房產(chǎn)測量中常見測量技術(shù)及問題分析

郭世偉

（貴州經(jīng)鑫維測繪有限公司 貴州貴陽 550000）

在房產(chǎn)測量工作之中，測量建筑產(chǎn)權(quán)面積工作是最基礎(chǔ)也是最重要的一項(xiàng)工作，這一內(nèi)容也是購房者最想要掌握的一個(gè)信息。現(xiàn)今，隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)也隨之開始迅猛發(fā)展，我國房產(chǎn)交易的數(shù)量也隨之不斷增加，我國房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)者對于房產(chǎn)信息的關(guān)注度也隨之與日俱增。房產(chǎn)信息主要包含建筑面積、分?jǐn)偯娣e以及公用面積，這些信息直接與消費(fèi)者自身的利益掛鉤，因此消費(fèi)者在進(jìn)行購房的過程當(dāng)中必然會(huì)對這些信息進(jìn)行著重關(guān)注。為了有效保障房產(chǎn)信息的準(zhǔn)確性以及全面性，加強(qiáng)房產(chǎn)測量工作就勢在必行，借此還能夠?yàn)榉慨a(chǎn)圖繪制工作提供便利，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1 房產(chǎn)測量工作的重要性

房產(chǎn)測量工作主要包含房產(chǎn)面積測量、建筑面測量、用地面積測量以及變更測量等多方面的內(nèi)容，工作人員在實(shí)際進(jìn)行房產(chǎn)測量工作的過程當(dāng)中，必須要嚴(yán)格按照我國房產(chǎn)測量工作的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行該工作，借此有效保障房產(chǎn)測量工作的精準(zhǔn)性。通過進(jìn)行房產(chǎn)測量工作，能夠?qū)Ψ课萦玫氐南嚓P(guān)信息進(jìn)行明確，進(jìn)而為房產(chǎn)交易工作和房產(chǎn)管理工作提供參考依據(jù)。此外，通過房產(chǎn)測量工作還可以為我國城市規(guī)劃提供參考依據(jù)，有效加快我國城市化建設(shè)的進(jìn)程。通過開展房產(chǎn)測量工作，能夠?qū)Ψ课萦玫氐男畔⑦M(jìn)行采集，進(jìn)而為房產(chǎn)交易以及房產(chǎn)管理工作提供參考依據(jù)。在進(jìn)行房產(chǎn)測量工作的過程當(dāng)中，房產(chǎn)管理部門必須要對房產(chǎn)測量工作的最終結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核，借此有效保障采集的相關(guān)數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性，并為其提供相應(yīng)的法律支持。在進(jìn)行房產(chǎn)測量工作的過程當(dāng)中，工作人員必須要保障測量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，借此有效防止在進(jìn)行房產(chǎn)交易以及使用的時(shí)候出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛問題，以法律為武器保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。

2 房產(chǎn)測量技術(shù)

2.1 數(shù)字化測圖技術(shù)

數(shù)字化測圖技術(shù)主要是先對房產(chǎn)信息進(jìn)行采集，之后通過數(shù)字化數(shù)據(jù)處理軟件來對采集的房產(chǎn)信息進(jìn)行編輯處理工作，最后制作出一個(gè)精準(zhǔn)的數(shù)字化房產(chǎn)圖，之后通過數(shù)控繪圖儀以及圖形輸出設(shè)備獲取房產(chǎn)圖。數(shù)字化測圖技術(shù)會(huì)對房產(chǎn)信息資料進(jìn)行采集，并在此基礎(chǔ)之上制定設(shè)計(jì)方案，結(jié)合測量界址點(diǎn)進(jìn)行測量工作。工作人員在完成了房產(chǎn)調(diào)查工作之后，可以通過應(yīng)用現(xiàn)今的儀器設(shè)備進(jìn)行數(shù)據(jù)信息采集工作，最后再將采集的數(shù)據(jù)信息傳輸?shù)綀D形處理、測量以及應(yīng)用軟件之中進(jìn)行編輯，最終完成房產(chǎn)圖繪制工作[1]。

2.2 GPS-RTK技術(shù)

RTK技術(shù)是當(dāng)前我國房產(chǎn)測量工作之中應(yīng)用比較廣泛的測量方法之一，該測量技術(shù)具備受環(huán)境干擾較小的優(yōu)點(diǎn)，因此主要應(yīng)用野外測量工作之中，同時(shí)其精準(zhǔn)度比較高，因此一經(jīng)推出就受到了我國相關(guān)工作人員的歡迎與應(yīng)用。RTK技術(shù)是以載波相位觀測值實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)定位技術(shù)為基礎(chǔ)的，由于其定位精度能夠達(dá)到厘米級，因此能夠?qū)崟r(shí)提供測量站點(diǎn)在測量制定坐標(biāo)系之中的三維定位結(jié)果。在應(yīng)用RTK技術(shù)的過程當(dāng)中，基準(zhǔn)站會(huì)通過數(shù)據(jù)鏈將觀測值以及測量站的坐標(biāo)信息傳輸?shù)搅鲃?dòng)站之中，流動(dòng)站在接受數(shù)據(jù)的過程當(dāng)中會(huì)對GPS觀測數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，同時(shí)快速處理差分觀測值，最終實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位。RTK技術(shù)的應(yīng)用有效提高了我國房產(chǎn)測量工作的效率以及質(zhì)量，并且因?yàn)樵摷夹g(shù)采集的數(shù)據(jù)信息全部都是數(shù)字化形式的，因此只需要通過相關(guān)軟件進(jìn)行簡單處理就可以直接編制電子地圖，非常適合在房產(chǎn)測量工作之中應(yīng)用。

RTK測量系統(tǒng)之中一般會(huì)包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)以及GPS接收設(shè)備。通過在基準(zhǔn)站之中安裝GPS信號接受設(shè)備，能夠?qū)?shù)據(jù)信息進(jìn)行準(zhǔn)確測量，同時(shí)通過無線電將采集的數(shù)據(jù)信息傳輸?shù)接^測站之中，基準(zhǔn)站會(huì)結(jié)合采集的觀測數(shù)據(jù)，結(jié)合相對定位的原理，會(huì)計(jì)解算之整周模糊度未知數(shù)，將用戶站的測量精度以及三維坐標(biāo)情況顯示出來，結(jié)合定位結(jié)果，對用戶站以及基準(zhǔn)站的觀測質(zhì)量進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測。通過RTK技術(shù)能偶判斷解算結(jié)果是否成功，有效減少了觀測冗余量，有效提升了測量效率。

2.3 GIS測量技術(shù)

GIS測量技術(shù)主要是通過利用計(jì)算機(jī)技術(shù)對地理信息進(jìn)行存儲(chǔ)以及處理。其主要是在計(jì)算機(jī)的軟件、硬件的支持之下，將資源信息以及環(huán)境參數(shù)通過空間分布或者地理坐標(biāo)以某種格式和分類編碼進(jìn)行處理、存儲(chǔ)以及傳輸，借此有效滿足相關(guān)工作人員的實(shí)際需求。GIS測量技術(shù)主要是通過對多要素?cái)?shù)據(jù)的操作以及綜合分析，借此將相關(guān)人員需要的信息通過圖形、圖像以及數(shù)字等方面的形式呈現(xiàn)出來。在房產(chǎn)測量工作的過程當(dāng)中，GIS測量技術(shù)能夠?qū)⑿畔⒁詳?shù)字化、直觀化以及可視化的方式，將具備較強(qiáng)負(fù)載型的施工過程以動(dòng)畫、圖像的形式展現(xiàn)在民眾面前，為房產(chǎn)信息提供信息支持以及可視化支持[2]。

3 房產(chǎn)測量中的常見問題

3.1 層高以及凈高的區(qū)分

在我國房產(chǎn)測量規(guī)范之中明確指出了，層高就是房屋的上下兩層樓面或者樓面到屋頂面、樓面到地面的垂直距離。在房產(chǎn)測量規(guī)范之中明確的房屋層高2.20m的建筑面積計(jì)算工作，其主要指的是層高為2.20m或者2.20m以上的房屋建筑面積計(jì)算。而在實(shí)際房屋測量過程當(dāng)中，凈高主要指的是房屋下層地板面或者樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。在實(shí)際工作過程當(dāng)中，如果只有凈高沒有層高，那么在量測凈高的時(shí)候，凈高允許值應(yīng)當(dāng)為2.05m。因此工作人員在實(shí)際工作過程當(dāng)中應(yīng)當(dāng)注意有層高就以層高為標(biāo)準(zhǔn)，沒有層高就以凈高為標(biāo)準(zhǔn)[3]。

3.2 對稱邊長度實(shí)地丈量不一致

在實(shí)際進(jìn)行房產(chǎn)測量工作的過程當(dāng)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一定的誤差，造成這一問題的原因有很多，例如測量工作存在問題、房屋建設(shè)出現(xiàn)誤差等等。最終導(dǎo)致前后墻、左右山墻等在施工圖之中相等的邊，最終測量出來的結(jié)果缺不一致的情況發(fā)生。這些都是規(guī)則的多邊形最終測量的結(jié)果卻呈現(xiàn)不規(guī)則數(shù)據(jù)的情況。對于這一問題，工作人員在進(jìn)行房屋測量工作的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)對測量的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理工作，并且還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)繪圖以及面積計(jì)算的重新核實(shí)工作。對于對稱邊最終測量數(shù)據(jù)不一致的問題，有一個(gè)誤差允許范圍，如果誤差超出了這個(gè)范圍，那么工作人員就必須要測量結(jié)果進(jìn)行檢查，結(jié)合實(shí)際測量結(jié)果進(jìn)行面積計(jì)算工作以及繪圖工作[2]。

4 結(jié)束語

房產(chǎn)測量工作是一項(xiàng)具備較強(qiáng)技術(shù)性的工作，其最終結(jié)果將會(huì)成為房產(chǎn)管理、交易以及使用等多方面工作的參考依據(jù)。因此，工作人員在進(jìn)行該工作的過程當(dāng)中，一定要注意保證最終測量結(jié)果的精準(zhǔn)性以及科學(xué)合理性。在實(shí)際工作的過程當(dāng)中，必須要嚴(yán)格遵守我國相關(guān)規(guī)定進(jìn)行工作，同時(shí)著重注意房產(chǎn)測量工作之中的各項(xiàng)工作流程，應(yīng)用現(xiàn)今的測量技術(shù)以及測量方法，有效防止在實(shí)際工作當(dāng)中出現(xiàn)違規(guī)行為，影響到最終結(jié)果的精準(zhǔn)性。