新常態(tài)下營改增對房地產企業(yè)財務管理的影響

■譚 昕

一、房地產行業(yè)營改增政策分析

營業(yè)稅和增值稅是流轉稅中兩大主要稅種。營業(yè)稅為價內稅，計稅依據(jù)為營業(yè)額全額，按適用稅率計算交稅，并隨著商品流轉環(huán)環(huán)交稅。增值稅為價外稅，其計稅依據(jù)為增值額，實行稅款抵扣制度，對以前環(huán)節(jié)已納稅款給予扣除，可有效避免重復征稅。房地產業(yè)是一個綜合性很強的行業(yè)，在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中起著重要的作用。長期以來，我國房地產企業(yè)適用營業(yè)稅制度。然而，近年我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，經(jīng)濟増長速度出現(xiàn)下滑，產業(yè)結構面臨轉型升級考驗，使得房地產業(yè)也進入分化和轉型的關鍵期。為了解決房地產企業(yè)稅負過重問題，促進房地產企業(yè)進一步發(fā)展，房地產業(yè)“營改增”應運而生。2016年5月1日我國全面實施營改增，房地產行業(yè)告別營業(yè)稅，開始繳納增值稅。“營改增”作為深化財稅體制改革的重頭戲和供給側結構性改革的重要舉措，它的實施給房地產行業(yè)帶來的最大改變是避免了重復征收營業(yè)稅和不能抵扣稅款以及退稅的現(xiàn)象，實現(xiàn)了在商品流通過程中環(huán)環(huán)征收，層層抵扣增值稅。營改增之前房地產業(yè)營業(yè)稅稅率是5%，營改增后增值稅為稅率11%，增值稅稅率遠遠高于營業(yè)稅稅率，但是考慮到房地產行業(yè)的特殊性與復雜性，具體影響還需要考慮到各種抵扣項來確定。

二、營改增政策對房地產企業(yè)財務管理的影響

1.營改增對房地產企業(yè)開發(fā)成本的影響。

成本決定著企業(yè)的利潤，“營改增”的實行對房地產企業(yè)的成本有著不可忽視的影響。營改增后房地產企業(yè)由繳納5%的營業(yè)稅轉為繳納11%的增值稅，稅率大幅上升。雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但因為房地產企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分是建筑安裝成本，而建筑安裝工程是由具有相應資質的建筑施工企業(yè)來完成的，建筑施工企業(yè)在施工過程中除鋼材、水泥等大宗產品比較容易取得增值稅專用發(fā)票外，還有很多價值不高但用量很大的零星材料都是從個體的小商戶手中購買的，這些小商戶大多采用核定稅額方式繳納稅款，其銷售材料根本無法開具增值稅專用發(fā)票，致使建筑施工企業(yè)增值稅進項稅額無法有效抵扣，造成應納增值稅增加，開發(fā)成本上升。同時，在房地產企業(yè)建筑施工中的工作人員都來源于臨時招聘的農民工或部分勞務公司，他們提供勞務卻無法開具增值稅專用發(fā)票，造成進項稅額無法抵扣，稅負大幅增加，成本上升。此外，建筑施工企業(yè)很多機械設備的租賃在“營改增”后稅負明顯上升，以上這些原因導致的建筑施工企業(yè)稅負上升，成本增加，都直接轉嫁給下游的房地產開發(fā)企業(yè)，使房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本增加。

當然，營改增對房地產開發(fā)企業(yè)成本的影響，還要看成本稅金的變化對企業(yè)所得稅的納稅影響情況。至于營改增對房地產開發(fā)企業(yè)稅負和成本的影響具體是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業(yè)的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務類型及經(jīng)營方式、稅務籌劃措施與進項發(fā)票的取得而有所不同。

2.營改增對房地產企業(yè)稅負的影響。

房地產行業(yè)“營改增”后可以避免營業(yè)稅所帶來的重復征稅問題，而稅負的增減主要受其增值稅稅率、取得的進項可抵扣稅額的影響。營改增政策實施以前房地產企業(yè)按照銷售收入的5%繳納營業(yè)稅，沒有任何進項稅額可以進行抵扣。營改增政策實施以后，房地產企業(yè)適用11%的增值稅基本稅率，同時對于符合條件的進項稅額可以進行抵扣。從稅率的角度來看，營改增以后一般納稅人的名義稅率增加，但房地產企業(yè)的進項稅額可以抵扣，因此，營改增對房地產企業(yè)的稅負影響在一定程度上取決于應納稅額以及進項稅額的抵扣情況。根據(jù)營改增相關政策規(guī)定，房地產企業(yè)銷售不動產時以房地產企業(yè)取得的全部價款與價外費用的合計額，扣除相應土地價款后所得的余額作為計算銷售額的基礎。而且在實施營改增以后房地產企業(yè)的材料成本、建安成本等方面產生的進項稅額也可以得到相應抵扣。因此從理論上講，實施營改增房地產企業(yè)的稅負應該下降，而且在確定的增值稅進項稅率下，能夠取得的進項可抵扣稅額越大，“營改增”后稅負降低的可能性就越大。從目前房地產行業(yè)營改增推行的現(xiàn)狀來看，大部分企業(yè)稅負水平有所降低，但也有一部分企業(yè)由于増值稅率較高，經(jīng)營模式和管理制度等各方面還未來得及調整和完善，成本支出抵扣鏈條不完整，增值稅專用發(fā)票的獲取具有一定的難度，可抵扣增值稅進項稅額較少，稅負難以轉嫁等原因出現(xiàn)稅負增加經(jīng)營情況惡化的情況。

3.營改增對房地產企業(yè)經(jīng)營管理的影響。

首先，“營改增”改革給我國房地產企業(yè)帶來了巨大的影響，房地產企業(yè)原有的經(jīng)營模式面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。房地產企業(yè)具有項目分布范圍廣、開發(fā)周期長、資金需要量大及融資成本大等特點，營改增以后房地產企業(yè)主要稅務由營業(yè)稅轉變?yōu)樵鲋刀悾鲋刀惻c銷項之間形成抵扣關系，財務核算制度、稅款計算方法和發(fā)票管理規(guī)程都發(fā)生了很大的變化，迫使房地產企業(yè)在經(jīng)營管理上適應市場需求，改變經(jīng)濟結構，開發(fā)優(yōu)質產品，提高產品質量，提高企業(yè)核心競爭力。同時更加重視設計經(jīng)營流程，提高內部管理水平，尤其是加強對采購環(huán)節(jié)的管理，完善財務管理的各項制度，提高財務核算水平，以應對日益加劇的市場競爭，優(yōu)勝劣汰。

其次，營改增之后房地產企業(yè)適用3%的預征率與營改增之前5%的稅率相比降低了兩個百分點，減少了對房地產企業(yè)的預收款資金占用，增加了現(xiàn)金流，有利于增強房地產企業(yè)的抗風險能力和經(jīng)營管理的靈活性。

4.營改增對房地產企業(yè)房地產投資的影響。

第一，營改增全面實施以后任何企業(yè)購進的不動產所含增值稅都可以進行抵扣。購置商業(yè)地產和產業(yè)地產等不動產適用11%的增值稅稅率，且進項稅額可以分兩年予以抵扣，允許在第一年抵扣進項稅額的60%，剩余進項稅額的40%允許在第二年進行抵扣。因此，營改增以后減少了企業(yè)流動資金的占用，現(xiàn)金流水平有所提高，能夠在一定程度上拉動一般企業(yè)對房地產的投資。

第二，營改增以后適用的增值稅稅率與營改增之前營業(yè)稅適用的稅率同樣都為5%，降低了個人轉讓二手房的稅收負擔，能夠促進房地產交易的活躍性。同時，營改增以后對滿兩年以上的普通住房由免征營業(yè)稅改為免征增值稅。這種政策平移有利于保持房地產市場的穩(wěn)定。

第三，由于我國各區(qū)域的土地價格存在很大差距，同時房地產企業(yè)取得土地的成本占開發(fā)成本的比重較高。因此，土地支付成本在很大程度上會影響房地產企業(yè)的區(qū)域布局。營改增之后，相關政策規(guī)定，房地產企業(yè)受讓土地時向政府支付的土地價款在計算銷售額時予以扣除。因此，營改增以后，在一定程度上能夠減輕土地支付成本對房地產企業(yè)規(guī)劃區(qū)域布局的影響。

三、現(xiàn)階段房地產企業(yè)應對營改增的措施與建議

營改增的政策改革給房地產企業(yè)帶來了機遇，同時也帶來了許多挑戰(zhàn)。房地產行業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎性產業(yè)，我國稅收收入的重要來源，在營改增以后如何健康平穩(wěn)發(fā)展對我國來說至關重要。本文從以下幾個方面提出相關建議：

1.做好開發(fā)成本的稅收籌劃工作。

房地產開發(fā)的過程很長，成本也比較大，優(yōu)化和完善房地產企業(yè)開發(fā)成本的稅收籌劃工作，是確保房地產企業(yè)順利應對營改增帶來的巨大成本壓力的關鍵和基礎。所以房地產開發(fā)企業(yè)首先要梳理經(jīng)營流程，全面掌握自身的經(jīng)營情況和納稅能力，以及依據(jù)進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目，制定合理的稅收籌劃方案。通過混業(yè)經(jīng)營分開核算、合理選擇供應方、“包工包料”代替“甲供材料”、合理制定銷售價格、增加固定資產投資、擴展企業(yè)業(yè)務范圍，加快轉型升級、爭取申請多方利益等可能的路徑進行稅收籌劃，以實現(xiàn)企業(yè)降低稅負，減少成本，增加現(xiàn)金流，提高利潤，稅后受益最大化的效果。其次，考慮到當前國家正全面清理規(guī)范稅收優(yōu)惠政策，房地產開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身的實際情況，積極地想辦法，避免享受的合法稅收優(yōu)惠政策被清理。

2.重視對“營改增”政策的學習，完善進項管理。

營改增對房地產企業(yè)提出了新要求，房地產企業(yè)只有重視對“營改增”政策的學習，才能把握其實質，做好企業(yè)內部的稅負控制，降低企業(yè)涉稅風險。因此一要加強對房地產企業(yè)管理層的培訓，讓企業(yè)管理層全面了解“營改增”政策的深刻內涵，以更好的對企業(yè)進行全局把控、提前謀劃，盡量爭取有利于企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，消除“營改增”稅制改革給企業(yè)帶來的不利影響。二要加強對房地產企業(yè)財務人員的培訓。“營改增”政策的實施對于房地產企業(yè)會計核算及財務管理的要求更高，因此需要加大財務人員對營改增政策的的培訓和考核力度，不斷地提高他們會計處理方式、發(fā)票管理等方面的專業(yè)知識、專業(yè)技能和專業(yè)素養(yǎng)，全面提升會計核算的質量。三要加強對房地產企業(yè)的材料采購人員的培訓，提升他們的合同管理水平。采購人員對外簽訂采購合同，要提高納稅意識，考慮增值稅對企業(yè)的影響，在簽合同之前，先了解供貨商的納稅人身份，一定要在確認供貨商是一般納稅人之后再進行合作。在材料采購過程中，采購人員一定要有長遠眼光，不能只看眼前利益，杜絕因貪圖價格上的一些優(yōu)惠放棄開具增值稅發(fā)票，導致企業(yè)進項稅額無法抵扣，多繳稅款的行為。實行“營改增”，目的是要減少企業(yè)的賦稅，房地產企業(yè)只有管理好進項，才可以在很大程度上降低稅負。

3.解決好營改增試點時期政策執(zhí)行問題。

一般而言，房地產投資企業(yè)項目開發(fā)和銷售周期都較長，“營改增”后出現(xiàn)試點前開發(fā)項目未完工和銷售情況很普遍。這些項目試點前已進行工程設備和材料采購，因當時不能開具增值稅專用發(fā)票，沒有進項稅額可抵扣；而試點后獲得的收入，卻需要按增值稅稅率計算銷項稅額，這就會造成企業(yè)稅負的增加。解決跨期開發(fā)的房地產項目的上述問題，在營改增試點過渡期房地產開發(fā)企業(yè)面臨“營業(yè)稅”和“增值稅”選擇使用問題。依據(jù)國務院劃定的從2016年5月1日起全面實施營改增的最后期限，將5月1日作為營業(yè)稅和增值稅政策執(zhí)行的臨界點，5月1日之前的房地產合同開工期的開發(fā)項目作為營業(yè)稅征繳對象，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅，而 5月 1日之后的房地產合同開工期的開發(fā)項目作為增值稅征繳對象，按11%的稅率繳納增值稅，房地產開發(fā)企業(yè)也可以通過比較一般納稅人和小規(guī)模納稅人之間的納稅差額，去選擇合適的交易對象。此外，房地產開發(fā)企業(yè)還可以利用該行業(yè)增值稅稅率明顯低于一般物品銷售17%的稅率，開展稅務籌劃以獲取更多可抵扣進項稅額，既降低企業(yè)稅負又為企業(yè)后期測算“營改增”后稅負盈虧平衡點提供支持。同時，房地產開發(fā)企業(yè)也應該在跨期開發(fā)的房地產項目增值稅進項稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準備工作，重點是做好增值稅發(fā)票的收集、整合以及整理，以確保實施“營改增”以后其增值稅進項稅額抵扣可以順利實施。

4.進一步提高房地產企業(yè)的財務管理水平。

“營改增”政策的實施，給房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理帶來了賬務處理更加復雜、增值稅專用發(fā)票風險更加嚴峻的挑戰(zhàn)。進一步提高房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理水平，是企業(yè)應對“營改增”重大結構性稅制措施和供給側改革的重要措施。首先，要完善財務管理部門的設置、整合房地產開發(fā)企業(yè)的財務和稅務等部門，共同制定“營改增”的應對措施。同時房地產開發(fā)企業(yè)應該分析自身“營改增”前后的業(yè)務運行的差異，研究營改增給企業(yè)財務處理帶來的會計核算體系、開票系統(tǒng)、報稅系統(tǒng)、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新問題，找出銷售、供應鏈、結算及發(fā)票管理、會計處理、內控制度、業(yè)務流程、計算機系統(tǒng)等方面的增值稅風險點，制定系統(tǒng)完善的應對策略。此外，應該加強房地產開發(fā)企業(yè)內部的財務管理，優(yōu)化財務管理制度與流程，特別是完善房地產開發(fā)企業(yè)的增值稅會計核算制度及流程，發(fā)票的領購、開具和認證抵扣制度及流程，定價策略以及增值稅的主要稅務以及會計處理等工作流程，提高發(fā)票抵扣合格率，保證房地產開發(fā)企業(yè)稅收抵扣鏈條的完整性，減輕營改增后房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔。

四、結論

綜上所述，營改增重大結構性稅制措施的實施，對于房地產企業(yè)既是機遇又是挑戰(zhàn)。房地產企業(yè)應順應稅制改革潮流，抓住改革良機，及時作出調整，充分利用“營改增”的政策優(yōu)勢，消除不利影響，促進企業(yè)在新常態(tài)經(jīng)濟下長遠穩(wěn)定發(fā)展。

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