貴陽市城市綜合體布局與建設研究

謝志林

貴陽市城鄉規劃設計研究院 貴州 貴陽 550001

前言

城市綜合體是城市聚集的產物，當人口聚集、土地使用、發展要素、生活品質達到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現綜合體。隨著中國經濟的持續高速增長促進了商業的迅猛發展，城市綜合體由于其特有的優勢已基本成為中國商業地產發展的主流模式，但由于缺乏完善的系統規劃、選址布局策略及標準約束，發展過程中出現了功能同質化嚴重、布局不合理、缺乏活力等問題，造項目價值難以發揮，無法為區域及城市發展提供應有效推動力。本文從貴陽市城市綜合體布局的現狀問題出發，對城市綜合體布局的方法、建設標準等進行研究，為各地城市綜合體規劃布局與建設發展提供經驗借鑒。

1 城市綜合體的定義與特征

目前國際上對城市綜合體的認識不盡相同，但一般認為，城市綜合體是集居住、商務辦公、商業、文化、娛樂休閑、會展、交通物流等三種功能以上，功能間建立有相互依存、相互助益的能動關系而形成多功能、高效率的綜合復合空間，其具有要素多樣性、結構有機性、立體整合性、城市開放性、形態整體性、高可達性和標志性與可識別性等多種特征。

2 貴陽市城市綜合體現狀建設問題分析

貴陽市已建及在建城市綜合體有30余個，數量多且規模大，但因缺乏有效引導，出現了不少問題。首先，空間分布均衡性差，老城過于集中，而其他區域相對較少，城市綜合體對新城新區的開發建設帶動作用較小。其次，功能較為單一且內部比例失衡。大多數為住宅、酒店、商業、辦公的簡單集合，且以住宅開發帶動為主，高端服務功能嚴重缺乏，綜合體服務輻射效應得不到充分體現。最后，建筑設計缺乏地域文化特色，開敞空間與配套設施也相應不足。

3 貴陽市城市綜合體布局體系研究

3.1 總體布局研究

結合貴陽城市發展特點，本文提出“雙核集聚、原點生長、沿線布局、網絡發展”的總體布局思路。以老城區和觀山湖區兩個城市核心區作為主要的城市綜合體布局區域，強化城市核心的集聚能力；以綜合體為城市增長原點，通過極核帶動效應，形成功能較為完善、差異化發展的組團單元；城市綜合體沿輕軌、BTR等主要交通樞紐站點布局，串點成線，形成空間帶狀集聚，輻射帶動周邊區域城市發展；通過綜合體的集聚輻射效應，以點軸增長模式，帶動城市空間向網絡式布局發展。

3.2 層級規模

城市的發展模式和發展階段，對城市綜合體項目的規模確定有著重要的指導意義，目前業界通常以10萬m2以上建筑規模，三種以上高標準功能構成的業態組合來界定城市綜合體。本文結合部分二、三線城市發展經驗，對具有貴陽特色的城市綜合體規模進行探索，建議現階段貴陽市城市綜合體項目規模設置標準按發展層級等級確定相應的取值區間：第一層級規模控制在15萬平方米以上，第二層級控制在10萬平方米以上，第三層級控制在5-10萬平方米以內，第四層級控制在5萬平方米以上。

3.3 類型布局

雖然城市綜合體具有功能的復合性，但由于城市經濟、文化等因素的不同，其表現出來的職能特性也各不相同。本文從發展條件、驅動要素、城市性質、城市定位以及人口規模等條件出發，將貴陽市城市綜合體劃分為商貿綜合型、文化旅游型、辦公會展型、產城聯動型、交通樞紐型5種類型。其中老城區、觀山湖區等城市核心區優先發展商貿綜合型、辦公會展型、交通樞紐型綜合體；花溪區等以旅游為目標的區域優先發展文化旅游型綜合體；白云、高新、經開等產業主導區域則優先發展產城聯動型綜合體。

4 城市綜合建設標準研究

結合貴陽市綜合體建設需求的和現階段城市發展方向，分別從以下六個方面對城市綜合體的建設標準進行研究。

①功能組成。需以現代服務業為主導，由三種或三種以上城市功能集合形成，且居住功能的住宅類型是公寓式住宅。單項主導功能建筑面積不得超過總面積的40%，且不小于25%。②建設規模。項目總建筑面積不小于15萬平方米，且公寓建筑面積不超過總建筑面積的25%。容積率在保障環境質量的前提下，按宜高則高原則控制，一環內不宜小于5，一環外不宜小于3.5。③空間環境。城市綜合體的開發建設需確保不破壞原有山形地貌，結合山體營造出山城相融的空間格局。大型城市綜合體綠地率不宜小于30%，且提供4000平方米以上開敞空間；中型城市綜合體綠地率需不小于40%，且提供2000平方米以上公共開敞空間。④風貌特色。城市綜合體應充分融入地域文化元素，體現“時代特征、地域特色、山地特色”，至少應用3個以上山地和民族文化元素符號。⑤交通組織。在公共交通設施配置上，宜考慮1個及以上公交樞紐站，并考慮出租車乘降點的設置，宜不少于2個。地塊出入口不應設在城市主干道上，設置數量不應少于3個。⑥綠色建筑。場地建設應不破壞當地文物、自然水系、森林和其他保護區。綠化物種選擇適宜當地氣候和土壤條件的鄉土植物，綠地率不小于20%，室外透水地面率不小于40%。

5 貴陽市城市綜合體布局及建設經驗總結

①采用分區、分類布局的方法，城市核心區以優化提升為主，外圍則通過集聚效應以城市綜合體建設帶動新城發展。②更加注重城市綜合體建設的功能類型與特色，強調類型多樣、功能互補、特色鮮明、強化主題。③提高標準、追求質量，形成統一的建設標準并嚴格實施，避免城市綜合體泛濫。④在項目建設上通過空中花園、共享花園等方式提供大量開敞空間，塑造公園式體驗場所，提高空間環境質量。⑤充分研究貴陽當地文化特征，在建設過程中灌注文化與藝術元素，通過文化的激發效應促進“城市再生”。⑥將城市綜合體選址與舊城改造相融合，以綜合體項目推動舊城更新，重煥城市活力。⑦充分結合軌道交通布局城市綜合體，并形成立體式開發。⑧開發利用地下空間，塑造多功能、有特色的地下商城。