房產測量測繪工程的過程及要點分析

溫蕊 張保紅

（周口正源房地產評估測繪有限公司 河南省周口市 466000）

由于住房制度不斷地改革完善，且商品房價格不斷提升，住房問題屬于與國計民生有密切聯系的重要問題，由于房地產業持續發展，房屋價格不斷升高，寸土寸金已經成為現實，基于這種背景，房產測量成為人們重視的熱點問題，房產測量逐漸受到業主們的關注。測量技術手段在現今的市場需求推動下獲得了深入性發展。所以此文對現今房產測量常見問題展開分析，期望可以為房產測量提供借鑒參考。

1 房產測繪

1.1 房產測繪屬于一種關鍵性資料

房產測繪屬于政策性以及技術性程度非常高的一種專業化測繪工作。工作包含房產的平面控制測量，房地產的調查工作，房產要素的測量，房地產圖紙繪制，房產面積測算，成果資料驗收與變更測量之類內容。這其中的平面控制測量是房地產測繪中的第一道程序，是房產的基礎性測量。房產要素的測量工作以及房產的調查工作主要包含房屋與房屋用地和其要素的測量調查工作，屬于產籍管理以及房屋產權登記的參考根據。房產圖的繪制就是繪制分幅平面圖，分丘平面圖以及分戶圖。房產的面積測算工作主要包含房屋建筑面積，產權面積，公攤面積與房屋用地面積的測算。房產的變更測量指因為房產情況持續變更展開的房產測量工作。成果資料驗收屬于房產測量工作最后一項內容，屬于確保房地產資料成果質量的重要關卡。

1.2 房地產開發的前期設計測繪

房地產的設計開發工作，必須以測繪單位的測繪地形圖為基礎。房地產的開發部門在對規劃部門進行申請選址的時候，一定要上交具備相應水平的測繪部門修測以及施測的地形圖。其中地形圖比例尺的選取以及施測的精度依照規劃的階段來確定，圖內所表示的具體規劃以及項目管線規劃。通常要求使用1：500的比例尺地形圖，一些區域的總圖規劃，需要測繪1：200的比例尺地形圖。

1.3 建設工程用地的勘察定界測繪

①建設工程用地的勘查定界指的是依照土地整體的利用規劃，通過規劃管理單位所決定建設工程用地的范圍，道路的紅線圖與其余信息文件以及《地籍測繪規范》。對建設工程用地的范圍進行現場測量，對建設工程用地范圍之內的所有地下地上的附屬物與行政區域界線，農田保護界線，土地歸屬界線數量位置以及質量進行測繪，利用以上建立而成的表文圖屬于建設用地審批所必需的基礎性資料。②建設工程用地勘測定界包含農用地的征用轉用以及國有地的出讓?？茖W有效地使用土地以及加強耕地保護屬于基本國策之一，國家依靠制定土地整體的利用規劃，對土地的實際用途進行限制，限制將農用地轉化成建設用地，有效保護耕地的總量，使其維持一種動態化平衡。

1.4 施工過程測繪

在規劃選址意見書，建設用地規劃以及土地報批結束以后，通過對勘察規劃以及建筑規劃進行審批之后，房地產開發公司就能在城市規劃的主管單位中申請臨時性建設項目規劃許可證書，這時候前期工作就大體結束，項目進入到施工環節。工程施工環節測繪包含，場地的平整度測量，管線道路定線以及建筑放樣。開展建筑施工放樣工作之時，一定要在確保滿足規劃標準的基礎上，作細部放樣。不能達到規劃標準的時候，需要及時上報規劃管理單位，且告知設計單位對圖紙進行調整。

1.5 建筑面積界定的測繪

房地產開發企業對商品房預售許可證進行辦理的時候，一定要委托相應的測繪單位加強面積的界定。其中面積的界定需要依照《房產測繪要求》，規劃單位所批復的放線圖以及施工圖，對建筑面積，使用面積以及公用分攤面積進行準確計算，之后將房屋的分戶分層平面圖繪制出來。

1.6 竣工測繪以及房產測繪

房地產企業所開發項目的房產測繪以及竣工測繪主要依照建設規劃設計管理單位所審批的工程項目設計圖，施工圖，放線圖與面積的界定圖還有其余文件信息以及技術標準，依靠科學的測繪方法，對房地產開發區中全部地物進行測繪，主要包含地下地上構筑物位置，且提供有效的面積數據以及用途之類信息，進而給房地產企業建設開發項目的綜合性驗收與城市地理數據庫的更新提供必要性信息文件。房地產企業展開的完工測繪以及房產測繪工作屬于深入檢查房地產企業開發區的住宅面積，公共面積，交通面積的一種測繪方式。檢查綠地面積能否達到規劃要求，建設活動能否使土地使用性質發生變化，建筑物有無超高狀況存在，各種管線的埋設能否達到標準，竣工面積以及預售界定面積的差值是否控制到要求范圍之內。房產與竣工測量需要進行竣工總圖，房屋的分間分層平面圖以及管線完工圖的繪制，給規劃管理單位設計驗收與違法建設界定，房地產企業管理部門開展房屋產權登記工作提供相應圖件。

2 房產測繪的技術要點分析

房產圖能夠實測，同樣可以編繪。而實測成圖能夠分成數字化野外數據采集、航空測量以及平板儀測圖。不過它們都一定要依照整體—局部，高級—低級以及控制—碎部順序進行。指的是必須先進行測量控制工作，之后開展碎部測量工作?？偟膩碚f，房產測繪技術能夠分成，測區的基本控制測量，房產圖根的控制測童，房產的碎部測量，房產圖整飾以及清繪與補測修側，房地產測繪輸出之類內容。

2.1 測區的基本測量控制

基本測量控制目的在于向測量房產的界址點以及測量房產圖根控制網提供必要控制。因此測區的基本測量控制工作在于在測區地面構建高程控制網以及平面控制網，對地面控制點位置進行準確測量，進而使房產界址點以及房產圖的測繪要求得以滿足。測區平面控制網通常依照二三四級和一二三級的平面控制測圖標準進行。在數據通過處理之后掌握所有控制點準確坐標，實現平面位置控制。

2.2 房產圖根的測量控制

房產圖根的測量控制就是測量加密圖根的控制點位置。將圖根點當做測站，對四周房產的界址點與相應房產的要素進行測繪。而為確保房產測繪準確性，要調查測區的控制點。房產圖的根點位置精度以及密度需要符合對應級別的房產測繪要求。

2.3 房地產的碎部測量

房地產的碎部測量具體包含房產要素的測量以及房產圖的繪制工作。而房產的要素測量具體包含房地產界址的測量，境界的測量，房屋和附屬設施的測量，陸地交通以及水域的測量還有其余相應地物的測量工作。房產圖的繪制主要依據《房產測量規范》中的規定把其中的要素都繪制在圖紙中或者把房產要素用數字化形式體現到數字圖上展開的信息數據采集，儲存以及輸出過程。實際進行工作之時，房產圖測繪方式能夠分成白紙測圖，航測成圖，數字化測圖以及編繪成圖等等。各個方法的實際運用也由于測繪單位技術力量與裝置儀器條件的差異，用圖單位需求差異而有著不同選擇。

2.4 房產圖清繪

房地產圖清繪主要依照《房產測量要求》以及《房產圖圖式》中規定針對數字化房產圖以及鉛筆圖中的地物的位置，標注，符號以及線條之類要素作一定處理，進而給房產圖印刷以及房產圖復制提供相應條件。

2.5 成果輸出

把編輯完成圖件進行打印或者用文件形式將其儲存到電腦硬盤以及其余存儲介質之中，把清繪房產圖曬制為藍圖。這里需要說明，房產測繪的成果主要有房產的薄冊，數據以及圖集等。房產測繪所有環節之中所產生的文字以及數據信息視作檔案資料安排專人進行管理。

2.6 測繪信息系統

測繪單位與房產管理單位需要加強合作，制定標準化房產測繪操作章程以及統一化技術標準，構建房產測繪技術信息平臺，構建統一化運行模式，制定統一化操作流程以及成果質量監督制度，實現收發件，勘測，繪圖，檢查以及歸檔等工作的自動化處理。不僅便于信息技術進行統一化的指導管理，交流共享，而且可以推進技術手段的改進。不僅使房產測繪工作更加規范化，而且可以使房產測繪成果具有權威性，使房地產市場秩序更加穩定。其次，通過測繪協會以及院校中的一些專家加強技術培訓，推動地區之間的合作交流與互通，保證房產測繪實現均衡性發展。

3 結束語

新時代房產測繪需要應用合理地建筑規范，施工手段以及測繪標準，推動房產測繪中的相關技術不斷發展，健全房產測繪的標準，使房產測繪過程中的問題得到處理。提升作業效率，最終滿足人們對房產測繪的需求。