粵港澳大灣區房企投資趨勢盤點

摘要：隨著粵港澳大灣區被寫入政府工作報告，上升為國家戰略，“巨無霸”城市群——粵港澳灣區正式迎來時代新機遇，依托于該區域的房地產行業也將迎來騰飛。憑借先發優勢，以保利、萬科等為代表的粵派房企正不斷深化灣區城市群布局，外來規模房企入駐灣區的節奏也明顯加快。但考慮到市場形勢的變化、灣區城市群發展階段的差異等因素，房企對粵港澳灣區的戰略布局、拿地策略和運營模式等發生了新變化。

關鍵詞：粵港澳；拿地模式；租賃市場；“招拍掛”新政

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）01-0069-73 收稿日期：2017-12-08

1市場外溢下，周邊潛力城市成為房企入駐灣區新據點

華南區域是品牌房企的大本營，國內龍頭房企——保利、萬科、碧桂園、恒大等基本都聚集在華南區域。目前，萬科、保利、恒大、碧桂園等本土龍頭房企憑借先發優勢布局和持續深耕，已實現灣區城市群的全面布局。外來房企中，融創以佛山為據點入駐粵港澳灣區，通過收購并購模式低成本拿地，短時間內也已迅速完成灣區城市群全布局（見表1）。

戰略布局層面，廣州、深圳等灣區內核心城市仍是房企主要競爭區域。考慮到廣州、深圳等灣區核心城市土地資源的稀缺性，極大的競爭導致土地成本逐漸攀升，嚴重影響了房企對粵港澳灣區的戰略布局。但由于廣佛同城化、深莞惠一體化等戰略的實施，核心城市市場外溢下的佛山、東莞等周邊潛力城市價值開始顯現，成為外來房企入駐灣區、完成曲線布局的新據點（見表2、表3）。

2“招拍掛新政”難阻房企搶地熱情，拿地模式逐漸趨于多元化

“招拍掛”模式是房企拿地、實現灣區城市群布局的主要方式，房企前期拿地入駐粵港澳灣區一般都是通過“招拍掛”方式。目前由于宏觀政策調控的存在，“招拍掛”市場增設了“限價+自持+配建”等一系列苛刻的限制性條件，但仍沒有降低房企的搶地熱情（見表4、表5）。

考慮到“招拍掛新政”嚴重制約了房企的灣區布局戰略，房企開始通過多元化拿地方式積極搶占灣區市場。以佛山為例，保利、萬科等行業龍頭企業開始采取“聯合開發+優勢互補”的方式積極布局灣區城市群。截至2017年中期，佛山已有8宗房企合作聯合開發的案例，其中保利、萬科等行業龍頭企業也開始采取聯合開發的方式（見圖1）。

除聯合開發外，有些房企也試圖通過其他方式拓寬拿地渠道，主要包括特色小鎮、產業園模式、收購并購、城市更新等。

特色小鎮模式中，目前萬科、恒大和碧桂園等國內龍頭房企先后與灣區城市群地方政府簽訂合作協議涉足該領域，萬科致力于在增城打造文化旅游特色小鎮，恒大擬在清遠建設“恒大歐洲足球小鎮”，碧桂園則計劃與政府共建科技小鎮。

產業園模式中，華夏幸福是灣區城市群中該模式的積極踐行者，目前已與江門市、佛山市達成了合作意向，共同建設產業新城，實現產城完美融合。

收購并購模式中，在目前行業整合的大趨勢下，品牌房企加緊通過收購并購方式低成本獲取優質土地資源，典型的代表性房企是“并購之王”——融創。2016年1月融創以佛山為據點正式入駐粵港澳灣區，2016年5月融創聯手合景泰富首入廣州……截至目前，融創通過收購并購的方式陸續入駐深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山、江門、珠海、清遠、肇慶等珠三角城市，迅速完成了灣區城市群全面布局。

城市更新模式中，由于灣區城市群土地資源較為匱乏，“舊改”地塊成為了房企拿地渠道之一。灣區城市群中參與“舊改”的房企一般分為三個批次，第一批是以“舊改之王”佳兆業、星河等為代表港深房企，最早在深圳攻城略地獲了大量優質土地資源；第二批則是以恒大為代表的本土龍頭房企，憑借強大的實力短時間拿地；第三批則是外來品牌房企入駐灣區城市群，積極拓展“舊改”地塊。

3房企開發模式逐步轉型，搶占住房租賃市場高地

“土地市場“招拍掛新政”下，房企傳統的“短周期、快周轉”的運營模式將必然轉變，自持運營成為房企開發過程中需要思考的重要命題。“自持時代下”的住房租賃市場將成為房企未來發展的重點領域，一系列政策也將支持國內建立住房租賃市場發展長效機制，保障房地產行業健康穩定發展。以廣州為例，在需求側層面，《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》中首次提出了“租購同權”；在供給側層面，廣州則入選了首批開展住房租賃試點城市和開展利用集體建設用地建設租賃住房的首批試點城市。

從短期分析，房企積極搶奪土地資源是出于搶占市場份額的考慮，重點市場的土地是稀缺資源，不搶奪土地資源則代表放棄整個重點市場，考慮到粵港澳灣區市場潛力極大，放棄粵港澳灣區絕對是重大戰略失誤。

從長期分析，則是為了搶占租賃市場高地。國內的租賃市場潛力較大，隨著租購同權細則的頒布與實施、住房租賃市場發展長效機制的建立，自持地塊的投資回報率將顯著提升，REITs等金融產品也將提高租賃資產流動性。未來房企將可以通過打造高端化、標準化、精細化的產品形成品牌溢價，也可以通過持續的社區價值挖掘創造新的利潤增長點（見表6）。

4結語

粵港澳灣區無疑將帶動區域房地產行業的極大發展，資本的逐利性也將吸引大量規模房企競相入駐灣區城市群。由于灣區核心城市土地資源稀缺、拿地成本攀升等因素，灣區核心城市市場外溢下的周邊潛力城市將成為外來房企曲線布局灣區的新據點。

基于“房住不炒”的總體基調下，房企傳統的“短周期、快周轉”的運營模式將必然轉變，“自持時代”下的住房租賃市場將迎來發展轉折點。endprint