老舊住宅小區改造設計與實踐

譚意

摘 要：現如今時代快速進步，人民群眾生活水平的不斷提高，群眾對于改善居住條件及提高物業服務質量的呼聲也隨之強烈。很多老舊宅小區由于基礎設施不足，治安缺少保障，導致居住環境不理想。通過對婁底鐵路小區的現狀進行分析研究，對小區改造中存在的困難從幾個方面提出了相關策略，以進一步提升小區的居住條件，完善相應設施設備，進一步改善群眾的生活環境。

關鍵詞：居住條件;基礎設施;改善

老舊住宅小區的改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發展不平衡不充分問題、實現人民群眾對美好生活向往的重要舉措。鐵路小區的改造，有利于改善居民的居住條件和生活品質，提高群眾的獲得感、幸福感、安全感，有利于改善小區環境，延續歷史文脈，實現城市可持續發展，有利于加強和創新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局。

一、項目概況

本項目位于湖南婁底市中心城區的中心部位，北臨秀石街，西北有城市支路，西北角是農貿市場，南靠婁底市第五小學，是鐵路職工家屬的住宅小區。該項目區域內共有9棟住宅樓，共330戶，總占地面積14029.34m2。此次改造的主要部分在于建筑物外立面、景觀綠化、雨污分流和配套設施等等。

婁底鐵路小區在項目勘察中還是發現其存在場地優勢和劣勢的。其優勢在于建筑物較新，軸線明顯，空間開闊，可塑性強，場地綠化基礎較好，植物生長茂密。其場地劣勢主要存在以下幾個方面：

建筑外立面防盜窗、線路等雜亂，存在安全隱患，影響美觀。

道路破損嚴重，主道路不足4米通行不暢，轉彎半徑及倒角不符合規范、無回車場等不能滿足消防要求，存在一定的安全隱患。

北入口右側的簡易停車場不能滿足需求，造成宅間道路車輛亂停和侵占綠地設停車位，影響消防和安全通行。

桿線雜亂，影響美觀和安全使用。

植物生長雜亂，植株老化、嚴重影響觀感和阻礙建筑南面的采光需要。

設施小品缺乏，健身器材破損嚴重。

二、改造原則

堅持問題導向，明確重點內容。改造要順應群眾的期盼，先民生后提升，先近期后遠期，明確小區改造的重點和難點。

堅持因地制宜，做到精準施策。結合本地和小區實際，在改造的各環節上充分反映居民需求，共同制訂科學的改造方案。

堅持以人為本，做到生態節約。充分考慮使用人群及場地的現狀條件，融入海綿城市理念，建成生態自然、休閑游憩的景觀空間。

三、設計策略

（一）彰顯小區個性，突出文化亮點

小區改造首先要切中主題，擦亮文化名片。搞好環境整治，建設鐵路生活小區，保留原有的文化底蘊——鐵路情懷、地域特色。其次是改善生活環境，提高城市品質。完善小區的公建配套設施，提高居民的生活品質和歸屬感等。

（二）消除安全隱患，改變道路現狀

小區道路年久失修，路面接縫多，部分路段破損嚴重，亂停車現象嚴重，且道路窄，轉彎半徑小，無回車場，消防車不能通行，存在很大的安全隱患。整修道路加大容量，增設回車場和停車位，是解決消防安全和停車問題的重要措施。

（三）融入海綿城市理念，解決雨污混流

小區內的雨污水管網堵塞嚴重，但部分區域存在雨污混接問題。改造后的小區雨污混流問題得到解決，透水混凝土、透水鋪裝“吸收”路面上的雨水。

（四）改變外圍形象，提升小區品位

對小區的入口、圍欄和建筑外立面進行改造。新建門衛入口，圍墻改墻刷真石漆，規范建筑外立面形象，整理綠化，提升小區居民的幸福感和自豪感。

（五）健全功能配套，完善基礎設施

小區現居住環境較差，硬件配套設施不全，沒有物業管理。改造后要有常態化管理機制，建立健全的物業服務，加強小區公共保潔、秩序維護、停車管理、設施維修、綠化養護等。

四、專項設計

（一）大門改造

改造前：小區門衛破舊，出入口門禁缺失，不利于管理。

改造后：按新的要求設計門衛，改善入口形象，便于管理;使標志醒目，便于識別;入口與小區內景觀相互襯托，彰顯品位。

（二）圍墻改造

對小區圍墻整體翻新，拆除小區東南角現有的殘墻，加大景觀空間，對南面擋土墻進行垂直綠化。

（三）道路、停車位改造

改造前：小區道路使用多年，缺乏養護，路面接縫過多，部分路段破損嚴重，消防車不能通行。且整個道路標高低于城市道路，常造成雨水倒灌的局面。

改造后：結合道路提質改造提高道路地面標高，對道路加寬，增加回車場，滿足消防車使用要求。原來的水泥混凝土路面改建為瀝青混凝土路面，達到環保、防塵、降噪和增添行車舒適性的效果，同時增加道路引線和減速帶等基礎設施，加入內嵌式林蔭停車位，既滿足綠化要求，又緩解小區停車難的問題。

（四）新設非機動車停車棚

小區內入口處原有摩托車棚設施陳舊，已無使用功能，本次改造將在門衛西邊設置一定數量的非機動車集中停放棚，進一步規范小區非機動車停放秩序。

（五）增加小區微型消防站

為滿足消防要求，本次改造將在小區內新增配一個微型消防站，將在原門球館器材室改造完成。

（六）休閑健身廣場改造

改造前：小區休閑廣場面積較小，植被雜亂，雜草叢生，健身器材設于路側，已損壞。無遮陽，缺少活動空間。

改造后：拆除東南角殘墻，加大廣場空間，地面鋪裝為塑膠地面，合理配置植被，增加遮陽空間以及健身器材，讓休閑廣場真正成為小區內居民休閑交流的場所。

（七）綠化改造

改造前：植物生長雜亂，植株老化，缺乏養護管理，嚴重影響觀感。建筑物南面的喬木嚴重影響室內采光的需要，林下植物缺陽光，生長不良。綠化地黃土露天，亂建停車位，破壞嚴重。

改造后：將建筑物南面影響采光和阻礙消防車通行的喬木進行移植，保留其它喬木和生長良好、不影響改造的灌木。小區內原有喬木共105棵，其中樟樹（胸徑20cm～30cm）共92棵，廣玉蘭（胸徑13cm～15cm）共13棵。由于影響建筑物南面采光和影響消防要求的喬木需要移植43棵，其中樟樹移植32棵，廣玉蘭11棵。保留樟樹60棵，廣玉蘭2棵。新增色葉喬木和花灌木形成景觀視覺焦點，同時對一些品質很差的球灌木及綠籬進行廢除。增設停車位，線路入地拆除電桿及拉線，規范綠地和增加綠地，保證小區的綠地率。

（八）建筑物南北兩側地面鋪裝

為保證小區內的綠地面積和方便底層雜房出進，將綠地移向建筑邊，水溝改為有蓋明溝。車行道改為瀝青混凝土，球場健身區為塑膠地面，停車場為嵌草地面，其余地面均為塊料地面（透水磚或陶磚）。

（九）建筑物外墻立面部分

外立面改造以6#棟為參照，其他棟以此為準。

（十）設施小品部分

宣傳欄：小區內宣傳欄缺乏統一規劃，現較為凌亂，損壞嚴重，影響小區整體美觀。對小區宣傳欄位置進行規范，統一款式，提升小區整體形象。

垃圾桶：小區內現有垃圾桶設置偏少，且設置不規范，沒有進行垃圾分類收集。對小區垃圾收集桶進行全面更換，宣傳垃圾分類收集意識，確保每個樓棟都有一定數量的垃圾收集點，提高居民的愛護環境意識。

坐凳：小區內現有休息坐凳設置偏少且樣式老舊。對小區休息坐凳進行全面更換，確保每個樓棟下有可休息的坐凳，增加居民的生活質量。

健身器材：小區內健身器材損壞嚴重，存在嚴重的安全隱患。對小區內健身器材進行全面更換，方便居民強身健體，豐富業余活動。

（十一）日照影響

移栽部分緊挨在建筑南面的高大喬木，減少對住宅的日照影響和安全隱患。

（十二）配套設施

1.建筑明溝

改造前：建筑物散水破壞，明溝垃圾堆積，堵塞嚴重，散發惡臭，影響小區生態環境。

改造后：結合宅旁綠化改為有蓋明溝，阻止雜物進入，保持水流通暢，防止夏季蚊蟲滋生，徹底改善小區環境。

2.亮化完善

改造前：小區現有庭院照明部分有損壞，且整個小區夜景亮化燈布置偏少，部分區域缺失或分布不合理。

改造后：對小區夜景照明重新布置，營造和諧的小區光影氛圍。

（十三）黨建文化改造

改造前：小區的宣傳欄嚴重破損，綠化品質很差，外部形象差。

改造后：在小區入口增加黨建宣傳窗口，宣揚黨建精神，提升小區內涵。

五、結語

老舊住宅小區維修與改造是現今許多城市關注的一個熱點問題。隨著時間的推進，很多住宅小區呈現諸多問題，如基礎設施不完善、缺乏長效管理，且在短時期內不能拆遷改造的小區。它們已不適合當前社會發展與居民需要。必須在提升改造基礎上，全面提升小區的居住條件，完善相應設施設備，打造適宜居住區，利用現代化生態建筑設計策略，促進老舊住宅小區健康協調可持續發展。

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作者單位：

湖南人文科技學院美術與設計學院