7個(gè)關(guān)鍵詞 讀懂2018年樓市

勞新穎

回顧2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體上看，在去杠桿和金融監(jiān)管的大旗下，十多年來(lái)支撐樓市瘋長(zhǎng)的“水龍頭”正在被擰上。房?jī)r(jià)在城市間也出現(xiàn)了分化，一二線城市房?jī)r(jià)有所下跌，三四線城市的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了上漲。

圍繞著2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，《投資與理財(cái)》記者在這里整理了7個(gè)關(guān)鍵詞，幫助讀者迅速讀懂2018年樓市。

關(guān)鍵詞一：居住屬性

“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”，衣食住行是老百姓的基本需求，安居樂(lè)業(yè)是老百姓的共同愿望。

從2016年12月召開(kāi)中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議以來(lái)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”就被屢次提出。十九大中，習(xí)近平總書(shū)記更是強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，迅速引發(fā)各界的熱議。

1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，房子為什么偏離了其最基本的“居住功能”，首要的原因是長(zhǎng)期以來(lái)，我們把房地產(chǎn)政策看成經(jīng)濟(jì)政策，而不是社會(huì)政策和民生政策，我們把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在穩(wěn)增長(zhǎng)和為地方政府創(chuàng)收方面發(fā)揮著獨(dú)特的作用。在這種思維下，中國(guó)房地產(chǎn)承擔(dān)了過(guò)多的脫離房子基本功能的“任務(wù)”。

每一次經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖，成為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的首要工具。炒房客們把房子當(dāng)作投機(jī)工具，但現(xiàn)在看，隨便買(mǎi)房都能賺錢(qián)的日子，也許已經(jīng)一去不復(fù)返了。

關(guān)鍵詞二：“五限時(shí)代”

2016年9月30日，北京發(fā)布樓市新政，將首套房首付比例提高至35%，二套房首付提高至50%，“史上最嚴(yán)調(diào)控季”由此拉開(kāi)序幕。截至2017年12月13日，當(dāng)年約有110個(gè)城市部門(mén)（縣級(jí)以上）發(fā)布了調(diào)控政策，發(fā)布調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)250次以上。此輪調(diào)控?zé)o論力度還是調(diào)控手段上的“籌碼”都不可同日而語(yǔ)，政策在“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”的基礎(chǔ)上，增加了“限售”、“限商”，限售成為本輪調(diào)控的最大亮點(diǎn)。目前，全國(guó)樓市已開(kāi)啟“五限時(shí)代”，即“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商”。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，加入限售的城市擴(kuò)大到50個(gè)，限售年限一般在3-5年，其中河北省保定市出臺(tái)的“限售令”最長(zhǎng)限售年限為10年。業(yè)內(nèi)人士表示，作為2017年樓市調(diào)控的一個(gè)新生事物，限售的出現(xiàn)，明顯打擊了投資需求，在一些限購(gòu)限貸政策不足以抑制市場(chǎng)熱度的城市，限售將很快啟動(dòng)。這也就意味著，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售的“四限”政策未來(lái)將會(huì)在越來(lái)越多的城市中全面推進(jìn)。

從慘淡的“金九銀十”樓市就能看出，投資性購(gòu)房已趨于理性。

關(guān)鍵詞三：三四線城市房?jī)r(jià)逆襲

2017年2月以來(lái)，三四線城市的房?jī)r(jià)正在逆襲北上廣深。數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)70個(gè)大中城市中，一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%；二線城市新房和二手房環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新房和二手房環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。從特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，實(shí)際上是西部部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

2017年以來(lái)，開(kāi)盤(pán)瘋搶、認(rèn)籌排隊(duì)、找關(guān)系購(gòu)房還是一房難求等場(chǎng)面，在不少三四線城市上演。

關(guān)鍵詞四：房?jī)r(jià)暴跌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2017年5月份開(kāi)始，上海和北京出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比“零增長(zhǎng)”，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；2017年8月份，北上廣深四大一線城市33個(gè)月以來(lái)首現(xiàn)房?jī)r(jià)集體停漲；至10月份，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈集體降溫之勢(shì)。一線城市“打噴嚏”，環(huán)北京周邊地區(qū)房?jī)r(jià)迅速“感冒”，燕郊就是其中的典型代表。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，燕郊二手房均價(jià)2017年6月以來(lái)一路下跌，11月二手房均價(jià)為23733元/平米，環(huán)比上月大跌4.00%，創(chuàng)2017年以來(lái)最大跌幅，連續(xù)7個(gè)月暴跌；新房方面，燕郊11月新房均價(jià)為25100元/平米，大跌近1萬(wàn)元每平方米，環(huán)比上月大跌28.29%，個(gè)別樓盤(pán)甚至暴跌2/3。房?jī)r(jià)跌跌不休，有的老投資客賠掉了首付，新投資客拋售價(jià)不抵房貸。更可怕的是，下跌還沒(méi)有止歇的意思。三年社保或納稅資格迅速封凍了那里的樓市。

關(guān)鍵詞五：金融去杠桿

2017年一二線城市紛紛上調(diào)房貸門(mén)檻，不但借錢(qián)困難、借錢(qián)更少，未來(lái)的利息還更高。融360《11月份中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有86家銀行首套房貸款利率上升，占比16.13%；有388家銀行首套房貸款利率與上月持平，占比72.79%。共有56家銀行分（支）行因額度等原因，暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)，較上月新增14家。

截至目前，信貸收緊政策對(duì)市場(chǎng)影響逐步顯現(xiàn)，金融去杠桿加速，監(jiān)管趨嚴(yán)，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)勢(shì)頭回落。一方面，在監(jiān)管部門(mén)要求下，全國(guó)多個(gè)城市對(duì)消費(fèi)貸進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落。加之個(gè)人房貸利率不同程度上浮，個(gè)人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，個(gè)人按揭貸款增幅降至2015年5月以來(lái)最低值，并呈現(xiàn)繼續(xù)下降趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞六：長(zhǎng)效機(jī)制

2017年12月8日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，是2018年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是指有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策組合。長(zhǎng)效機(jī)制建立的背景是包括房地產(chǎn)形勢(shì)的變化，以及從此前調(diào)控效果來(lái)看，中國(guó)應(yīng)該在更加尊重市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，找到一條適合國(guó)情的、有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的路線。

住建部顧云昌表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制真正建立起來(lái)，不是一兩年的事情，完全建立起來(lái)，有可能需要5年，甚至10年。為了響應(yīng)國(guó)家政策，各市均發(fā)布多項(xiàng)措施并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。東北證券認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售的企穩(wěn)， 此輪政策實(shí)施的目的已初步實(shí)現(xiàn)，政策亦無(wú)進(jìn)一步收緊的必要，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)以“穩(wěn)” 字當(dāng)先。穩(wěn)更是為了防范風(fēng)險(xiǎn)。endprint

關(guān)鍵詞七：租購(gòu)?fù)瑱?quán)

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的官方解釋是“租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇”。這一方面是刺激租房市場(chǎng)，緩解住房壓力，另一方面則是增強(qiáng)大中城市尤其三四線城市的人口吸納能力。

我們要考慮一個(gè)問(wèn)題，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”本質(zhì)上是為了讓買(mǎi)不起房子的人享受同等的教育、醫(yī)療等公共設(shè)施的權(quán)利。

但是實(shí)際上，不管是買(mǎi)房還是租房，尤其在人口大規(guī)模流入的城市，學(xué)校就那么大，醫(yī)院床位就那么多，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的增加或者減少。歸根到底，就是大城市的教育、醫(yī)療資源不足，難以保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”落地。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”作為政策導(dǎo)向，解決資源問(wèn)題，需要時(shí)間和空間，但同時(shí)還需要有好的落地政策，把深層次的矛盾解決。否則，大家仍然會(huì)竭盡全力，去爭(zhēng)搶那一點(diǎn)點(diǎn)最優(yōu)質(zhì)的資源。

2018年樓市展望

機(jī)構(gòu)和大佬們?cè)趺凑f(shuō)

總的來(lái)說(shuō)，2017年的政策已經(jīng)拿出了兩把刷子，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)教育了一番。無(wú)論是從信貸手段的調(diào)整，還是“限”字當(dāng)頭的行政手段的趨嚴(yán)，房產(chǎn)市場(chǎng)多少感受到了一番寒意。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，真正關(guān)心的還是2018年房?jī)r(jià)是漲是跌？看看大佬們?cè)趺凑f(shuō)？

萬(wàn)科：“小年論”

萬(wàn)科對(duì)于樓市的看法被不少人奉為洞悉行業(yè)走向的寶典。萬(wàn)科對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了判斷，并提出了“小年論”。

主要包括：1、2018年調(diào)控政策放松的可能性很小。2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售可能會(huì)出現(xiàn)整體性的下降，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額雙降。3、不同城市分化會(huì)很明顯，一二線城市房?jī)r(jià)難以上升，經(jīng)過(guò)2016年的大漲，市場(chǎng)本身承接力弱化，加上政策調(diào)控，增長(zhǎng)會(huì)有限。但是繼續(xù)下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)也不存在，因?yàn)檎{(diào)整從2016年第四季度就開(kāi)始了，持續(xù)很久了。4、三四線城市也要分開(kāi)看，在環(huán)一線城市周邊的三四線城市，會(huì)比較穩(wěn)定。但基礎(chǔ)設(shè)施改善乏力和就業(yè)人口新增乏力的三四線城市會(huì)降價(jià)。

綠城中國(guó)CEO 曹舟南：房?jī)r(jià)一定是往下走

曾斷言中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)即將崩盤(pán)的曹舟南，更擔(dān)憂因儲(chǔ)備量大，加上限購(gòu)限價(jià)限售限貸的政策調(diào)控下，以往以高地價(jià)博取未來(lái)高房?jī)r(jià)的商業(yè)模式將不復(fù)存在。“我認(rèn)為房?jī)r(jià)一定是往下走，這是沒(méi)有辦法的，這是國(guó)家戰(zhàn)略，要控制房?jī)r(jià)，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

對(duì)于2018年，我們整體是樂(lè)觀的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)還是很大的，目前也沒(méi)有趨勢(shì)看到在下降。關(guān)于限購(gòu)、限價(jià)，包括現(xiàn)在限價(jià)后批的價(jià)格如果高于當(dāng)?shù)氐钠骄鶅r(jià)，它還是會(huì)控制備案的，這樣對(duì)回款是有影響的。

恒大集團(tuán)總裁夏海鈞：三線城市只是階段性選擇

恒大是看重一二線城市，不是看重三線城市，三線城市叫階段性城市。目前國(guó)家出臺(tái)了很多政策是鼓勵(lì)三線去庫(kù)存，一二線只能收緊。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)肯定是一二線要好過(guò)三四線，因?yàn)橐欢€的人口基數(shù)高，市場(chǎng)需求量大。endprint