商品房預售款微信監管服務平臺①

周 君,劉從軍

1(江蘇科技大學 計算機學院,鎮江 212003)

2(江蘇科大匯峰科技有限公司,鎮江 212003)

中國房地產市場的信息不對稱現象,導致占據信息優勢的部分房地產開發商為謀求在交易中獲取最大收益而冒“道德風險”[1],隨意挪用預售資金,促使報建報監費用無法落實、工程款拖欠、工程無法驗收、購房業主無法辦證甚至“爛尾樓”等問題的出現[2,3].這些使處于信息劣勢的購房者利益受損.所以保障購房者的權益,穩定房地產市場的秩序,健全更加高效的監管機制是重中之重.

隨著智能手機的普及,2017最新數據統計微信日平均用戶達到了7億多人,用戶量還在每日劇增[4].面對如此龐大的用戶群體,越來越多的電商、事企業單位都相繼推出自己的微信應用[5,6].政府部門希望通過微信平臺,構建監管部門和購房者之間的橋梁,通過微信去進行消息推送和在線咨詢等服務使購房者不再處于信息劣勢,解決房地產市場信息不對稱的問題,保障買賣雙方的權益.

本系統以“鎮江市商品房預售資金監管信息共享平臺”為原型進行基于微信端的二次開發,商品房預售資金監管信息共享平臺是將商品房網上銷售管理系統、商品房合同備案系統、開發企業預售資金出入監控系統和監管銀行系統等多個信息系統通過WebService接口進行數據的報接整合,將整合的數據存儲在自己的數據庫服務器中.本系統通過開啟開發者模式調用接口,進行參數傳遞,實現與商品房預售款監管微信服務號消息交互,讓購房者可以直觀的通過查詢被監管資金額度,了解自己的購房資金是否處于監管狀態,能否得到監管部門和監管銀行有效監管的保障.同時監管人員也可以通過此平臺實現移動化的實時監管,為外出辦公帶來便利.并且本系統還利用高級接口開啟多客服功能,實現在線咨詢功能,另外還提供主動消息推送功能.經實踐,運行效果良好.

1 系統概況

1.1 總體需求分析

系統主要是借助微信公眾平臺作為業務接入口,實現監管信息查詢、資金使用節點申請和商品房預售資金監管信息共享平臺的無縫對接.微信公眾平臺開啟開發者模式,開放接口,通過參數傳遞獲取和更新商品房預售資金監管信息共享平臺數據庫中的數據,實現有條件的監管查詢和資金撥付審核.微信認證服務號開啟高級接口中的多客服功能,實現監管人員通過此功能與購房者在線交流,快速高效地解決購房者的疑問,帶給民眾便利.同時,購房者也可以通過反饋意見模塊進行留言,對于熱點問題,監管部門會進行統一回答.監管部門也會主動推送最新購房政策、監管工作近況、樓市信息等資訊給購房者,讓購房者盡可能多的了解他們關注的信息,保障他們的最大利益,也讓他們監管資金的同時監督政府部門的工作.

1.2 系統功能模塊分析

商品房預售款微信監管服務平臺需要有微信平臺基礎功能,也需要針對系統開發個性化拓展功能.因此,第一,它應當具有主動信息推送功能.該功能是微信平臺自帶的,開發人員只需要針對需要推送的資訊進行素材編輯.具體到本系統,該功能應包括最新售房政策公告、監管工作近況匯報、監管流程簡介等內容.第二,本系統提供給監管人員和購房者最主要的服務就是監管資金和售房合同信息的查詢功能和資金使用節點申請功能,上述功能可以通過微信和商品房預售資金監管信息共享平臺的數據庫進行數據對接完成,實現數據的同步更新.第三,為了解決購房者在查詢信息過程中產生大量疑問,開通了多客服接口功能,實現監管人員在線為購房者答疑.第四,針對一些購房者普遍關心的熱點問題,監管部門將根據意見作出統一答復,購房者也可查詢最近監管機構進行咨詢.最后,為了用戶信息的安全和登錄的便捷,通過用戶綁定功能,用戶無需一直登錄.圖1是本系統功能模塊總體結構.

圖1 系統功能模塊

1.3 系統架構

為了驗證用戶身份、實現消息交互、完成自主化回復、向購房者推廣、獲取較為完整的資金監管信息,需要注冊微信認證服務號、啟用開發者模式以及部署Web服務應用的環境.平臺的系統架構如圖2所示.

2 關鍵技術分析

2.1 微信認證服務號的申請

服務號構建企業和其他組織之間完善的業務服務與高效的用戶管理能力,公眾可以掃碼進行關注.微信服務號分為兩種:認證服務號與未認證服務號.根據本系統的需求需要申請認證的服務號,也方便以后系統的拓展.申請認證服務號的大體步驟如下:

(1)進入微信的公眾平臺官方網站,如果已有賬號就直接登錄,沒有進入注冊頁面.

(2)按要求填寫基本信息進行注冊,然后郵箱激活.

(3)在信息登記頁面選擇企業,填寫相關資料保存后,選擇服務號并確認勾選.

(4)申請完成后,開通微信認證,按具體步驟操作.

圖2 平臺數據交互的完整架構

2.2 共享平臺數據報接過程

本微信系統的查詢和資金撥付功能需要調用共享平臺數據庫中的資金信息和合同信息,所以共享平臺需要從監管銀行和商品房銷售合同備案系統中調用數據進行加工和存儲,實現數據的同步更新.接口調用數據的原理是類似的,本文以監管銀行接口報接過程為例,對數據報接過程進行簡介.監管銀行通過WebService接口將監管帳戶資金出入記錄數據從數據庫中取出封裝成XML文件,再對數據進行處理和加密,然后上傳到消息交換總線上存入臨時的數據緩沖池,防止多個信息提供系統數據并發報送產生擁塞.最后,中心數據庫將緩沖池中的XML文件取出進行解析,把獲取的數據進行整合和存儲,實現對開發企業的監管賬戶資金出入記錄數據的傳輸和更新操作.該接口進行數據報送存在兩種情況,一種是正常情況下,監管銀行定時將當天產生和發生變化的監管賬戶資金出入記錄明細報送至商品房預售資金監管共享平臺.第二種是當監管銀行出現類似網絡故障等原因導致數據報送異常或中斷時,需要把之前中斷天數內所產生和發生變化的監管賬戶資金出入記錄明細全部補發至商品房預售資金監管共享平臺[7-9].整體數據報接流程如圖3所示.

圖3 共享平臺數據報接過程圖

2.3 開發模式下的消息交互

商品房預售款微信監管服務平臺的完成必須建立在商品房預售資金監管數據庫與微信后臺對接的基礎上,只有實現了雙方的無縫對接才能達到資金賬戶數據的同步,才能提供給用戶最準確的監管資金信息查詢功能.所以,微信服務號平臺打開高級功能菜單,開啟開發者模式,配置服務器接口的URL地址和填寫Token信息[10,11].

微信用戶發送請求,消息首先被微信服務器接收,微信服務器將消息封裝成XML格式的文件,根據配置的URL地址,再通過HTTP POST方式傳遞到服務號服務器,服務號服務器通過Dom4j工具解析XML請求消息,從數據庫服務器中取出數據,將數據返回給服務號服務器,服務號服務器對數據進行整合封裝,通過XStream將響應消息對象轉換成XML格式的字符串,并擴展XStream,使其支持CDATA塊[12,13],再通過HTTP POST方式返回給微信服務器,微信服務器對消息進行解析再將結果返回給用戶.具體流程如圖4所示.

圖4 消息交互流程圖

本系統還開通了多客服功能,用戶可以在線咨詢,監管機構客服可以通過客服接口訪問憑證向某個關注用戶定向發送JSON格式的客服信息.用戶也可以通過菜單點擊觸發被動消息應答功能,實現熱點問題的自動回復,提高便民服務的效率.

3 系統實現

3.1 頁面設計

微信后臺程序使用PHP開發,具體的微信交互代碼,騰訊公司提供了大量的示例代碼,網上也有很多相關資源,本文不再贅述.前臺頁面是基于HTML5、CSS3、JavaScript和Ajax技術進行設計[14],主界面是微信的自定義菜單,本系統采用兩級菜單包括主菜單和二級子菜單項,通過上述技術為子菜單項設計美觀的跳轉界面.主要有微信主界面、注冊界面、意見留言界面、查詢界面、信息詳情界面等等.界面的設計主要考慮簡潔優美,符合人性化設計,簡化用戶操作步驟,滿足更多需求.部分界面如圖5所示.

圖5 部分微信界面圖

3.2 數據庫設計

① 角色信息表:角色代碼roID,角色名稱,與權限信息表形成主子表的關系.

② 權限代碼表:模塊名稱moduleName(用于對權限分類管理),權限動作action,動作類型actionType(I增,D刪,U改,Q查...,多個請用逗號隔開.如:D,U),權限privilege(對于權限的描述,一般與權限動作相同).

③ 權限信息表:操作員代碼auID,操作員類型碼auType,權限動作action,角色代碼roID,所賦權限代碼urID,每個角色賦予多個權限記錄.

④ 角色與權限代碼映射關系表:角色代碼和權限動作作為主鍵,建立角色與權限之間的映射關系.

⑤ 用戶信息表:用戶類型(角色),用戶ID,用戶名稱,用戶密碼和用戶基本信息.

⑥ 系統用戶綁定表:將微信OpenID和系統用戶ID進行映射,包含微信用戶基本信息.

⑦ 購房者綁定表:將微信OpenID和購房者身份證號進行映射,包含微信用戶基本信息.

⑧ 客服賬號表:賬號kfID,賬號名和密碼,在登錄進行服務時,自動綁定系統用戶ID和客服賬號kfID.

⑨ 監管帳戶信息表:監管賬號,監管銀行,支行名稱,開發企業編號,開發企業名稱,上市樓宇編號,樓盤名稱,樓盤類型,樓盤基本信息,監管資金明細等,與監管帳戶資金出入記錄明細表是一對多的關系.

⑩ 監管帳戶資金出入記錄明細表:監管賬號,監管銀行,合同備案號,銀行記帳日期,交易時間、地點、銀行、類型、方式,收支金額,賬戶余額,轉出賬戶和銀行等記錄.

? 商品房銷售合同信息表:記錄了合同備案號,開發商編號,上市樓宇信息,房屋信息和房屋總價,買受人的信息和付款方式等.

?操作日志表:操作員代碼lgUserID,操作對象lgOptrType,操作記錄說明lgNote,操作成功與否lgStatus,操作日期lgDate,IP和主機名等等.記錄操作用戶的所有操作和相關事件.

3.3 業務實現

(1)用戶綁定登錄模塊包括用戶管理與綁定.考慮用戶的使用方便,提出兩種登錄綁定方式:

① 監管人員通過用戶名和密碼登錄到“鎮江市商品房預售資金監管信息共享平臺”的頁面,點擊“綁定微信賬戶”,后臺使用微信接口,生成帶參數的臨時二維碼鏈接,并返回給前臺頁面顯示,同時建立場景值A與用戶ID的對應關系保存在DB中.接著用戶掃描二維碼,并點擊關注微信公眾號,后臺接收微信服務器推送的場景值A,后臺根據場景值A,在之前存儲的數據表中查詢到對應的用戶ID,在數據庫中建立用戶UserID與微信用戶OpenID的對應關系,通知前臺頁面,綁定已完成,刷新頁面,并返回一些微信賬戶信息.完成綁定后,下次用戶再與微信公眾號交互時,根據OpenID可以找到對應的UserID,即完成身份識別.大體過程如圖6所示.

圖6 系統用戶微信賬號綁定流程

② 因為購房者不是“鎮江市商品房預售資金監管信息共享平臺”中的用戶,所以購房者是通過關注微信服務號后,進入注冊界面(圖5(b))進行用戶綁定.首先在數據庫中建立用戶OpenID和用戶身份證號的綁定關系表,初始時為空.購房者和微信交互時,系統取到用戶OpenID,檢查上述數據表,如發現該OpenID沒有綁定身份證號,則返回一個用戶綁定界機號獲取驗證碼填寫后提交給數據庫服務器進行驗證.

在用戶提交綁定驗證請求后,系統只需要檢查session中有沒有設置的OpenID,沒有自然無效,有則綁定OpenID,此時可以把這個OpenID從session中刪除.然后系統如果驗證用戶身份證號通過后,就把這個OpenID和用戶身份證號綁定起來,加入到在數據庫中建立的綁定關系表中.大概流程如圖7所示.

圖7 微信用戶微信賬號綁定流程

(2)主動消息推送模塊實現了對最新售房政策、資金監管近況和購房者關注的熱點話題的推送.這是微信自帶的功能,只需設計圖文并茂的消息及時發布則可實現.

(3)多客服模塊實現購房者的在線咨詢.當用戶需要進行在線咨詢時,用戶發送消息,開發者服務器處理信息并判斷是否觸發多客服,如果啟用多客服則返回一個MsgType為transfer_customer_service的消息給微信服務器,微信服務器將用戶當前以及之后一段時間內發送的信息轉發至第三方多客服系統,客服同該用戶進行交流.當會話時間達到2小時以上客服還未關閉時,微信服務器會自動關閉會話轉發至多客服,并把原消息發送到開發者填寫的URL上.并且用戶處于等待狀態時,用戶發送的消息仍會被推送到開發者填寫的URL上[15].大體工作流程如圖8所示.

(4)微信查詢模塊實現了對監管協議、監管賬戶、監管資金、個人被監管資金額等功能的查詢.此查詢功能是預售款監管的重要環節之一,保障資金收支信息的及時反饋.以個人被監管資金額查詢為例,當用戶輸入姓名和合同備案號等查詢條件,確認查詢時,請求將通過微信客戶端發送到微信后臺服務器,微信后臺服務器判斷消息有效性后,將有效信息進行數據封裝[16],通過HTTP POST方式提交到對應的商品房預售款微信監管服務號服務器上.

商品房預售款微信監管服務號服務器收到消息后,判斷消息的有效性,對于有效的消息,先解析消息頭,判斷消息類型,再解析完整的消息包,執行查詢操作,連接到商品房預售款監管信息共享平臺的數據庫按參數條件查詢,并將查詢結果封裝成XML格式的文件,然后發送至微信后臺服務器.微信后臺服務器接收到該信息進行解析,取出信息內容顯示在用戶的微信頁面上(如圖5(d)),完成整個查詢過程.在這個收發過程中,發送方和接收方進行了ToUserName和FromUserName值互換,收發都是以XML格式在后臺進行傳輸.總體流程如圖9所示.

圖8 多客服咨詢過程

圖9 微信消息解析與封裝過程

(5)房屋預售款監管流程主要包括5大環節:賬戶開戶、監管簽約、資金收存、資金撥付和撤銷監管.資金使用節點的申請即資金撥付是最重要的監管環節.銀行監管預售款由100%的建設資金和10%的不可預見支出組成.房地產開發企業在獲取預售許可證一個月后,系統自動進入該資金使用節點狀態.開發企業向所屬區縣住建部門申請進行現場施工進度和質量查勘,將符合的基礎工程質量驗收證明材料上傳,開發企業可以申請撥付限額為50%的建設資金.當房屋建設處于結構封頂狀態時,開發企業在監管系統中上傳《單項工程評定驗收記錄》,提交資金使用節點申請,住建主管部門在監管系統審核通過后,開發企業可申請撥付限額累計為75%的建設資金.當建設房屋處于竣工驗收時,開發企業在監管系統中上傳相關符合交付條件的證明材料,提交資金使用節點申請,由監管銀行進行審核,審批通過后,開發企業可申請撥付限額累計為100%的建設資金.當房屋完成所有權初始登記后,開發企業在系統中上傳《房屋所有權初始登記證》,提交資金使用申請,銀行進行審核,開發企業申請撥付全部不可預見性支出.上述資金可以申請的前提是監管賬戶資金大于不可預見支出,當監管賬戶資金超出監管資金部分,開發企業可自行使用.開發企業在使用資金前,都需要在系統中申請,審核通過后,打印撥付申請單,申請單上加蓋開發企業的財務專用章和法人章,憑該撥付申請單及開發企業的支票或電匯單到監管銀行申請用款撥付,經監管銀行審核通過后,監管銀行將在2個工作日內完成資金撥付.開發企業可在完成預售房屋所有權初始登記后,向銀行提出解除監管,銀行審核通過后,將解除對監管賬戶的監管.大體資金撥付流程如圖10所示.

圖10 資金使用節點申請流程

(6)意見留言模塊(圖5(c))是為了方便購房者進行信息咨詢,用戶可以留言自己需要咨詢的問題,并留下聯系方式,方便監管人員針對特殊問題進行深入聯系了解詳情,同時,監管機構會統計熱點問題,進行統一回復,更好的為民服務.

(7)監管機構最近服務咨詢點的查詢幫助尋求幫助的公民根據自身的位置尋找最近的住建部門,此功能需要用戶授權共享自己的位置,選擇咨詢類型.然后將用戶共享的位置與數據庫中存儲的監管機構地址進行匹配,根據咨詢服務類型選取業務部門.最后,將查詢到信息反映在本系統調用的騰訊地圖上進行標識.效果如圖11所示.

圖11 最近住建部門服務點

(8)日志記錄模塊主要用于記錄用戶登錄時間、登錄人、日登錄次數以及頁面操作情況,方便管理者進行管理,以防數據惡意篡改.

4 結束語

本系統實現商品房預售款微信監管服務,帶給監管部門和購房者便利.住建部門可以通過微信公眾平臺開展服務,實現移動化辦公,隨時隨地的監管資金流向,幫助購房者做好把控.同時購房者也可以實現對自己的購房款進行監管.同時,本系統選擇邏輯性相對簡單、內容回復簡短的服務功能模塊來實現以縮短微信公眾平臺對消息響應的時間和對數據量大小的限制,保障系統正常運行.以后根據監管部門和公眾使用的滿意度會拓展更多的功能需求模塊.

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