關于加快農民多層公寓『去庫存化債務』的建議

浙江省余姚市農辦（315400） 陳江龍 周麗芳 王忠水 方 鈞

鼓勵農民建造多層公寓式住房，是緩解農村住房困難戶剛性需求、集約節約利用土地的重要舉措，也是農房“兩改”工作的主要組成部分。但是，近年來部分農民多層公寓出現不同程度的安置剩余，成為村集體沉重的負資產。解決好去庫存、化債務是推進農民多層公寓建設的重要課題。

1．未能如期完成安置的原因分析

（1）客觀因素 一是建造成本較高。規范化建設的多層公寓項目，其居住面積成本價達2 700/m2左右，相當于農戶自建成本的一倍。二是建設周期較長。多層公寓建設周期一般需要三年，村級組織要面對市場、不可預測支出以及政策環境變化等多種風險，且所需費用都要計入建造成本中。三是規劃選址較偏，周邊配套設施不完善。四是住房困難戶經濟實力普遍較差，存在籌資困難。

（2）主觀因素 一是盲目樂觀，在沒有掌握村民真實想法和需求的情況下，盲目實施。二是融資不當，沒有向安置對象預收代建款，而是通過建筑企業帶資代建、向銀行貸款、向個人（企業）借款以及村集體墊資等解決融資問題。三是隱性謀利，房屋賣價雖經村民代表大會討論通過，但均略高于綜合成本價。這部分多出來的資金，易轉化為村級事務支出、村莊基礎設施建設等用途。

（3）政策因素 一是法律法規要求規范操作，對投資額在30萬元以上或者建筑面積在300平方米以上的所有村鎮建設工程（包括三層及以上的民房），必須委托有資質的單位設計和施工，其建設管理模式與農民個人建房有著本質的差異。二是配套標準制訂滯后，增加了單位面積的建造成本。三是審批環節與商品房開發項目并無區別，直接抬高房屋造價600元/m2左右。此外，按新的不動產登記辦法，辦理產權證需繳納約5．3%的增值稅和附加。

2．消化剩余房屋和債務的建議

（1）拓寬安置渠道 土地性質為國有行政劃撥的存量住房，允許在所在鄉鎮（街道）范圍內調劑安置；土地性質為集體的，允許有購買意愿的本村村民購買。有條件的地方可把部分或全部剩余房屋轉化為拆遷安置房源；或通過貨幣安置的方式，鼓勵拆遷戶選購；或定向轉讓給周邊單位，用作員工宿舍。

（2）豐富房屋用途 把部分剩余房屋轉化為養老服務用房；或鼓勵下山移民農戶入住多層公寓；或將房屋轉化為村集體經營性資產，發展村級集體經濟。

（3）轉變用地性質 將部分地理位置相對較好的項目用地性質由國有行政劃撥轉為國有出讓，使房屋產權完整，從而增加吸引力；在房屋進行二次上市交易時，補交土地使用權出讓金及相關稅費。加快推進產權登記及權證辦理，對規范化操作的多層公寓，參照商品房模式分割登記房屋產權，確權到戶；對手續不完全的多層公寓，只對用地和建筑物進行集體確權。

（4）探索按揭貸款 積極探索按揭貸款的方法和途徑，增加村民融資購房渠道。探索“以租代售”方式，將剩余房屋出租給住房困難戶，約定在合同期內可以租房時的價格購買所租房屋，先期所付的租金轉為購房款；如果住戶不在合同期內購房，則作退租處理，先期交納的租金則作為房租化解融資成本。

（5）優化債務結構 建議銀行以剩余房屋作抵押物，下調至央行一年期貸款基準利率，降低融資成本。村級組織向個人或企業的借款，在雙方充分協商的基礎上，從鎖定債務之日起按照國家規定的貸款利率重新計算債務利息；已付息的超出部分，可以用于沖抵本金。同時，鼓勵金融機構采用“借轉貸”等方式，將村級組織向個人和企業的借款轉換為相關銀行的低息貸款。必要時，由農信擔保公司擔保。

（6）加強部門協作，形成化解合力 財政對符合補助條件的項目，原則上適當放寬結算條件；供水、供電以及電信等單位，要適當減免相關拖欠的建設費用；所在鄉鎮（街道）對村級組織先期投入的基礎設施建設費用進行合理貼補。

3．下一步農房集中改建的政策建議

（1）堅持農村集中建房的正確方向 一是城鎮規劃區內，繼續停止新建獨立式住宅，嚴格控制聯列式住宅，統一規劃建設多（高）層公寓式住宅小區。規劃區外，嚴格控制新建獨立式住宅，推行多戶聯列式住宅，鼓勵建設多層公寓式住宅小區。二是科學規劃，推動農村居民適度集中居住。每個村莊都應合理布局一個或幾個村民集中居住點，并以現有集中居住點為中心加快人口居住適度集中。三是因地制宜，靈活選用建設模式。合理選用多戶聯（疊）排、多（高）層，或者采用混合搭配模式，在安置點區塊內靈活布局，滿足不同需求層次。同時，一次規劃，分步建設。建設的主體，除村級組織外，也可以在統一規劃設計的前提下，由村民自由組合、自行建造。四是積極探索推進舊宅有償退出機制。在“一戶一宅”政策約束下，村民要通過退出舊宅和宅基地來獲取新建（購）房資格，要研究并落實舊宅（包括舊宅基地）有償退出機制。

（2）進一步理順相關職能 一是將農村住房集中改造建設納入“三居”工程，由住建局牽頭組織實施。二是農村住房集中改造建設項目由發改立項，國土部門負責建設用地統籌安排、審核，建立健全農村宅基地確權登記制度，規范農村住房土地權屬管理。規劃局負責指導及審核農村住房集中改建項目的用地及建設規劃。三是農村住房集中改造建設的實施主體為鄉鎮政府或村股份經濟合作社。黨政主要負責人負總責，逐步替代村級組織對建設項目進行統建統管。

（3）明確優惠措施 一是用地管理。必須辦理用地報批手續，繼續優惠享受農房“兩改”項目用地繳費納稅標準，跨村跨鎮的建設項目必須以國有方式供地。二是提供設計圖紙。規劃、住建等部門要組織力量編制農房建筑設計圖集，無償提供并指導建房戶使用，并委托專業設計單位結合工程地質勘察資料，對設計施工圖紙進行調整確認。鼓勵引導農村居民采用新工藝、新技術、新材料。三是施工管理和服務。住建部門鄉鎮政府要切實加強對農房建設質量安全的監督巡查和技術指導，建立農房竣工驗收及其備案制度。農房施工應由有資質的施工企業或建筑工匠承擔，并簽訂施工合同，按農民個人建房流程辦理相關施工許可。四是加強資金管理。建設資金由建房戶自行籌集、自主管理、自求平衡。如需交由村級組織代管、支付運作的，應設立基建項目賬戶，納入鄉鎮（街道）“三資”代理服務中心管理，并定期張榜公布。不提倡由村級組織通過墊資、融資等借貸途徑建設房屋。五是竣工驗收。鎮級項目由所在鄉鎮（街道）向發改局提交竣工驗收申請。村級項目由村集體經濟組織向所在鎮提交竣工驗收申請。在工程竣工驗收后三個月內，按城建檔案歸檔要求，將檔案移交市城建檔案館。六是成本控制。資金投入總額由征地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和其他費用（包括利息、經營服務性收費）等四項構成，必要的差旅費應計入村級組織日常支出范圍，規劃紅線外基礎設施和公共服務等由所在鄉鎮（街道）配套投入。配建的集體經濟用房、公共活動用房，其建造費用應在總額中扣除。七是權證辦理。凡經發改局批準的項目，其新建的住房及其配套的其他建筑物，原則上以農村集體經濟組織統一收據辦理相關產權證（項目區內屬全體業主共有的土地使用權和房屋所有權只登記不發證）。用于物業管理（經營）、社區管理（公共活動、老年人日間照料）等配套用房、集體經濟用房，由房產登記部門計入房產登記簿，不得買賣。國有劃撥土地的房屋，分配或居住滿五年、補交出讓金后，方可上市交易。集體建設土地的房屋，只能在本村社員間流轉。

八是相關規（稅）費減免。農村住房集中改造建設項目應按農村住房改造建設中有關價格收費政策執行，免交人防工程費，新型墻體材料專項基金。同時，抓緊研究村莊整村拆并、成片拆建、梳理改造的財政補助政策和措施，鼓勵和引導農村居民向規劃居住點有序集中。

（本文第一作者為浙江省余姚市農辦主任）