論述土地地價(jià)評(píng)估方法的分析

聶芳

摘 要：本文通過(guò)分析不同評(píng)估方法的地價(jià)內(nèi)涵，以及不同地價(jià)類型的差異，并提出了不同地價(jià)類型之間的協(xié)調(diào)方法，為估價(jià)師合理確定評(píng)估結(jié)果提供參考。

關(guān)鍵詞：土地地價(jià)；評(píng)估方法；分析

1、研究背景

“房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一”土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的上游市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。當(dāng)前，對(duì)城鎮(zhèn)土地的評(píng)估方法大多都嚴(yán)格遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中以級(jí)差收益測(cè)算為依據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的方法。但如果仍然遵循在中國(guó)土地市場(chǎng)不發(fā)育的情況下提出的地價(jià)評(píng)估方法，則會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格相差懸殊，甚至兩者毫無(wú)可比性的問(wèn)題。

2、地價(jià)分析研究

2.1土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)分析

土地的市場(chǎng)層次主要是市場(chǎng)發(fā)展的深度，可以分為一級(jí)土地市場(chǎng)、二級(jí)土地市場(chǎng)和三級(jí)土地市場(chǎng)。一級(jí)土地市場(chǎng)主要是指土地的出讓市場(chǎng)，由國(guó)家控制壟斷。

另外按市場(chǎng)類型結(jié)構(gòu)分析，土地市場(chǎng)主要分為商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)三種用地類型。

2.2土地價(jià)格類型分析

作為政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行管理和控制標(biāo)準(zhǔn)的城市基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)又分為商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)、住宅基準(zhǔn)地價(jià)和工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)；作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理依據(jù)的標(biāo)定地價(jià)。

2.3土地價(jià)格分布規(guī)律分析

從整個(gè)城市的地價(jià)水平看，市中心地價(jià)高于郊區(qū)地價(jià)。從土地的不同用途比較地價(jià)，土地價(jià)格一般呈現(xiàn)如下特征，商業(yè)地價(jià)普遍高于住宅地價(jià)，住宅地價(jià)又普遍高于工業(yè)地價(jià)。不同級(jí)別市場(chǎng)的土地價(jià)格也不相同。

由以上地價(jià)分布規(guī)律分析可以看出：不同類型的地價(jià)水平不具有可比性，不同時(shí)期的地價(jià)不具有可比性，不同市場(chǎng)上的地價(jià)同樣也不具有可比性。

3、各種類型地價(jià)的差異

從上面的分析可見(jiàn)，不同評(píng)估方法評(píng)估得到的地價(jià)不盡相同，形成了多種類型的地價(jià)，那么這些類型的地價(jià)其價(jià)格水平有什么差異？

3.1“管理型”地價(jià)和“保本型”地價(jià)相對(duì)稍低

“管理型”地價(jià)基本反映市場(chǎng)的客觀地價(jià)水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會(huì)比其他類型地價(jià)稍低，但比“保本型”地價(jià)要高。而“保本型”地價(jià)通常是這幾種類型地價(jià)里面最低的。

3.2“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)相對(duì)較高

從投資的角度來(lái)看，短線投資通常具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是“投機(jī)型”的投資，由此投資者對(duì)此類投資一般要求比較高的投資回報(bào)，從而反映在投資對(duì)象（即待估對(duì)象）的價(jià)值就應(yīng)該高一些。

3.3“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)適中

相對(duì)于短線投資，由于土地的稀缺性，其長(zhǎng)線投資具有較為穩(wěn)定的投資匯報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此投資可接受的投資回報(bào)率相對(duì)較低，由此“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)相對(duì)其他幾種地價(jià)而言其價(jià)格水平適中，接近于“管理型”地價(jià)。

從上面的分析，這幾種類型地價(jià)一般的價(jià)格水平排序大致為：“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)>“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)≥“管理型”>“保本型”地價(jià)。

4、不同評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果的協(xié)調(diào)

根據(jù)目前的土地評(píng)估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，而不同評(píng)估方法得到的地價(jià)各有差異，則應(yīng)怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價(jià)，從而合理的確定評(píng)估價(jià)值？

4.1 根據(jù)評(píng)估目的，選擇更接近評(píng)估目的的地價(jià)類型

根據(jù)評(píng)估的思路，通常在評(píng)估方法的選擇時(shí)已經(jīng)對(duì)地價(jià)類型進(jìn)行了篩選，對(duì)于基于短線投資為評(píng)估目的的，最好采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）與市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，這兩種地價(jià)類型都與評(píng)估目的接近。

但由于評(píng)估條件不具備的情況下，通常會(huì)選用了不同地價(jià)類型的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，則有可能兩種方法評(píng)估得到的地價(jià)水平值相差較遠(yuǎn)，因此需對(duì)各種評(píng)估方法進(jìn)行分析，以最接近評(píng)估目的的地價(jià)類型為主，其他類型地價(jià)作為參考和校驗(yàn)。

4.2 調(diào)整個(gè)別評(píng)估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評(píng)估地價(jià)類型更接近評(píng)估目的

評(píng)估時(shí)可以根據(jù)評(píng)估目的，對(duì)評(píng)估方法的思路及參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使得其評(píng)估的結(jié)果更接近評(píng)估目的。

舉個(gè)例子，當(dāng)評(píng)估目的為短線投資型時(shí)（如某人擬將其住房的土地進(jìn)行抵押而評(píng)估），則可能會(huì)采用收益法和剩余法進(jìn)行評(píng)估，但由于目前國(guó)內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房?jī)r(jià)水平普遍較高，因此兩種方法評(píng)估出來(lái)的結(jié)果可能差異比較大，同時(shí)這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價(jià)與“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)的差異。既然評(píng)估目的是“短線投資型”的，那么評(píng)估時(shí)可以對(duì)收益法的評(píng)估思路作適當(dāng)調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價(jià)，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評(píng)估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評(píng)估得到的地價(jià)就非常接近“短線投資型”地價(jià)了，與剩余法評(píng)估得到的地價(jià)差異大大縮小。

另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達(dá)到其評(píng)估值接近“短線投資型”地價(jià)。在還原利率的確定時(shí)，目前采用市場(chǎng)提取法確定的還原利率一般會(huì)比較低，因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，高額的投資使得長(zhǎng)線投資的回報(bào)率相對(duì)較低。但按此還原利率評(píng)估得到的地價(jià)與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)環(huán)境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場(chǎng)租金可以評(píng)估得到較高的地價(jià)水平，這與“短線投資型”地價(jià)更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報(bào)要求，以較高的還原利率和目前市場(chǎng)租金將會(huì)評(píng)估得到相對(duì)較低的地價(jià)水平，這其實(shí)反映的是“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)，與“短線投資型”地價(jià)有一定的差距。

結(jié)論：

本文著重研究了兩個(gè)方面的問(wèn)題，通過(guò)對(duì)第一個(gè)問(wèn)題的研究，本文發(fā)現(xiàn)了導(dǎo)致評(píng)估地價(jià)與市場(chǎng)交易地價(jià)相差懸殊問(wèn)題的原因。對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題的研究，本文著重解決了影響土地價(jià)格的因素和城市間基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系。總之，通過(guò)以上問(wèn)題的研究，筆者對(duì)中國(guó)的土地市場(chǎng)和地價(jià)評(píng)估體系有了更加深入的認(rèn)識(shí)，并且對(duì)本文提出的論題找到了解決的辦法，成功地解決了問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]周湘寧.土地評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].安徽農(nóng)學(xué)通報(bào)（上半月刊），2012，（17）.

[2]懷曉晴.土地評(píng)估市場(chǎng)亟待規(guī)范[J].黑龍江科技信息，2013，（05）.

[3]唐晶.淺談土地評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].黑龍江科技信息，2011，（07）.

[4]高彬彬，甘志娟.淺析土地評(píng)估的執(zhí)業(yè)模式[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010，（21）.

[5]錢(qián)大永.我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)現(xiàn)狀探析[J].黑龍江科技信息，2013，（08）.

[6]張銳.土地評(píng)估企業(yè)內(nèi)部治理初探[D].天津大學(xué)，2010.