不動產登記中的幾個具體問題

某市登記機構詢問不動產登記中的幾個具體問題：一、已經設定抵押的債權，在債權轉讓時是否要取得抵押人同意？原抵押權應該按轉移登記還是變更登記辦理？二、購買商品房時，買受人已辦預告登記，契稅也已繳納，后由于債務糾紛，法院將該房屋拍賣，法院有執行裁定和協助執行通知書，我們是否可以將產權直接登記為競拍人？三、房屋繼承可不可以用律師事務所的律師見證來代替公證書？四、目前房管部門是否還可以簽收辦理預查封業務（我市產權交易管理部門和不動產登記部門網絡尚未對接）？五、在住宅小區內不計算容積率的房屋能否申請登記？

金紹達：一、債權轉讓不需要經過抵押人同意，但按《合同法》第80條的規定，“債權人轉讓權利的，應當通知債務人”。因此，債權人應當把債權轉讓這一情況告知債務人。《不動產登記操作規范（試行）》在規定申請抵押權轉移登記應提交的材料時，已把“債權人已經通知債務人的材料”列為登記申請要件。債權轉讓，抵押權隨之轉讓，應當辦理的是抵押權的轉移登記。

二、預告登記是限制登記，是對現時已經登記的權利人（對于尚無法登記的在建商品房是預告登記中的一個特例，是將商品房建造人視為已經登記的權利人）行使其權利的一種限制。其限制的是現時權利人的處分行為，而并沒有其他的效力，更不能用來對抗公法上的處分行為。協助人民法院執行是司法權的延續，我們應當按人民法院裁定書和協助執行通知書的要求直接辦給裁定書和協助執行通知書所指定的權利人。……