蘇州：周期性少 趨勢性強

宋慧芳

蘇州市場的周期性相對不明顯，趨勢性將會更加強勁。

文化是根基，富強是目的，如何在全力推進城市現代化建設的同時又能將文化新陳交替推上新的臺階，始終是城市發展的核心命題之一。如果要在中國找一個典型城市加以論證，蘇州恐怕是最合適不過的了。論財力，蘇州古有“風物雄麗為東南冠”的贊譽，現有江蘇第一、全國第七的GDP占位。蘇州是同等經濟條件下，房價最低的城市，大幅低于南京、杭州等城市。不少業內人士認為，其正常的價位可能要比現在高15%-20%左右。

回顧蘇州歷年的調控歷史，2011年限購后，4年的盤整期直到2015年。自2016年全面實施限購之后，蘇州房價呈現波動著緩慢向前的狀態，整體走勢相對平穩。回顧2017年，蘇州迎來最強調控年，三個月四次的利率上調讓人心有余悸。

中國城市發展研究院投資部主任劉澄在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，此輪蘇州市樓市限購政策在非戶籍居民有1年納稅或社保，戶籍居民限購3套，提高首付比例和降低公積金貸款額度等幾個方面的要求。從蘇州市土地供應來看，2017年共出讓111宗土地共計930億元，較2016年總量下降明顯，住宅用地樓面地價略有下降。蘇州市2017年房價走勢整體區域平穩，尤其二手房市場均價波動幅度小于3%。蘇州市非戶籍常住人口數量龐大，是蘇州樓市常年有效購買力之一。2017年蘇州（含吳江）商品住宅的成交均價為19054元/平方米，同比上漲9.52%。蘇州制造業吸納就業人口的能力是判斷蘇州樓市走向的先導指標，2017年蘇州市GDP依然保持7%以上增速，城鎮居民人均可支配收入增長超過8%，反映出蘇州產業發展持續向好，持續穩定地提供就業崗位吸納外來人員。

2017年，蘇州樓市就已是熱鬧非凡。但誰也沒想到的是，進入2018年，兩場土拍共攬金450.24億元，最高樓面價43167元/平方米，刷新了蘇州地王歷史記錄。土地市場的火熱、價格上漲，以及全國性地產大鱷的競相競逐，都論證著蘇州的一線城市價值和巨大的發展潛力。然而據蘇州2018年首月的樓市成交數據顯現，量價出現雙降。住宅成交5474套，環比減少16.17%，商品住宅成交均價約17459元/平方米，降幅2.91%。不過，隨著地王項在今年的陸續入市，新的價格天花板或將形成。

有專家分析，過去兩年蘇州限購政策極大限制了市場供應和置換剛改需求的平衡，長此以往，不利于整個城市長期的經濟發展。因此，在2018年蘇州或將出現針對部分首套房和二套房認定、普通住房和非普通住房認定等政策進行微調。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，蘇州比杭州的住房市場更為成熟，因為蘇州距離上海只有84公里，高鐵車程只有半個小時，與一線城市上海在地理上的接近，讓蘇州享受到了很多的“外溢作用”。蘇州、昆山帶動的后續軌道交通建設逐漸使兩者之間的粘性增強。蘇州房地產市場的活力比較明顯，尤其是蘇州工業園區、吳江區的帶動，其成長性非常高，所以蘇州比杭州市場的周期性調整較少，相較于杭州存在的上漲下跌的周期調整，蘇州市場的周期性相對不明顯，趨勢性將會更加強勁。endprint