不動產統一登記存量數據整合利用淺析

肖威娜

摘 要 本文以房屋、土地登記存量數據為例，通過分析存量數據情況及統一登記后不動產房地登記數據情況，基于《不動產數據庫標準》（試行），淺析不動產統一登記工作中存量數據整合利用的流程與方法。

關鍵詞 不動產單元；不動產統一登記；存量數據

中圖分類號：P273 文獻標識碼：B

Abstract： Taking housing and land registration stock data as an example， this paper analyzes the situation of stock data and the data of real estate registration after unified registration. Based on The Real Estate Database Standard （trial）， the process and method of stock data integration and utilization in real estate registration are analyzed.

Keywords： real estate unit； the unified registration of real estate； stock data

0 引言

不動產統一登記，是指以土地、海域為基礎，將土地、海域及建筑物、構筑物作為不動產整體進行登記?！恫粍赢a登記暫行條例》規定，各級不動產登記機構的登記信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。不動產統一登記前，各部門在各自分散登記中積累的歷史存量數據，采用的數據標準、格式、歸檔方式等均不相同，導致數據在內容、語義、時空、結構、組織方式上的不一致。統一登記后，在登記和管理的對象、維度、方式上與各部門數據也不盡相同，統一登記前后數據庫標準存在巨大差異，此外數據冗余、圖形屬性數據缺失、土地與房產數據無法準確關聯、數據孤島現象等問題普遍存在[1]?？h級不動產數據是不動產統一登記的基礎，整合利用各部門分散登記的歷史存量數據，已成為不動產登記機構進行不動產管理、不動產登記等工作順利開展的重要前提。存量數據利用需對已有的多源異構登記數據進行整合處理，形成不動產圖、屬、檔一體化的數據。房屋和土地統一登記是當前不動產登記的主要和核心內容，本文結合縣級不動產登記存量數據整合利用的相關工作經驗，探討不動產統一登記房地存量數據的整合利用。

1 存量數據分析

土地登記存量數據資料包括地籍測量形成的宗地空間數據，地籍調查形成的地籍調查屬性數據，土地登記發證數據，這些數據經整理可以歸納為宗地空間數據、權屬數據、登記業務數據?？臻g數據主要是宗地紅線數據；屬性數據主要包括地籍調查信息、權利人信息、他項權利信息等；檔案數據主要包括登記業務過程中形成的各種掃描檔案，審批流程信息等。這些數據大多以宗地為單元組織管理，屬性數據和檔案數據通過地籍號和宗地建立關聯?？臻g信息多為CAD或GIS格式，權屬登記信息多為數據庫屬性表。

房屋登記存量數據包括房產測量與房屋調查形成的房產測繪數據，房屋權屬數據及登記過程中形成的登記業務數據。房產測繪數據包含自然幢空間信息，樓盤信息及房產平面圖信息；屬性數據包含權利人、房屋所有權、抵押權、地役權、異議登記信息；登記業務數據包含登記受理申請、登記收件、登記收費、登記審核、登記繕證、登記發證、登記檔案等信息。這些數據多以房屋為單元進行組織管理。自然幢多為CAD或GIS格式，權屬、登記信息為數據庫屬性表，也有少數地方全為紙質檔案。

由于沒有統一登記，土地存量數據的登記、屬性等信息與空間信息建立了關聯，房屋存量數據的登記、屬性等信息也與空間信息建立了關聯，但是兩者的空間信息不一致，坐標系統、比例尺、精度標準、格式等全部不同，還存在有房屋數據但缺少土地數據等情況。如果要查詢一個權利人的情況，需要到不同部門調取材料，進行復雜處理之后才能得到綜合情況，這顯然無法適應當前的統一發證工作要求。下表是土地和房屋分散登記的情況，林地、草地等分散登記的情況也類似。

2 統一登記數據內容分析

不動產登記以不動產單元為基本單位，通過登記過程將權利人對不動產單元擁有的權利記載在登記簿上。從不動產登記簿冊編成方式和記載的事項可以梳理出不動產登記信息要素由四位一體的“不動產單元-權利-權利人-登記業務”要素組成[2]。房地登記數據由使用權宗地、自然幢構成的空間數據，邏輯幢、層、套（間）構成的樓盤表數據，土地、房產相關權利及權利人構成的權利數據，權利登記過程產生的登記業務數據及登記過程中形成的檔案數據等組成，數據之間通過不動產單元號、業務號等建立關聯，通過不動產單元號實現房地屬性關聯，通過土地、自然幢的空間位置實現房地空間位置關聯[3]。

3 存量數據整合利用

3.1 整合利用流程

因為登記數據均是由權利客體、權利主體、權利、登記業務要素組成，因此存量數據整合是以《不動產登記數據庫標準》（試行）為依據，以已有房地登記數據為基礎，將分散的、不同數據組織形式、不同語義、不同格式的房屋、土地登記數據通過統一語義、數據轉換、數據關聯、數據補充等實現不動產登記數據的標準化，即需建立如圖1所示的關聯關系，然后再按統一登記要求標準化。

不動產登記存量數據整合按照先建標準化的原始庫，再整合成符合不動產數據標準的中間庫，最終建成用于支撐不動產登記信息管理基礎平臺運行的成果數據庫的思路進行[4]。房地數據整合工作流程如圖2所示。收集土地登記和房產登記資料，對資料進行完整性、規范性分析，按照現行房產、地籍調查相關規范進行梳理，消除數據語義、數據類型、小數點位數、數量單位不統一、同名異質和同質異名等情況，建立數據之間的關聯，形成全面、規范、信息化的原始數據庫。在此基礎上，對整理后的數據進行空間參考一致性處理、圖層合并、冗余數據剔除、信息補錄，宗地代碼編制，不動產單元代碼預編碼，形成符合不動產登記數據庫標準要求的中間數據庫。待辦理業務時，進一步補充完善相關屬性，完善不動產單元編碼，按不動產登記數據庫標準的要求入庫。

3.2 整合方法

3.2.1 分析存量數據

分析包括對數據類型、現勢性、完整性、一致性、規范性、合法性等方面的分析。數據類型分析是分析存量數據源的存儲管理方式及數據格式，以確定數據整合的方法與流程?，F勢性分析是分析存量數據源是否符合當前現狀，與實際不一致的需開展權籍調查或變更調查進行更新。完整性分析是分析存量數據源的空間覆蓋范圍、登記信息內容、檔案是否完整，不完整的需找出原因補充完善。一致性分析是判斷存量數據源的面積單位、小數點位數等是否與《不動產登記數據庫標準》（試行）一致，不一致的確定換算方法。規范性分析是用房產、土地現行的技術標準對照《不動產登記數據庫標準》（試行）進行分析，找出源數據與不動產登記薄之間的差異，確定同名異質、同質異名的轉換規則。合法性分析是分析存量數據源是否經審查驗收合格。

3.2.2 梳理規范

梳理地籍子區內的建設用地使用權宗地的空間數據，使用權登記簿冊，權利人，權利信息。梳理地籍子區內房產自然幢空間數據，樓盤表數據，房地產權登記簿冊，權利人及權利限制信息。以土地、房產登記的最小單元為單位進行整理，梳理出各個不動產登記單元的權利人和相關的權利情況，包括預告登記、預告抵押，首次登記，抵押、查封等限制類登記情況，形成包括空間權籍圖、登記薄和登記檔案等內容的不動產規范化整理成果，對已有土地、房產等不動產登記的業務處理過程形成的檔案進行整理掃描，按土地、房產檔案管理的要求建庫。最后通過宗地代碼、自然幢號、證書號、業務號等字段建立信息之間的關聯，形成規范化的原始數據庫，把已注銷的權利信息轉入歷史庫管理。

3.2.3 抽取補錄整合關聯

在以往分散登記模式下，土地登記以宗地為基本單位進行登記，房屋按房屋基本單元進行登記，房屋與土地之間不存在關聯。不動產統一登記后，以不動產單元為單位進行登記，對于房屋而言，不動產單元由宗地和房屋組成，因此不動產統一登記后必須先建立房屋和土地登記數據之間的關聯關系，編制不動產單元號，并關聯原房屋和土地權利登記信息。數據整合關聯包括自然幢與宗地關聯關系建立、戶室信息與自然幢關聯關系建立、不動產單元編碼、權利登記信息關聯四個步驟。

根據房屋坐落、項目名稱、權利人等信息，從歷年宗地紅線測繪數據中查找匹配的宗地，核對宗地面積，進行空間坐標轉換，確定房屋所在的宗地并進行宗地編碼，根據權利人、項目名稱、坐落等關鍵字進行自然幢與所在宗地的匹配，匹配成功后，通過坐標轉換、格式轉換操作將自然幢落入宗地的正確位置，實現自然幢與宗地的空間上的關聯，并通過宗地編碼實現屬性上的關聯。

戶室信息與自然幢關聯關系建立是將幢內各戶室的相關登記數據與自然幢進行關聯，把幢內各戶室的樓盤表數據以屬性表的形式掛接到已經確定幢號的自然幢。最終通過自然幢和宗地的關聯，建立各戶室和所在宗地的包含關聯關系，實現戶-自然幢-宗地的關聯關系。

在宗地編碼的基礎上，按照不動產單元編碼規則編制唯一的不動產單元號。

通過地籍號掛接原土地的使用權、抵押權、查封登記信息，通過房屋編號掛接房屋的所有權權利信息，關聯抵押權，查封登記、異議登記等他項權利信息，以及權利人信息、登記業務信息、檔案信息等。

數據整合關聯處理流程如圖3所示。

3.2.4 整合關聯方法

歷史存量數據的情況非常復雜，各部門采用的檔案存儲形式、數據標準、格式不一樣，在進行存量數據分析時，基本只能人工抽取樣例，找出數據的特征；梳理規范工作中，可先利用批處理工具對適合批處理的表格、相同坐標系的空間數據進行批量處理，但仍需逐條進行人工檢查；接下來的抽取、整合、關聯也可以先批處理后人工檢查，但補錄必須人工處理。總的來說，存量數據的利用大多只能利用常規GIS和數據庫技術，以人工處理的方式進行，只有在歷史數據良好的少數地區，以及少數的環節中，可以建立工具進行批量處理。

4 結語

不動產數據是開展不動產統一登記工作以及政府管理不動產和進行宏觀決策的依據，分散登記累積的巨大存量數據可為當前不動產統一登記工作提供有力支持，應加快其在工作中的利用，而整合是利用的前提，數據整合關聯是數據整合工作的技術關鍵和難點。目前，房地數據整合技術已取得廣泛應用，應加強土地所有權、承包經營權、林權等其他不動產數據整合研究，為不動產登記發證的全面開展奠定技術基礎。

參考文獻/References

[1]付麗莉，尹鵬程，李剛， 等. 基于任務協同的房地登記數據整合模式研究[J]. 中國土地科學， 2015， （2）：82-88.

[2]賈文玨，吳明輝，宋唯， 等. 不動產登記數據模型研究[J]. 地理信息世界， 2016， （4）：59-63.

[3] 不動產登記數據庫標準（試行）[S]. 國土資源部. 2016.

[4] 不動產登記數據整合建庫技術規范（試行）[S]. 國土資源部. 2016.