淺談項目結構設計中的成本管控

鄭杰

中國五礦二十三冶建設集團有限公司 湖南 長沙 410000

前言

目前，房地產行業(yè)已經從白金時代跌落到黃銅時代，不再是國家最關鍵的經濟支柱，同時國家出臺各種政策來限制房價，因此房地產行業(yè)要保證一定的利潤，在無法降低地價的情況下，必須加強成本控制。在房地產開發(fā)的各項成本中，建安成本是大頭，而建安成本中結構部分的成本也占到了50%～70%，所以有效的控制結構成本對房地產企業(yè)具有重大的意義。本文作者結合多個項目的結構設計及管理經驗，對成本管控方面進行探討。

1 結構成本管控的四要素

1.1 結構體系及布置合理

（1）結構體系及基本的結構布置對于結構成本的控制是重要的。在各個項目的方案階段就應該控制結構布置的合理性，如是否采用了短肢剪力墻結構，是否有轉換層，是否設縫，是否存在多項不規(guī)則采用了超限結構，建筑戶型是否錯位較多等情況。在方案階段多與建筑專業(yè)溝通，從節(jié)省成本的角度考慮微調建筑方案，建筑戶型盡量保持平整，戶型端部窗戶的設置保持合理。如長沙某項目，一期設計時部分樓棟在建筑端部凹凸較多，致使端部剪力墻的設置很異形，后來二期時前期與建筑概念方案溝通，優(yōu)化戶型，端部保持平整，可減少剪力墻的長度或數量。

（2）梁板布置合理。一般住宅的梁板布置按經濟跨度及經濟配筋率控制，滿足建筑使用功能要求即可。但是商業(yè)部分的梁高一定要結合外立面及幕墻造型等因素來考慮梁高，否則會增加其他專業(yè)的成本，如長沙某商業(yè)項目，每層外走廊的外圍為滿足立面要求是由幕墻鋁板包裹，方案設計考慮的梁高僅為800高，但后續(xù)結構實際梁高為1100露出鋁板，導致后續(xù)建筑立面重新修改造型，將幕墻鋁板下拉，甲方實際成本增加很多。

其次梁板布置最主要的控制是地下室的頂板形式，非人防地下室的建安成本一般為2200-2600元/平方米，因此控制好地下室建安成本是非常重要的。地下室頂板不同方式布置的造價比較，一般為無梁樓蓋＜單向梁體系＜十字梁體系。通過經濟性對比，某項目在不改變層高的情況下采用實心無梁樓蓋體系與十字梁體系比較，光樓蓋成本節(jié)約38元/平方米的造價。可見在保證安全性的前提下，地下室頂板可采用實心無梁樓蓋體系來節(jié)約成本。

（3）層高控制。上部層高控制主要是要控制梁高，一般住宅部位的梁高在400-600左右，局部房屋四角飄窗位置或者戶型端部的梁高太高的話可將結構梁上反考慮。若碰到辦公樓，酒店等大跨度的情況，可考慮做寬扁梁來控制層高。一般住宅的地下室若采用實心無梁樓蓋體系，層高可控制在3.5米以內，可減少土方開挖、基坑支護、地下室外墻配筋、其他防水材料及砌體隔墻等各種成本。

（4）基礎選型。基礎形式的選擇次序一般為：天然基礎→高強預應力管樁基礎→人工挖孔灌注樁基礎或鉆（沖）孔灌注樁基礎；但是在樁基礎選型時候應該綜合承臺及樁的成本一起考慮。選用預應力管樁時，應注意預應力管樁的承載力一般比計算值要高。如某項目400直徑管樁在一期時未直接試樁也未取經驗值，僅按計算值采用承載力為500KN，但到了二期為控制好成本，先對400直徑管樁按經驗取值，然后進行試樁，最后可采用承載力為1200KN，同樣一種樁型，兩者承載力取值相差一倍以上。

當抗浮水位較高，結構自重和覆土重不能平衡水浮力時，可采用抗浮措施，但應至少比較兩種抗浮措施的經濟性與可行性，采用抗浮錨桿時應注意抗浮錨桿的布置方式[1]。

1.2 結構計算參數選擇合理

（1）混凝土與鋼筋等級合理選擇。混凝土等級的選擇可參照以下原則：梁、板混凝土以C25～C30 為主；墻柱混凝土以C25～C50為主，當上部結構高度＜60m時不宜高于C40、≤80 m時不宜高于C45、＞80m時不宜高于C50。鋼筋一般應首選高強鋼筋，但特殊地方也要根據當地的高強鋼筋等級與一般鋼筋等級的鋼筋價格來選擇。

（2）荷載取值。按地區(qū)及國家相關荷載規(guī)范取值，同時注意荷載折減：如梁上砌體（填充墻）線荷載，設計要考慮門窗、洞口的荷載折減；地下室頂板活荷載可根據荷載規(guī)范折減，對單向板樓蓋與雙向板樓蓋折減系數應分開。

（3）勘察報告結果相對合理。目前許多房地產開發(fā)商選取地勘單位的時候均是以低價中標，未完全考慮該勘察單位的技術力量、資質、業(yè)績、誠信等因素。往往以最低價中標的單位，有可能因為成本的因素，土體取樣與實驗不足，或者深度不夠，只能提供偏安全，或者數據不完全準確的報告，這對基坑支護、地基基礎的成本影響很大。

如某項目的地勘單位就是以低價中標，原地勘報告中揭露33米深度即可到達中風化巖層， 但現場實際地質條件與地勘報告數據有出入，實際幾乎所有樓棟都到40米以上才到中風化巖層。此項目有兩層地下室，由此導致的后果不僅是原設計的樁基礎樁長加深，基坑支護設計樁錨結構也要修改，不但支護樁樁長要加深，錨索也要加長，整個項目基坑支護與樁基礎的成本比原設計要增加20%以上。

因此要控制好基礎成本，房地產企業(yè)選擇一家經驗豐富，技術力量雄厚，服務態(tài)度好的勘察單位是首要條件，其次是結構設計人員應對勘察報告中的各種指標，如抗浮水位，地基承載力，樁型選擇等方面進行把控。

1.3 其他結構配筋的控制

每個受力構件的配筋及構造措施也是影響結構成本的重要因素，除了滿足受力要求外，可在如下細部對配筋加以控制：

（1）除地下室底板、屋面、小跨度板及特殊要求部位外，其他各板式構件不得采用雙層雙向配筋；

（2）地下室外墻鋼筋按雙層鋼筋配置，其外側豎向鋼筋設計中應按彎矩圖適當考慮在墻中切斷，采用分離式配筋，不得按最大負彎矩通長配筋；

（3）當剪力墻構造邊緣構件計算豎向配筋小于構造配筋時采用構造配筋，可根據高規(guī)在滿足規(guī)范構造要求前提下采用Φ12與Φ10的組合配筋；

（4）現澆樓（屋）面板中的分布鋼筋，其主要作用用于鋼筋綁扎固定時，重要性遠小于具有一定受力作用的單向板垂直于受力方向的分布筋，可相對減小配筋（可不按0.15的配筋率控制），例如板厚h≤100時，板分布筋為Φ6@250；板厚100＜h≤110時，板分布筋為Φ6@200。

1.4 限額指標控制

為控制好結構成本，房地產企業(yè)一般會充分利用施工圖設計院的技術力量，每個項目都會在方案階段制定相對應的限額指標，在施工圖階段結束后對施工圖設計院進行相應考核。目前房地產開發(fā)進度周轉都較快，一般施工圖設計院單位為了滿足節(jié)點要求及保證審圖通過，并沒有足夠的精力來最大程度控制成本。設計院可自己在前期進行標準化研究，制定限額指標任務書，對每一項每一條形成通用條款，為后續(xù)施工圖設計的結構優(yōu)化工作打好基礎[2]。

2 結束語

房地產項目中結構成本的管控是整個成本控制工作重要的因素，但結構設計在控制成本的前提下，還要保證結構的安全性、適用性及可行性。即結構優(yōu)化工作的前提要保證結構安全，滿足各種規(guī)范及受力要求，避免出現類似北京石景山區(qū)無梁樓蓋地下車庫坍塌的事故；適用性即要滿足建筑、設備、園林、精裝等各專業(yè)的功能要求；可行性是指應滿足施工的要求，施工可行以及不影響工程工期等要求。因此結構設計成本控制，應在全方位、全過程來進行結構優(yōu)化設計，是所有結構設計師的任務及職責。