論項目管理執行力與房地產開發績效的關系

郭松彪

江蘇省房地產投資有限責任公司 江蘇 南京 210012

引言

近年來，隨著房地產市場的不斷發展、成熟和產業政策的不斷健全，經歷了10多年粗放式增長的房地產行業面臨日益嚴峻的挑戰，一線城市不斷上漲的房價壓力使得房地產政策調控的力度也越來越大。為分散經營風險，大型房地產公司除在一線城市經營外，還加強深耕二三線城市，以實現全國化的發展。房地產開發公司一般會在當地設立地區或城市公司去具體執行集團在當地的管理。而如何去評價不同公司的業績，對于房地產企業集團的管理至關重要。

1 績效考核在房地產開發企業中的作用

①企業的持續發展，有效經營離不開組織績效的考核。面對日趨激烈的房地產市場，企業如果沒有明確的發展目標以及經營理念，那必將走向衰落。因此，企業應該結合自身特點，從自己實際出發，持續有效經營。②實現企業目標，不是一個人的事，需要每個人共同的努力，個人績效考核必不可少。企業的組織績效通常由一個個小部門或者是小組的形式組成，這些最終還是會體現在個人身上，個人的績效考核尤為重要。③企業要想提高員工的工作效率，實行個人績效考核是個不錯的選擇。現在很多房地產企業存在這么一個現象：員工借上班時間做自己的事情。針對這種現象，企業更應該實行績效考核，提高員工的工作效率。④員工的工資水平與個人績效考核直接相關。一般來說，員工的工資由基本工資和績效工資組成，實行個人績效考核，直接決定員工工資的多少。⑤企業在發展過程中存在或者面臨的問題也可以通過績效考核來體現。績效考核的指標并不是固定不變的，要根據企業發展情況不斷更新完善，績效考核的改進是個循序漸進的過程[1]。

2 執行力的定義

執行力就是在既定的戰略和愿景的前提下，組織對內外部可利用的資源進行綜合協調，制定出可行性的戰略，并通過有效的執行措施從而最終實現組織目標、達成組織愿景的一種力量。執行力是一個變量，不同的執行者在執行同一件事情的時候也會得到不同的結果。執行力不但因人而異，而且還會因時而變。如果要想解決執行力的若干問題，就必須先剖析影響執行的根源，然后再找其方法。項目實施過程復雜多變，影響項目執行力的因素紛繁復雜，其中主要制約因素有如下幾點：項目審批程序、項目管理的制度和流程、人力資源配置、項目實施計劃、項目的過程控制、企業文化建設[2]。

3 項目執行力與開發績效

當前房地產開發項目績效高低不一，根據筆者調查發現：在剔除不可比的因素后，得出這樣一些結論。①同一供求圈或相近地段同類型的商品房，同樣資源的消耗，其銷售的速度與銷售價格相差甚大；②產出相似建筑面積的房地產商品，所消耗的土地等資源不一樣；③有些項目因深度開發項目執行力不一樣，消耗資源相對較少，而市場價值反而還高。同時，在開發項目管理中存在諸多問題，如質量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題。這表明了當前我國房地產開發企業匱乏項目管理人員，項目管理執行力水平高低不一。從企業績效驅動系統角度看，項目管理對項目內部組織結構、管理技能、企業文化、激勵機制設計等方面具有質的規定性，對系統的運行效率與執行力兩個核心問題起著導向作用。這兩個核心問題恰恰是績效得以實現的根本保證，所以研究營銷績效必須考察執行力這個關鍵因素。

4 提升房地產開發項目執行力的對策

4.1 簡化項目審批程序

行政審批程序繁雜是很多國有企業的通病。以一個簡單的計算機設備購置項目為例，在我們企業項目從初期申報開始到項目結束往往要1年之久，項目預算審批、項目實施內容的審批、項目采購方式的審批，這種三種批復缺少任何一種項目都無法啟動。而項目真正施工時間（從合同簽訂到設備正式投入使用）卻只需不到1個月的時間，項目的前期的審批程序占據項目整個生命周期的大部分時間。項目行政審批已成為制約項目執行的關鍵因素，適當提高基層單位的審批權限，減少項目審批層級，避免項目重復審批能有效縮短項目執行周期，提升項目執行力。

4.2 加強績效考核過程中的信息流通與反饋

在實施績效考核的過程中，信息的流通與反饋尤為重要。不少企業的員工或者是管理者會誤解績效考核的含義，他們認為績效考核就是通過約束自己來達到增加企業經濟效益目的的一種方式。對此，員工會抵觸自己的工作，沒有全身心地投入到工作中去。針對這種現象，房地產企業要及時有效的與員工取得聯系，進行有效的溝通，聽取他們的意見與建議，讓員工也認識到績效考核的重要性。員工也要及時將信息反饋給上級領導，向上級反應工作中存在的問題。保證雙方信息交流的通暢性及時性可以更好實施績效考核，這樣企業管理者可以在第一時間知道績效考核實施的怎么樣，發現問題，完善考核體系。有效的溝通還可以拉近與員工的距離，增加他們工作的熱情與信心。

5 結束語

綜上所述，執行力是企業資產的基石。對企業而言，工程項目部建設是一個深刻而永恒的課題，對傳統施工企業而言更是一個嶄新的課題。因為，工程項目部的建設與其存在的外部環境、自身條件和企業機制有密切的關系，更重要的是要與工程建設施工緊密聯系在一起，從企業的角度講，提高執行力就是要為工程項目部的成長創造一切可能的條件，特別是企業的生產、經營、管理機制和企業內的文化氛圍。

參考文獻

[1] 李北陵.項目經理部執行力是這樣煉成的[N].中國建設報,2012-08-18(003).

[2] 王郁.工程項目執行周期各階段人力資源管理[J].石油化工管理干部學院學報,2012,4(14):66-67.