酒店無形資產評估初探

丁末菡

摘 要：隨著社會經濟的不斷發展，無形資產作為一種無實物形態資產被人們越來越重視，酒店行業的無形資產能夠為特定主體帶來豐厚的利潤。基于此，本文以某酒店的無形資產評估為例，從酒店無形資產評估的客體和目的入手，分別從加價法和超額收益現值法進行詳細闡述關于酒店無形資產的評估方法，最后舉出實際案例進行具體分析，從而體現無形資產的重要性。

關鍵詞：酒店行業；無形資產；資產評估算法

引言：無形資產這一詞匯已經被大眾廣泛熟知，指的是企業擁有的或者能夠控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產，廣義上講無形資產有貨幣資金、應收帳款、金融資產、長期股權投資、專利權、商標權等，由于這些物體沒有事物形態，而是表現為一種受保護的法定權利或技術。

1.酒店無形資產評估概況

酒店無形資產評估的客體包括酒店的土地使用權、特許權、商標權和商譽，其中酒店的特許權指的是酒店根據合同，有期限的授予其他酒店使用自己商號的權力，就像一個連鎖酒店的集團總部，與其他分店簽訂合同后，分店們可以有著集團賦予的相應權力。酒店資產評估的目的在于服務產業作為第三產業在近些年發展狀態良好，人們生活中的消費越來越在意服務，由于市場競爭激烈，酒店們又處于單獨經營的狀態，服務的質量參差不齊。而越來越多的酒店在經營中選擇加入連鎖，由集團統一進行管理，酒店集團都有自己的管理系統和設備，在培訓上也都保持著統一，這種情況酒店無形資產的評估就更加必要了。

2.酒店無形資產評估方法與實例分析

2.1對特許權評估時采用加價法

如果一個酒店想要加入連鎖，就要去購買集團的特許權，在購買之前應該了解該集團能夠給自己帶來多少權力和利益，例如集團訂房系統能為自己帶來多少客源，為了在經營中獨占該區域的客源，酒店在銷售時會制定出比公允價格還要高的獨占價格，也就是附加了獨占的利潤，這種評估算法就是加價法。對于特許權的評估可以采用以下步驟：（1）預測在特許權的使用期限內酒店客房銷售量和獨占利潤。（2）預測不含特許權獨占價格的成本，根據同行業成本利潤算出公允價格。（3）計算獨占加價毛值，即獨占銷售價—公允銷售價，并將所得到的毛值折現。（4）考慮特許權的轉讓費用，該費用會構成經營的成本，并作為支出應獲得的利潤，這一利潤由獨占加價毛值進行補償，扣除后就是轉讓權的價格。

特許權的支付方式如下：（1）使用方酒店一次性將所有費用支付給集團酒店，并且集團酒店會保證在這一期限內使用方酒店的所有應有權力。（2）費用的支付與集團酒店推銷出的客房數量有直接關聯，所有費用都要從當日銷售額中按照比例提成。（3）特許權使用費用也就是轉讓的價格加上銷售提成的價格[1]。

2.2商譽評估采用超額收益現值法

酒店商譽評估價值的高和低決定了酒店能否在同行業中有自己的優勢，是否可以獲得更高的利潤，也就是超額收益，一個酒店如果在同行業之間或者顧客心中有著很好的聲譽和口碑，那么這是對一個酒店的經營管理和員工服務態度質量的回饋，也有可能是由于酒店的環境受人歡迎，交通十分便利，餐廳符合大眾口味等多方面優勢的體現。這些無形的資產無法量化，但是可以測算酒店收益比同行業平均水平高出的值來間接性計算酒店商譽的價值。酒店商譽產生的價值指的是在酒店經營條件下，對未來若干條超額收益的預測，在這個預測的基礎上計算出來的，想要更好的利用超額收益現值法，就要預測未來年份的超額收益和商譽能夠持續的時間。當前我國酒店行業發展還不夠完善，隨著改革的不斷深入與推進，行業之間的競爭愈演愈烈，酒店行業不僅僅為人們提供居住，同時還帶動著旅游行業和其他行業，競爭激烈且經營的風險也十分大，所以建議酒店在進行資產評估時將商譽的年限縮短一些，對未來年份的超額收益做出合理預算，隨后按照一定的投資收益率對每年的超額收益折現并且匯總計算出酒店商譽的當前價值。

2.3實際案例分析

以廣州南方酒店為例，該酒店已經經營多年，在同行業中有著不錯的聲譽和口碑，經營得到的效益一直不錯，為了在將來的市場競爭中占據有利地位從而得到更好的發展，廣州南方酒店計算參與集團化經營的模式，當前有兩種方式可以選擇，第一種方式使購買凱利集團的特許權，成為集團下的成員，第二種方法是與其他同等情況的酒店通過股份制的方式進行聯合。

針對自身發展情況，廣州南方酒店如果采用第一種方式的話，使用期限為5年，由于酒店的成本和利潤主要來自于客房銷售情況，客人住宿在各個季節變化不夠明顯，凱利集團在本地區沒有分店，為了進一步確定特許價格，計算分析如下：（1）預測使用特許權之后酒店可以獲得集團系統的預定數量、房價、預定總數，即可推銷數量=上一年全市客房需求量×（預測年需求增長率+1）×酒店市場占有率。（2）預測成本，根據同行業利潤率計算公允價格，即年成本=單位變動成本×推銷數量+年固定成本。已知固定的成本為每年2000萬元，變動成本為每天每間房255元，根據以上公式可以得出同行業利率是15%。（3）計算特許權價值，根據銀行公布的相關信息可以由下表得到相關數據：

（萬元），可見特許權購買的費用是很大的，而且往往是要以外匯支付為主要方式，根據相關數據和公式計算可知想要讓酒店得到長遠的發展，就必須建立屬于自己的集團，南方酒店如果不想加入凱利集團，不像在五年期限內支出這么一大筆的費用，那么可以考慮與其他酒店施行股份聯合制度，根據數據得知自己未來五年的商譽評估價值為5135萬元，多方對比后南方酒店自行考慮選擇方式[2]。

總結：總而言之，酒店在進行無形資產計算時要注意自己的所有權和使用權在進行處理時不可以弄虛作假，對于無形資產的增加要保證真實、符合規定，在計價方面要保證準確。想要保證酒店在今后發展中一可以持續盈利，就必須要對酒店的無形資產做出正確、合理的評估，同時在經營時大力開發自己的無形資產，保證自己在未來幾年中資產是穩步增長的，從而提高本酒店的經濟效益，促進酒店行業的繁榮發展，推動其他相關產業共同進步。

參考文獻：

[1]沈卉苓.無形資產評估問題初探[J].時代金融 ， 2014 （8X） ：27-27

[2]傅業濤 ， 傅莉 ， 玉峰.對無形資產評估的基本方法初探[J].中國農業會計 ， 2013 （9） ：30-32

[3]曹廣海.無形資產評估問題初探[J].財經界：學術版 ， 2014 （24） ：72-72

[4]毛奕歡.無形資產評估風險初探[J].商情 ， 2013 （11） ：77-77