資產(chǎn)評估法視域下的不動產(chǎn)估價行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展研究

徐成林,陳小芳

(1.池州學(xué)院 管理與法學(xué)院, 安徽 池州 247000;2.宿州學(xué)院 管理學(xué)院,安徽 宿州 234000)

2016年12月1日，《資產(chǎn)評估法》正式開始實施。不動產(chǎn)估價行業(yè)進(jìn)入一個有專門法律可依的新時代，資產(chǎn)評估法對不動產(chǎn)估價行業(yè)的要求主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是明確了不動產(chǎn)估價相關(guān)各方的權(quán)利、義務(wù)及法律責(zé)任，加大了對不動產(chǎn)估價估價違法行為的處罰力度，對于規(guī)范不動產(chǎn)估價活動意義重大。二是提高了估價機(jī)構(gòu)設(shè)立要求，資產(chǎn)評估法實施后，估價機(jī)構(gòu)設(shè)立至少需要8名以上注冊估價師，這比之前的3名估價師要求要提高很多。三是降低了評估師考試要求，資產(chǎn)評估法明確規(guī)定：“具有高等院校專科以上學(xué)歷的公民，可以參加評估師資格全國統(tǒng)一考試”。其中沒有對從業(yè)時間做出具體規(guī)定，但房地產(chǎn)估價行業(yè)仍然有從業(yè)時間要求，這與資產(chǎn)評估法的要求相背離。四是明確了評估行業(yè)可以按照專業(yè)領(lǐng)域依法設(shè)立行業(yè)協(xié)會，實行自律管理。雖然我國不動產(chǎn)估價行業(yè)有房地產(chǎn)估價師協(xié)會和土地估價師協(xié)會兩個自治行業(yè)組織，長期以來卻“自而難律”。

就目前來看，不動產(chǎn)估價行業(yè)與資產(chǎn)評估法的要求仍存在一定差距，各自為政、高層次人才缺失、缺乏職業(yè)晉升通道、違規(guī)操作等諸多問題依然存在。不動產(chǎn)估價行業(yè)應(yīng)該在《資產(chǎn)評估法》的約束下，加強(qiáng)自律管理，強(qiáng)化估價師職業(yè)道德建設(shè)，提升不動產(chǎn)估價行業(yè)的公信力，吸引優(yōu)秀人才入行，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

一、建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)估價行業(yè)

合并現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價行業(yè)及土地估價行業(yè)，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)估價行業(yè)已經(jīng)成為行業(yè)健康發(fā)展的切實需要。房地產(chǎn)是可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益[1]。無論是從房地產(chǎn)實體還是從房地產(chǎn)權(quán)益的角度來看，土地和建筑物是緊密聯(lián)系、不可分離的。《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。在不動產(chǎn)估價中，土地價值和建筑物價值也存在相互影響，相互依存的關(guān)系，強(qiáng)行剝離任何一方都會讓另一方的價值受損。由于歷史的原因，目前房地產(chǎn)估價行業(yè)及土地估價行業(yè)并存，業(yè)務(wù)范圍交叉，評估報告?zhèn)浒赋绦蚍爆崳o委托方帶來了很多不必要的麻煩，不利于估價行業(yè)的健康發(fā)展。

(一)估價行業(yè)合并技術(shù)上可行

房地產(chǎn)估價和土地估價的理論依據(jù)、估價原則、估價方法、估價技術(shù)路線等內(nèi)容幾乎完全相同，合并后撰寫統(tǒng)一的不動產(chǎn)估價報告在技術(shù)上是可行的。目前，市場上的很多估價機(jī)構(gòu)都同時擁有土地評估資質(zhì)和房地產(chǎn)評估資質(zhì)，合并不會對估價市場及估價業(yè)務(wù)產(chǎn)生太大的影響。

(二)行業(yè)合并時機(jī)已經(jīng)成熟

第一，我國現(xiàn)在已經(jīng)實行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)物權(quán)登記不再分別登記成為建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。在此大背景下，估價行業(yè)合并是可行的。

第二，2014年10月23日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定》(國發(fā)﹝2014﹞50號)，明確取消土地估價師準(zhǔn)入類資格的行政許可。而且，自2015年以來，土地估價師資格考試已經(jīng)連續(xù)4年未舉行。成立以房地產(chǎn)估價為主導(dǎo)的不動產(chǎn)估價行業(yè)的時機(jī)已經(jīng)成熟。

二、加強(qiáng)注冊估價師管理，為估價行業(yè)注入新的活力

(一)建立考試注冊相分離的制度，吸引優(yōu)秀人才入行

目前，土地估價師資格考試已經(jīng)暫停實施，只有房地產(chǎn)估價師資格考試正常實行。參加房地產(chǎn)估價師資格考試的條件參照的是1995年的《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》。主要包含兩個方面：一是學(xué)歷要求，二是行業(yè)從業(yè)要求。例如，一名本科畢業(yè)生參加房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試需要滿足取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿3年。對照此要求，一名本科畢業(yè)生想要成為房地產(chǎn)估價師至少需要5年時間。如果在考試不能一次性通過，則需要的時間更長。畢業(yè)生在就業(yè)時出于對未來是否能夠通過估價師資格考試的擔(dān)憂，從而選擇不進(jìn)入估價行業(yè)，導(dǎo)致大量的人才流失。基于此現(xiàn)狀，估價師協(xié)會可以實行考試注冊相分離制度。

1.降低房地產(chǎn)估價師考試門檻

《資產(chǎn)評估法》第九條規(guī)定：有關(guān)全國性評估行業(yè)協(xié)會按照國家規(guī)定組織實施評估師資格全國統(tǒng)一考試。具有高等院校專科以上學(xué)歷的公民，可以參加評估師資格全國統(tǒng)一考試。估價師協(xié)會可以根據(jù)資產(chǎn)評估法的要求，修改估價師執(zhí)業(yè)資格考試辦法，不再設(shè)立行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷的門檻，只要取得了相關(guān)專業(yè)專科以上學(xué)歷的公民均可參加估價師執(zhí)業(yè)資格考試。這樣有利于吸引畢業(yè)生進(jìn)入不動產(chǎn)估價行業(yè)。

2.提高估價師注冊門檻要求

可以借鑒土地估價師之前實行的實踐考核制度，對于通過房地產(chǎn)估價師資格考試的從業(yè)者設(shè)置一個兩年期的實踐考核期。在考核期內(nèi)，必須達(dá)到以下要求方可注冊房地產(chǎn)估價師：無不良信用檔案記錄；完成繼續(xù)教育任務(wù)；完成一定數(shù)量的估價業(yè)務(wù)；必須有估價報告評審達(dá)到優(yōu)良等級。

通過設(shè)立估價師考試注冊分離制度，有利于更多高校學(xué)生在畢業(yè)伊始就投身估價行業(yè)，為估價行業(yè)提供新鮮血液，促進(jìn)估價行業(yè)蓬勃發(fā)展。

(二)建立估價師職業(yè)職稱晉升制度

現(xiàn)行的估價行業(yè)職業(yè)資格只有估價師一種，這樣的職業(yè)制度存在很多弊端。例如，房地產(chǎn)估價行業(yè)目前從業(yè)人員高達(dá)30萬人，而全國范圍內(nèi)注冊的房地產(chǎn)估價師只有5.4萬余人[2]。大量的估價員無證上崗。估價員沒有獨(dú)立開展估價業(yè)務(wù)的資格，但大多數(shù)的估價報告由估價員撰寫，估價師只是負(fù)責(zé)簽字，甚至于簽字都由他人代簽。這樣的模式缺乏對無證從業(yè)人員的約束，雖然是估價報告的真正制作者，卻不需要對報告承擔(dān)責(zé)任。第二，由于缺乏職業(yè)資格晉升制度，很多估價師在通過資格考試后就放棄了對專業(yè)的學(xué)習(xí)鉆研。繼續(xù)教育流于形式，業(yè)務(wù)能力很難得到提升。

1.設(shè)立估價行業(yè)五級職業(yè)資格晉升制度

目前，在北京等地區(qū)已經(jīng)開始探索建立估價員資格考試制度，要求估價行業(yè)從業(yè)者必須取得估價員資格方可從業(yè)[3]。然而，此制度只是地區(qū)性的職業(yè)資格，并未在全國范圍內(nèi)推廣，且職業(yè)資格設(shè)立缺乏連貫性。個人以為，必須建立起估價行業(yè)金字塔結(jié)構(gòu)的五級職業(yè)資格制度，才能促進(jìn)從業(yè)者積極探索業(yè)務(wù)，提升個人職業(yè)能力，從而帶動整個行業(yè)的蓬勃發(fā)展。五級職業(yè)資格分別是估價員、助理不動產(chǎn)估價師、注冊不動產(chǎn)估價師、高級不動產(chǎn)估價師、教授級不動產(chǎn)估價師。

(1)不動產(chǎn)估價員。通過不動產(chǎn)估價員資格考試，取得估價員職業(yè)資格并且進(jìn)入一家不動產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)工作，即成為不動產(chǎn)估價員。不動產(chǎn)估價員為房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)的最低要求，未取得估價員資格不得從事不動產(chǎn)估價行業(yè)。不動產(chǎn)估價員可以協(xié)助開展估價對象及可比實例調(diào)查等外業(yè)工作，估價員不能獨(dú)立撰寫估價報告。

(2)助理不動產(chǎn)估價師。通過注冊不動產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試尚未取得執(zhí)業(yè)資格證書的，并且進(jìn)入一家不動產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)從業(yè)者即為助理不動產(chǎn)估價師。助理不動產(chǎn)估價師可在注冊不動產(chǎn)估價師指導(dǎo)下撰寫不動產(chǎn)估價報告，并且在所撰寫的估價報告上簽名確認(rèn)，作為實踐考核的依據(jù)。

(3)注冊不動產(chǎn)估價師。成為助理不動產(chǎn)估價師滿3年時間；無不良信用檔案記錄；按規(guī)定完成繼續(xù)教育任務(wù)；完成估價業(yè)務(wù)總價值量滿1億元以上且簽字估價報告數(shù)量50份以上；必須有估價報告評審達(dá)到優(yōu)良等級的可以注冊成為注冊不動產(chǎn)估價師。注冊不動產(chǎn)估價師可在執(zhí)業(yè)類型范圍內(nèi)開展不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，例如住宅不動產(chǎn)估價師可以開展住宅不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。注冊不動產(chǎn)估價師可以擔(dān)任同執(zhí)業(yè)類型機(jī)構(gòu)的法人。

(4)高級不動產(chǎn)估價師。注冊不動產(chǎn)估價師滿3年時間；無不良信用檔案記錄；按規(guī)定完成繼續(xù)教育任務(wù)；完成估價業(yè)務(wù)總價值量滿5億元以上且簽字估價報告數(shù)量100份以上；必須有估價報告評審達(dá)到優(yōu)秀等級；取得副高職稱資格的可以申請高級不動產(chǎn)估價師。高級不動產(chǎn)估價師可以開展綜合類型的不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，如商住樓、綜合性酒店價值評估業(yè)務(wù)。高級不動產(chǎn)估價師具有擔(dān)任不動產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)法人的資格。

(5)教授級不動產(chǎn)估價師。取得高級不動產(chǎn)估價師資格滿3年時間；無不良信用檔案記錄；按規(guī)定完成繼續(xù)教育任務(wù)；完成估價業(yè)務(wù)總價值量滿20億元以上且簽字估價報告數(shù)量500份以上；完成一宗單宗綜合類型不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，標(biāo)的價值達(dá)到1億元或單宗綜合類型房地產(chǎn)估價標(biāo)的面積達(dá)到1萬平方米以上；估價報告評審達(dá)到優(yōu)秀等級一次以上；取得高級職稱資格；在國家級期刊以第一作者身份公開發(fā)表相關(guān)文章3篇以上等條件的，可以申請教授級不動產(chǎn)估價師。教授級不動產(chǎn)估價師可以參與繼續(xù)教育培訓(xùn)、估價師資格考試命題等活動。

2.設(shè)立職業(yè)資格動態(tài)管理制度

打破目前一成不變的注冊估價師資格制度，在五級職業(yè)資格制度內(nèi)實行動態(tài)管理，對于各類估價從業(yè)人員在其任職資格范圍內(nèi)實行3年一周期的動態(tài)考核，如果未能完成設(shè)定的相關(guān)具體目標(biāo)，則實行退位制。

3.優(yōu)化繼續(xù)教育培訓(xùn)及考核機(jī)制，落實職業(yè)資格動態(tài)管理模式

現(xiàn)階段，不動產(chǎn)估價師繼續(xù)教育活動采用網(wǎng)絡(luò)教育和現(xiàn)場教育相結(jié)合的方式，但是繼續(xù)教育往往流于形式，只要估價師參加就能夠取得繼續(xù)教育學(xué)時，經(jīng)常會出現(xiàn)估價師業(yè)務(wù)較忙而由其他人代替進(jìn)行繼續(xù)教育的情況。以房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育為例，每一注冊有效期(3年)的繼續(xù)教育應(yīng)達(dá)到120學(xué)時，包括必修課60學(xué)時和選修課60學(xué)時。可以采用網(wǎng)絡(luò)教育的形式，而網(wǎng)絡(luò)教育的方式監(jiān)管很難，很多估價機(jī)構(gòu)由專人負(fù)責(zé)為所有的估價師進(jìn)行繼續(xù)教育，有的估價師在幾天之內(nèi)突擊完成120學(xué)時的繼續(xù)教育，這樣的繼續(xù)教育很難取得預(yù)期的效果。通過優(yōu)化繼續(xù)教育內(nèi)容，制定較嚴(yán)格的繼續(xù)教育考核方式，實行職業(yè)資格動態(tài)管理模式，才能真正提高估價師執(zhí)業(yè)能力。

(1)優(yōu)化繼續(xù)教育培訓(xùn)內(nèi)容。協(xié)會提供的繼續(xù)教育內(nèi)容缺乏時效性，實踐指導(dǎo)意義不強(qiáng)是繼續(xù)教育流于形式的原因之一。例如隨著人工智能發(fā)展和大數(shù)據(jù)在估價領(lǐng)域的應(yīng)用，很多估價機(jī)構(gòu)已經(jīng)意識到估價行業(yè)未來的變化。而我們的繼續(xù)教育卻沒有提供相關(guān)的引導(dǎo)和培訓(xùn)。未來協(xié)會應(yīng)多加大和科研院所和高校的合作，將學(xué)科最前沿的研究內(nèi)容通過繼續(xù)教育的方式傳達(dá)給一線的估價師。

(2)改變現(xiàn)行考核方式，實行不合格退位制度。現(xiàn)行的繼續(xù)教育考核方式過于松散，不利于估價師能力的提升。可以采用繼續(xù)教育后筆試的方式來考察估價師對繼續(xù)教育的掌握程度，將繼續(xù)教育考核結(jié)果納入到職業(yè)資格動態(tài)管理制度。

(三)根據(jù)估價對象用途分類設(shè)立專業(yè)估價師

以房地產(chǎn)估價師為例，只要取得了注冊資格，就可以從事所有類型的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，包括居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等等。實際上不同類型房地產(chǎn)的價值構(gòu)成及價值影響因素是存在較大差異的，例如居住房地產(chǎn)的價值更加依賴當(dāng)前市場中同類型房地產(chǎn)的價值，而商業(yè)房地產(chǎn)的價值更依賴于該房地產(chǎn)未來的收益能力。居住房地產(chǎn)的價值影響因素主要取決于城市配套設(shè)施(如學(xué)區(qū))及環(huán)境等。商業(yè)房地產(chǎn)的價值影響因素主要取決于商業(yè)繁華度及商業(yè)集聚性等。因此實行分類估價師制度更有利于估價師精于本方向的估價業(yè)務(wù)能力探索，更加準(zhǔn)確的把握的估價對象的價值量。提高估價行業(yè)的社會公信力，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展[4]。

(四)對于跨地區(qū)注冊估價師實行考核期

我國的估價師管理采用協(xié)會注冊管理的方式進(jìn)行，每3年一個注冊期。估價師可以在不同地域的分協(xié)會實行轉(zhuǎn)注冊。例如安徽的估價師可以通過轉(zhuǎn)注冊的方式去到上海注冊，然后在上海開展估價活動。目前的情況是只要估價師完成轉(zhuǎn)注冊，立刻就可以開展估價業(yè)務(wù)。這樣的操作模式不利于估價師準(zhǔn)確把握估價對象價值的。不動產(chǎn)是一種特殊的商品，由于其具有不可移動性的特征，造就了房地產(chǎn)市場的區(qū)域性。能夠準(zhǔn)確把握區(qū)域市場內(nèi)各類不動產(chǎn)價格是一名估價師開展估價業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。因此，建議對于轉(zhuǎn)注冊的估價師應(yīng)該設(shè)立一個至少一年的考核期，在考核期內(nèi)暫定為助理不動產(chǎn)估價師，通過考核后成為注冊不動產(chǎn)估價師方可開展執(zhí)業(yè)活動。對于高級不動產(chǎn)估價師及教授級不動產(chǎn)估價師轉(zhuǎn)注冊則不受此限制。這樣既有利于估價師了解區(qū)域市場內(nèi)不動產(chǎn)價格行情，也激發(fā)了估價師提升職業(yè)資格的動力。

三、提高一級機(jī)構(gòu)設(shè)立分公司門檻，優(yōu)化不動產(chǎn)估價行業(yè)

按照房地產(chǎn)估價行業(yè)分公司設(shè)立的辦法，房地產(chǎn)估價一級機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分公司，土地估價機(jī)構(gòu)擁有全國執(zhí)業(yè)資格可以設(shè)立分公司。資質(zhì)等級高的機(jī)構(gòu)承攬業(yè)務(wù)范圍更廣，業(yè)務(wù)量更多，委托方更加愿意與其合作。

以房地產(chǎn)估價行業(yè)為例，很多銀行在進(jìn)行抵押物價值評估時就要求合作單位必須是一級機(jī)構(gòu)。一級機(jī)構(gòu)的設(shè)置條件是相對較高的，很多達(dá)不到條件的機(jī)構(gòu)就開始采用以一級機(jī)構(gòu)分公司的名義來進(jìn)入市場。以國內(nèi)某一級機(jī)構(gòu)為例，其在全國范圍內(nèi)共設(shè)立61家分公司，數(shù)量之多令人咋舌。除總公司有注冊房地產(chǎn)估價師18人以外，其余各家分公司注冊估價師人數(shù)在3-7名不等，絕大多數(shù)分公司只有3名注冊房地產(chǎn)估價師。

(一)房地產(chǎn)估價行業(yè)設(shè)立分公司的弊端

1.不利于估價行業(yè)的健康發(fā)展

房地產(chǎn)估價市場是一個區(qū)域市場，準(zhǔn)確把握區(qū)域市場內(nèi)房地產(chǎn)價格的變化是估價機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確進(jìn)行評估的基礎(chǔ)。因此，總公司對分公司的業(yè)務(wù)把關(guān)很難落到實處，分公司所做評估報告是否符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格總公司亦一無所知。各分公司只具有三級機(jī)構(gòu)的技術(shù)力量卻在市場中承攬著一級機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)，長此以往對估價行業(yè)的健康發(fā)展非常不利。

2.不利于一級機(jī)構(gòu)自身的健康發(fā)展

對于一級機(jī)構(gòu)而言，分公司是以加盟店的形式設(shè)立的，收取每年一筆不菲的管理費(fèi)(加盟費(fèi))是其設(shè)立分公司的動力源泉。而分公司是不具有法人資格的，其一切業(yè)務(wù)行為的法律責(zé)任均由法人代表承擔(dān)。很多分公司由于不具有法人資格，甚至分公司的實際控制人不是分公司負(fù)責(zé)人，在承攬估價業(yè)務(wù)時，對于風(fēng)險的把控意識薄弱。為了迎合委托人的意愿，更有可能做出違背職業(yè)道德的行為，一旦出現(xiàn)法律責(zé)任，勢必會影響總公司的健康發(fā)展。

(二)提高分公司設(shè)立門檻

隨著資產(chǎn)評估法對估價機(jī)構(gòu)設(shè)立條件的變化，現(xiàn)在市場中大量的三級資質(zhì)機(jī)構(gòu)將無法生存，這必然會引發(fā)一輪新的估價機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)設(shè)立潮。為了維護(hù)估價行業(yè)正常的市場秩序，對于分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立必須從嚴(yán)控制。

1.數(shù)量控制

控制一級機(jī)構(gòu)設(shè)立分公司的數(shù)量，例如一家一級機(jī)構(gòu)只允許設(shè)立10家以下的分公司。并且要求總公司加強(qiáng)對分公司內(nèi)部管控。保證分公司所出報告的客觀性、公正性。

2.地域控制

由于不動產(chǎn)價格呈現(xiàn)區(qū)域性特征，因此估價行業(yè)同樣是一個區(qū)域性的行業(yè)，在全國范圍內(nèi)大面積的設(shè)立分公司，估價機(jī)構(gòu)對分公司的管控效力基本為零。可以要求一級機(jī)構(gòu)只能在本省范圍內(nèi)設(shè)立分公司。

3.質(zhì)量控制

對于設(shè)立的分公司在設(shè)立條件上予以控制，例如可以要求一級機(jī)構(gòu)的分公司必須達(dá)到獨(dú)立設(shè)立二級機(jī)構(gòu)的條件。只有這樣，才能夠遏制目前愈演愈烈的分公司設(shè)立潮，還不動產(chǎn)估價市場以客觀公正。

四、加強(qiáng)職業(yè)道德教育，提升估價行業(yè)的社會公信力

我國的不動產(chǎn)估價行業(yè)歷經(jīng)20余年的快速發(fā)展，估價行業(yè)日趨成熟。但是，估價行業(yè)中迎合委托人意愿、抵押物高估價值等現(xiàn)象仍然非常普遍。加強(qiáng)估價師職業(yè)道德教育，提升估價行業(yè)的社會公信力，是一件迫在眉睫的事情。

(一)在高校相關(guān)課程中增加職業(yè)道德教育內(nèi)容

估價行業(yè)的從業(yè)人員大多來自土地資源管理、房地產(chǎn)開發(fā)與管理等相關(guān)專業(yè)，這些專業(yè)開設(shè)的《不動產(chǎn)估價》《房地產(chǎn)估價》等相關(guān)課程中增加執(zhí)業(yè)道德教育內(nèi)容。從源頭上提高從業(yè)人員的職業(yè)道德素養(yǎng)。

(二)執(zhí)業(yè)資格考試增加職業(yè)道德部分內(nèi)容

行業(yè)可以在編寫估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材中增加職業(yè)道德教育章節(jié)，并在估價師資格考試增加資產(chǎn)評估法相關(guān)知識的分值。

(三)估價師繼續(xù)教育時強(qiáng)化職業(yè)道德教育

根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育實施辦法(暫行)》的規(guī)定注冊房地產(chǎn)估價師在每一注冊有效期內(nèi)應(yīng)當(dāng)接受120學(xué)時的繼續(xù)教育。它是對評估機(jī)構(gòu)和評估人員的行為規(guī)范、執(zhí)業(yè)能力、道德水平的約束和提升，進(jìn)而間接保證資產(chǎn)評估過程和結(jié)果的公正性[5]。在繼續(xù)教育學(xué)時中強(qiáng)化職業(yè)道德教育內(nèi)容及違法違規(guī)行為警示教育內(nèi)容。以真實的案例警示估價師遵守職業(yè)道德、恪守職業(yè)準(zhǔn)則[6]。

五、加強(qiáng)對估價報告抽查評審

為了保證估價報告的質(zhì)量，各省房地產(chǎn)估價師協(xié)會對鑒證性估價報告進(jìn)行評審，鑒證性估價報告，是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為委托人提供給第三方使用，或者為委托人進(jìn)行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價值證明作用的估價報告[7]。估價報告評審采用抽檢的方式，以抽取時點(diǎn)前一年內(nèi)在“估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”備案的估價報告和估價技術(shù)報告為抽取對象，每次只抽取一份估價報告。評審標(biāo)準(zhǔn)主要集中在估價報告撰寫的規(guī)范性上，只要估價報告撰寫符合房地產(chǎn)估價規(guī)范，評審得分即相對較高。目前的評審機(jī)制過于機(jī)械，不能夠評判估價報告的核心內(nèi)容——估價對象價值量是否準(zhǔn)確。采用連續(xù)評審制將有助于評價估價機(jī)構(gòu)對估價對象價值衡量是否準(zhǔn)確。

(一)同價值類型同用途不動產(chǎn)估價報告連續(xù)評審

在評審?fù)患夜纼r機(jī)構(gòu)的報告時，連續(xù)抽取該估價機(jī)構(gòu)一個連續(xù)時間段內(nèi)所有的同用途同價值類型的估價報告，通過比較估價相關(guān)參數(shù)來確定該估價機(jī)構(gòu)的評估結(jié)論是否正常。例如估價方法采用比較法的審查其市場狀況修正系數(shù)是否保持一致；采用收益法的審查其報酬率是否一致。

(二)不同價值類型同用途不動產(chǎn)估價報告連續(xù)評審

同一宗不動產(chǎn)因其價值類型不同，反映出來的價值量也不一致。理論上公開市場價值最大，連續(xù)評審時可以審查同類型不動產(chǎn)的其他價值類型的價值量與公開市場價值的關(guān)系[8]。例如如果同一家估價機(jī)構(gòu)所做的同時期同用途的抵押不動產(chǎn)無法定優(yōu)先受償情況下的抵押價值(單價)高于其他同時期同用途公開市場價值(單價)，則說明該估價機(jī)構(gòu)的評估結(jié)論可能存在不客觀的因素。

通過連續(xù)評審的方法，更加有助于規(guī)范估價機(jī)構(gòu)對鑒證性估價報告的撰寫，杜絕估價機(jī)構(gòu)為迎合委托人意愿而高估抵押物價值的行為。確立起估價機(jī)構(gòu)獨(dú)立客觀公正的社會形象。

不動產(chǎn)估價市場化已經(jīng)20余年，估價行業(yè)為抵押貸款、司法鑒定、企業(yè)上市等經(jīng)濟(jì)活動作出了巨大的貢獻(xiàn)。雖然不動產(chǎn)估價行業(yè)仍然存在著較多的問題，但是隨著資產(chǎn)評估法的實行，不動產(chǎn)估價行業(yè)執(zhí)業(yè)行為將會在法律的引導(dǎo)下逐步規(guī)范，估價行業(yè)能夠真正做到獨(dú)立、客觀、公正。