淺析房地產企業運營管理

萬震 李響

1. 山東鋼鐵集團房地產有限公司 山東 青島 266071；

2. 青島信萊置業有限公司 山東 青島 266000

前言

在工程建設領域中，項目管理作為一種科學的管理方法已被廣泛應用。不僅形成了項目管理體制和運行機制，而且建立了系統、完整的項目管理體系。同時，隨著社會的不斷發展和科學技術的不斷進步，工程項目管理所涉及的范圍仍在不斷地擴大，新的管理理念仍在不斷擴充。房地產項目運營管理作為一種管理模式，不斷地被地產商廣泛應用。

1 房地產項目開發流程

在房地產項目開發運營中，房地產項目規劃設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建筑方案設計、施工圖設計、景觀設計等方面的管理，全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個房地產開發的全過程，使項目前期設計方案得以明確，在房地產工作中扮演起承轉合的重要作用。規劃設計管理是房地產企業負責人對房地產涉及的一切設計活動進行同意的部署，不僅要解決房地產設計問題，還要保持好設計相關部門之間的溝通聯系，避免實際工作中出現矛盾。

房地產項目開發主要分為項目初期準備、規劃設計、建設施工、竣工驗收、經營使用五個部分。就從時間的分配上來說，初期準備和建設施工階段所需的時間最長。初期準備主要是取得土地的使用權，并完成工程項目建設所需要的相關證明和手續?？⒐を炇罩饕羌追胶鸵曳骄凸こ藤|量和工程成本進行驗收和核算。經營使用主要是房地產企業銷售或是使用建成的建筑物。每個部分都有著不同的工作要做，而且都是必不可少的[1]。

2 房地產企業項目管理的基本原則

2.1 符合相關的法律法規的要求

當前我國房地產行業的相關法律法規相比比較系統和完善，為了更好地建立房地產企業工程管理體系，促進該體系的健康發展，在建立的過程中要充分了解相關的法律法規、房地產專業的法規以及地方相關的政策方針，使得建立的體系符合相關法律法規的要求，保證體系的合法性。

2.2 結合房地產行業的特點

在建立房地產企業工程管理的過程中，時刻要注意結合房地產本身的特點，不要盲目建立體系，脫離房地產本身的特點，這樣反而會阻礙管理工作的順利開展。只有充分了解房地產本身的特點，建立相應的管理體系才能更好地促進房地產行業的發展，這是建立管理體系所必須遵循的原則。

2.3 加強對影響因素的控制

為了更好地促進管理體系的建立，還要建立相應的房地產管理信息體系，這樣可以對相關的行業信息有一個細致的了解。當前影響房地產工程項目眾多，建立信息管理體系可以保證隨時了解施工的工藝、科學的施工技術和施工方面的經驗等，并且能夠隨著了解施工方面最新的信息。只有這樣，建立的工程管理體系才能夠促進我國工程管理體系的發展[2]。

3 房地產企業項目運營管理的任務

3.1 設計管理

設計管理是指在確立開發計劃之后對各流程工作的管理，旨在進一步明確各環節的時間計劃和人員安排，從而使設計管理人員了解各自的工作任務，同時協調好項目涉及部門和人員的，將設計思想灌輸給設計人員，完善制度體系，規范各環節工作開展。相比之前的管理方式更系統，依據設計總目標，將每個環節的工作落實，由此再確定各環節的管理責任，并且投入人力或物力等資源。因此設計流程管理是對開發項目全過程進行監管，保證施工過程的合理性、有效性，當然流程設計也不僅僅是一套特定的模式，由于各房地產實際情況不同，所以不能一概而論，而是要尋求與自己公司經營戰略和產品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都會將流程管理細分，只有做好近期的管理任務，才可以提高整體的管理質量。

3.2 進度管理

對于房地產行業來說占領市場先機是十分重要的，因此工程進度很大程度決定了企業的效益。依據項目設計的總目標，組織各部門進行溝通，研究出最合理的時間計劃方案，計劃是開展工作的前提，但是之后實際的落實情況也很重要，對于后期貫徹落實情況，應該派專業管理人員進行定期審核，將設計計劃與實際施工情況做有機的結合，客觀分析兩者差異性，提出處理的辦法，從而保證項目提前或按時完成。影響設計進度有以下因素。

3.3 質量管理

項目的質量決定了施工的質量，但是許多房地產企業沒有認識到這一點，將重點都放在施工階段，這種觀念需要進行改變，因為施工階段其實是將之前所準備好的計劃理論付諸實踐，其施工的基礎還是建立在前期產品的設計上的。所以，進行嚴格的設計質量管理是十分必要的，只有有效的質量管理，才可以使設計質量得到保證，包括形成良好的監管機制，對設計過程進行監督；對設計和施工圖紙進行嚴格的審查，避免因為圖紙繪制不規范導致的后期施工困難；把握好設計方案修改的次數，將成本控制在合理的范圍內。以上所說都是為了避免后期因為前期設計的缺陷帶來的質量問題。

3.4 成本管理

一般來說，項目的規劃設計的主要考慮的是結構的安全問題，對于工程成本的控制概念不強，所以難免導致設計方案不經濟，而增加了項目開發成本。就目前國內的房地產行業發展來看，中小型房地產企業逐漸成為房地產行業的主體。與以往的大型國有房地產企業相比，中小型房地產企業自身的實力有限，抵抗風險的能力和項目組織管理能力都不足，因此很難在房地產項目開發過程中對于工程成本做到有效控制。強化設計人員的控制成本意識，在保證結構安全和合理周期的前提下，盡可能降低項目成本；與此同時還要做好項目施工階段的成本控制。

4 結束語

科學的管理手段促進企業的向前發展，為了更好地促進房地產企業的快速發展，實現利潤的最大化，提高企業的核心競爭力，建立房地產企業工程管理體系，以期能夠促進我國房地產企業的快速健康的發展。