關于房地產測繪重要性及其作用分析

張保紅 溫蕊

（周口正源房地產評估測繪有限公司 河南省周口市 466000）

在進入到21世紀之后，伴隨經濟社會的進步發展，很大程度促進了我國房地產行業的進步發展，使公眾住房需求得到非常大的滿足，與此同時，一定程度上也促進我國房地產測繪手段與技術的進步。為了可以推動房地產企業得到優質化發展，就必須高度關注房地測繪手段與技術的價值意義。這是因為加強運用目前先進的測繪技術手段進行房地產測量，才可以保證相關單位能夠更加準確地掌握房地產信息，進而推動我國的房地產行業可以更為有效穩定發展，而且為城市的建設規劃提供有效保障。

1 房產測繪的工作特點分析

房地產的平面控制測量，房地產圖紙繪制，房地產的要素測量，房地產的面積測量，房地產測繪成果信息屬于房產測繪中的主要內容。而房地產的基礎測繪以及房地產項目測繪屬于房地產測繪的常用方法，使交易經營需求得到滿足，這是進行房地產項目測繪的目的，基于測繪對象，針對平面圖展開有效的測量與測繪，而且制作有關的信息圖表。房地產測繪過程中建設出的圖形以及其余的資料信息，都可以將它們視作房地產測繪過程的一個關鍵構成，它可以提供非常全方位且細致化的參考依照。針對測繪成果的真實性以及準確性來說，房地產測繪機構是最主要的負責機構，通常要基于委托方的實際要求，提供細致化以及其余需求的測繪信息資料，繪制大范圍房地產工程平面圖，這屬于房地產基礎測繪的重要內容。

開展房地產測繪的過程之中，房地產的調查工作屬于這里面最基礎性以及重要性的工作內容。對房屋用地狀況以及房屋的自身使用狀況進行調查屬于房地產調差的關鍵工作內容，包含不同權限以及不同權屬的資料信息在其中，并且基于房屋地籍以及調查的要求，針對房屋詳細的位置以及數量展開仔細的調查研究。從而針對產權性質，產別與權力人有一個詳細準確的把握。

2 房地產測繪的必要性以及重要性

2.1 測繪能夠為房地產業帶來服務方面的技術支撐

①給房地產的管理工作提供信息服務。因為房地產特惠是依照城鎮所構建平面控制網絡，對基礎圖以及平面圖進行繪制，進而形成規范化坐標系統，可以給管理單位提供房屋利用情況，房屋數量以及房屋地域分布之類信息。與此同時還可以進行分丘平面圖，分層平面圖以及分戶平面圖的繪制。能夠將所有房地產情況真實表現出來，繼而市房地產登記單位能夠準確了解房地產詳細位置，實際面積之類信息。②房產測繪能夠向房產開發，房產經營，房產交易提供相應的信息服務。測繪能夠作為房地產發展的基礎。其中房產界址、面積、范圍、數量以及位置所構成的測繪圖表，能夠給房地產公司的開發經營以及銷售核算工作提供有效的資料信息，且使消費者能夠掌握最準確的信息。

2.2 測繪能夠給相關單位提供參考根據

房地產測繪成果能夠給城市的規劃設計，開發建設，拆遷改造提供有效的數據支持；另外能夠為稅收以及保險單位提供可靠的資料信息。

2.3 房產測繪可以推動城市規劃建設

城市規劃建設一定要對城市建設歷史，建設現狀，房屋結構、用途、數量以及分布有一個很好的掌握。房地產測繪的成果，通過分類以及整理以后，能夠派生非常多的資料數據。而這些資料信息能夠給城市規劃設計，市政項目，環境保護以及綠化項目提供關鍵性資料。

3 房產測繪內容以及形式

房地產測繪主要依靠測繪方法、測繪設備以及測繪技術，對房產、房屋以及土地權屬狀況，自然情況，位置，質量以及數量進行專業化的測繪，進而使房地產管理單位以及房地產權人掌握可靠的服務信息。測繪工作主要內容為，房地產情況調查，平面控制測量，繪制圖表，測量要素，測量變更，測量面積以及成果驗收。房產測繪常用形式為：①房地產工程測繪是基于開發、交易、經營以及產權屬管理要求，對房地產的分戶分層平面圖以及分丘平面圖進行繪制，最后制作為卡、簿、冊、表以及圖之類的資料形式。房產測繪工作建立起的簿、冊、卡、表、圖之類信息資料都屬于房產測繪成果，最后制為房地產數據，房地產圖集以及房地產冊簿。對于測繪結果精確性房地產的測繪機構要負全責，依照委托方規定提供整體性以及部分性服務。②房地產的基礎測繪指的是在一個范圍之內，比如，大中型城市或者縣城之類區域進行平面控制圖的繪制，進而建立房地產的分幅平面圖以及房地產基礎圖。

4 房地產測繪工作實際價值與作用

4.1 法律作用

房地產測繪成果通過房地產管理單位進行測繪結果適用性，面積界址測量方式與根據，界址精準性的審核工作，然后經過確認之后才能夠展開房地產管理工作。房產測繪成果可以給房產產權，產籍，產權管理以及房地產的交易開發提供權屬面積，權屬界限以及權屬界址點之類的資料信息。使產權關系糾紛處理的時候有可靠的法律依據參考。

4.2 社會服務作用

房地產測繪成果，比如：對城市房屋的總體數量，整體質量，住宅使用年限，住宅使用權，人均建筑面積以及人均使用面積等。而這些信息能夠為城市總體發展，布局建設，老城改造以及危房改造工作提供有效根據。與此同時也能夠使市政項目，公用行業，城市設計，環境保護，綠化工程，水利建設，社會治安，文體衛生，地下管網，通信，電氣以及旅游有可靠的資料信息支持。

4.3 財政稅收作用

房產測繪的成果屬于房地產稅收，房產租賃與交易，價格評估，房地產保險以及房地產貸款抵押之類行為的參考根據。

4.4 房產測繪的技術作用

房產測繪方法屬于一種大比例尺的城市測繪手段，但是它與一般的大比例尺地形測量以及工程測量是存在差異的。房地產測繪想要保證建設起現代化的城市地理信息系統，就一定要求具備非常廣泛龐大的信息量，其內容以及涉及面是非常廣的。

5 房產的測量

那商品房來說，怎樣計算商品房的面積屬于人們關心重視的問題之一。非常多的人覺得公攤面積屬于隱形概念，不能將其測量出來，并且還包含分攤系數之類的問題。針對單一性使用功能商品房來說僅包含一個分攤系數，然而針對單一性使用商住樓來說，會由于樓層布局的差異，建筑公攤面積的服務范圍會存在差異，因此出現較多的公攤系數，此種樓房通常是多功能型商品住宅樓。

5.1 確定房屋的共用面積標準

房產面積計算具體需要參照《房產測量規范》進行：①必須掌握好何處進行全面積計算，何處進行1/2的面積計算，何處的面積能夠不計算。②掌握建筑面積套內建筑面積以及需要公攤的共用面積。套內建筑面積主要包含套內的使用面積，套內的墻體面積以及陽臺的建筑面積。套內的使用面積指的是房屋內部能夠使用的所有空間面積，依照房屋內墻線水平投影進行測量。而套內墻體面積指的是各套內使用空間四周承重墻體，包含共有型墻體與非共用型墻體。其中商品房間的外墻以及分隔墻都屬于共用墻，而共用墻墻體水平投影的1/2面積要計算到共用墻體面積之中，非共用墻體的水平投影面積需要都計算到套內墻體面積之中。套內陽臺面積指的是所有陽臺建筑面積的總和。

5.2 確定共作面積

共作面積指的是一個房屋包含多產權人，這些產權人所共同占有使用的建筑總面積，其中公用面積要包含房屋建筑面積以及功能使用區域的共有面積。另外商品房的共用分攤建筑面積主要包含兩方面：①公共門廳、過道、變電室、設備室、垃圾道、電梯井以及樓梯間之類為商品樓整體服務的建筑面積。②各個單元和公共建筑空間的外墻與分隔墻體水平投影面積的1/2。上述內容說明了房地產精準化測量與所產生結果，有著非常關鍵的實際意義，能夠決定城市建設規劃設計與布局，可以改城區建設，房屋布局以及交易改造之類工作提供優良的基礎性根據，價值作用是絕對不能疏忽的。

6 結束語

房地產業不斷發展，房地產測繪技術在其中發揮的作用愈加顯著，在新時期，由于社會主義市場經濟持續發展，各項技術不斷加強，在先進技術助推下更多的房地產測繪技術被開發利用，很大程度上推動了我國的房地產企業發展。