩地朝著更高質量發展，地產行業與整體經濟是密不可分的。經濟工作上，改革供給側給予經濟發展新的動力。經濟運行時出現突出問題與矛盾，也需要從供給方面想辦法，地產與經濟是協調發展的共生關系，努力實現新的經濟上的供求關系動態平衡。

2.3 社會環境（Society）

住房觀念的變化，人口規模和比例的變化，現代人生活方式的變化，未來購房消費主流群體發生變化。社會契約精神的不斷提高以及愈發完善的法律法規和市場監管為房地產市場的良性循環發展提供了良好的社會環境。

2.4 技術環境（Technology）

在互聯網發展的大背景下，信息技術發展迅速，應用智能化產品的住宅為房地產行業發展帶來新的契機。促進信息消費，加快布局新技術、新材料、新裝備，大數據產業與智能家居的聯合是房地產與信息技術的共生，帶著無限商機。

3 共生視域下我國房地產供給側改革面臨的問題

3.1 信貸違約

我國房產貸款的風險總體來說是呈上升趨勢，并且由于房地產領域各項調控政策的持續加碼，存在信貸違約的可能性。一方面是房地產領域存在上下游風險的傳導。房地產相關企業融資、借款、擔保、拖欠等等，很容易造成房地產泡沫和金融系統的風險，即使從整體來看不良貸款率是較低的。上游和下游形成共生模式，聯系緊密，二者相互結合、相互作用。開發商在銷售疲軟的狀態下，資金回收速度跟不上，資金鏈的脆弱性使得一些開發商甚至直接“跑路”或者是留下爛尾樓盤的問題。另一方面，低首付使得住房次貸量有所增加。為加快房地產供給側改革，許多房企將著力點放在了去庫存上，推行低首付甚至零首付購房，增加了信貸違約的風險。

3.2 地產泡沫

供需錯位，無法提供有效供給。炒房只是給了投資者可乘之機，暴利的房地產市場有愈發驅使提供更多住房的趨勢。假設投資者退出房地產市場，供求關系一下子就失衡了，留下住房過剩的問題，且有愈演愈烈的趨勢。

4 共生視域下我國房地產供給側改革對策

4.1 完善法制，優化外部共生條件

4.1.1 優化與市場相適應的供地機制

我國不斷優化住房庫存與住房用地供應相掛鉤的動態機制。房價上漲過快的一二線城市需增加合理的住宅用地供應。各個城市應具體分析所在地區房地產市場，住房需求和住房供給。建立租購并舉制度，加速樓市房地產調控落地。

4.1.2 強化市場監管和法治監督

加快房地產租賃市場立法和市場監管，各個監管機構與央行都出臺各種政策，強化金融行業供給側改革，加強對市場的監管。由于我國金融業與房地產關系緊密，為了防范和化解金融與房地產風險，各地出臺很多新的政策，嚴格控制不合規資金進入房地產市場，還有加強個人信貸管理，以促進形成房地產金融的良性循環。

4.2 精準調控，推動共生模式進化

4.2.1 科學規劃調控

限售對于不同的住房性質和不同戶籍性質以及年限的不同等等都有不同的規定。隨著調控政策的不斷升級，陸續出臺的各地調控相關因城因地政策，內容覆蓋限商、限貸、限售、限購多方面。去庫存的政策在各地也各有特色，科學的調整用地規劃，加快推進商化去庫存，分類處置，依據實際情況差別化進行調控，精準地從土地供應開始就去庫存，合理控制庫存數量。

4.2.2 強調居住功能

當房子居住屬性定位已發生偏移，購房變成一種投機行為時。搖號買房、限售等原本為了調控房地產市場的政策反而適得其反，限購限貸大大刺激房價猛漲，無形之中刺激新的購房需求。投機者利用調控政策鉆空子，進行惡性競爭搶占房源的操作不斷炒高房價。這與原先希望通過調控政策遏制房價上漲，整頓房地產市場秩序的初衷背道而馳。讓房子回歸其原本的居住屬性，才是調控政策希望達成的目標。所以要更加強調住房居住功能，定位房住不炒，進行區別化調控，政策實施過程中注意甄別投機者有可能鉆空子的部分好進行優化設計。

4.3 整合資源，形成高效共生界面

4.3.1 共享信息，形成戰略聯盟

在房地產生命周期內，投資商、開發商、運營商等各戰略聯盟共生要素之間存在大量物質、信息和能量的交換。需要各共生要素整合房地產行業資源，建議三大共生利益主體形成共享內部最新信息的一個戰略聯盟，通過該平臺有效交換共享行業最新政策、規則、客戶資源、未來發展規劃、運營相關問題等等。在多方共享和維護的信息平臺中，通過組織和技術上的保障，內部動態監管和聯盟協議等機制進行有效約束。由于不同運營模式下，各方實現利益的機制不同，各自承擔的風險也不同，所以應尋求適合且適應市場需求的互利共生的運行模式。這樣不僅整合房地產資源，提高戰略聯盟運營成效，而且可以增加共生要素之間合作與信任，減少信息不對稱和相互之間的溝通成本，最終形成高效共生界面。

4.3.2 渠道多元，釋放供給房源

鼓勵盤活存量，增加保障性住房和長租公寓、青年公寓的供應。一方面要支持保障房用地實施，形成供應保障房的合理體系。另一方面，要推進租房市場長效機制，完善租賃市場，培育租賃市場，可有效緩解住房需求。我國住房租賃市場長期以來與發達國家相比仍處于落后狀態，租賃住房與購買住房所獲得的權益差距懸殊，是我國房價不斷攀升的一個重要原因。積極促進“租購同權”，大力發展租賃住房，使得住房供給渠道多元化，一定程度上可分擔住房需求的壓力。

4.3.3 跨界合作，拓寬供給空間

新一代信息技術與供給側改革共生發展，結合“互聯網+”、2020年5G商業啟動，住房供應協同技術創新聯動，布局智慧城市設備，5G移動通訊、數字視聽，大數據應用、北斗衛星應用設備，從源頭上提高供給住房的質量，智能家居終極目的是讓居住更加美好，隨著全民小康生活的目標離我們越來越近，房地產與智能化科技的跨界合作，拓寬了房地產的供給空間。

5 結語

本文研究在房地產領域，運用地產共生理論進行供給側改革，推動房地產產品創新，促進行業資源整合，拓寬住房供給渠道。互聯網+房地產深化改革互利共生，抓住供需關系的主要矛盾，提供性價比高的優質房子。需要強調的是，房地產業同時橫跨投資和消費兩大領域對經濟的穩步增長有著舉足輕重的作用，嚴控房地產政策總基調是不變的，改革之路任重而道遠。