邁向更加“自由”的辦公空間

唐康碩，張淼/TANG Kangshuo, ZHANG Miao

1 聯合辦公是什么

美國作家尼基爾·薩瓦爾（Nikil Saval）《隔間：工作場所的秘史》（Cubed: A Secret History of the Workplace）一書中曾寫到：現代人希望能不受時間和地點的約束下工作，而不是每天待在離老板僅有10英尺之遙的小隔間中[1]。

自現代辦公出現以來，對管理和效率的追逐，與對改善工作環境的訴求一直是辦公空間設計的雙重標尺：從泰勒的科學管理模式、到1960-1970年代對于平等融洽的辦公環境的渴望、繼而是可動組合家具的靈活分隔普及、再到后來信息時代層出不窮的場景體驗式辦公空間，關于“個人” 與“集體”、“公共”與“私密”的爭論就從來沒有停止過，人們在呼喚著逃離格子間的同時又無法回避寄托著中產階級烏托邦的夢想和情感的辦公室。然而，移動互聯和共享經濟的出現卻為打破這樣的糾纏帶來了契機，共享經濟正在以意想不到的速度改變人們的生活方式：衣食住行的服務效率正在提高，城市生活也更加便利，甚至城市中原有的工作場所和居住場所，也因為共享經濟的滲透而悄然變化[2]。

大衛·哈維（David Harvey）提出了一個新的全球經濟體系，并重新定義了后工業時代中人的作用。相對于過去在固定企業中工作并領取收益和福利、享受穩定增長的薪水來說，新世紀的工作者，在當前的經濟體系下，應該被定義為“自由”職業者更為貼切。他們會在某一個團隊中完成一定的工作，繼而離開去下一個地方。更加靈活的工作方式——無論是在辦公室里的流動空間、還是咖啡廳或者其他工作區，抑或是更加具有創新性的工作氛圍，都給辦公空間的發展帶來了新的潮流，打破傳統的格子間已經勢在必行。于是，聯合辦公這一概念粉墨登場。

所謂聯合辦公，是一種共享辦公環境的工作模式。來自不同企業的個人和團體在特別設計和安排的辦公空間中，共享辦公環境和服務設施，彼此獨立完成各自的工作內容。聯合辦公也是一種社會聚集，除了物理空間上的共享之外，它更多的是有可能建立一個能夠產生相互作用的社群。

聯合辦公空間不但能夠降低企業的成本、提升創造力，也能夠創造一種鼓勵合作、分享、增強開放性、創新性并提升整體工作者體驗的辦公空間環境。因此，在聯合辦公的空間組成上，象征著過去受壓抑的白領勞動者的傳統格子間完全消失，而代表著扁平化、自由化、具有互聯網精神的大空間開敞辦公方式迅速成為主角。在標準的聯合辦公空間分配上，以開敞工位和小隔間為主的工作空間被擠壓到盡可能小，而隨之釋放出來的公共區域則被加強；公共區往往會伴隨著具有個性化設計的會議室、咖啡廳、健身房、書吧等休閑和輔助設施共同存在；更合理的空間分配方式和更好的空間設計體驗也能夠加強公共區域的使用頻率。

聯合辦公正在成為未來辦公模式的新趨勢：對于個人來說，這種更加靈活、能夠改善個人的就業機會和就業環境的模式也能夠帶來與更多的同齡人進行交流的機會；對于社區，它能夠長期、持續地為當地提供投資和發展；對于企業，它能夠在提高企業靈活性的同時降低運營成本，讓這些企業能更迅速地投身于新的領域；最后，對于房地產市場，聯合辦公開創了一個新的辦公空間開發模式，運營方在整合辦公服務的同時，還可以創造出更多的空間價值。于是，在共享經濟的背景下，服務于創業者、小微企業和自由職業者的聯合辦公蔚然成風，不同企業、甚至不同行業的人共處一室，并共同分享行業資源和各自領域的技術與理念[3]。

1 從傳統辦公空間到聯合辦公空間（繪制：MAT Office）

2 聯合辦公在中國

雖然作為聯合辦公行業標桿的WeWork也有著像IBM這樣的大客戶作為入駐企業，然而對于美國高達30%的個體經濟從業人口組成來說，創造一個豐富的“自由”職業者的社群仍然是以WeWork為榜樣的眾多聯合辦公空間的發展目標。所以，他們在聯合辦公空間的設計上，普遍會著重于更加豐富和場景化的公共休閑區設計；或是設置更多更小的隔間以滿足個人和小團隊使用；還有一些空間甚至取消了隔間，在大空間工作區中創造更多的相遇和交往機會，這成為了此類聯合辦公品牌所公認的空間分配趨勢。

聯合辦公在中國卻有著不同的發展方式。我國從事個體經濟的人口比例遠不如美國，然而近年來隨著科技創新能力的提高，在國家政策的引導鼓勵下，小微企業如雨后春筍般迅速發展，中國的聯合辦公空間最初的出發點是為小微企業和初創團隊提供行政服務、稅務法務咨詢、工商注冊、財務托管、人力社保、創業導師等一站式服務。

2014年北京中關村創業大街上的眾多創業咖啡館可以說是中國聯合辦公空間的雛形。這些早期的辦公空間是在原有咖啡館的布局上優化得來的：大廳里的每張桌子上都擠滿了洽談商務和埋頭工作的人；墻上尋找合伙人和技術員的小廣告隨處可見；樓上則是永遠搶不上的共用會議室和一張張工作桌，每一個桌子可能就是一家初創企業。人們在這樣似是而非的混沌空間里尋找志同道合的伙伴、拉來可能并不可觀的投資、完成手上的一個又一個外包單。

2 廈門萬物社聯合辦公空間公共活動（圖片提供：MAT Office）

2015年3月，國務院政府工作報告發出雙創號召，將“大眾創業、萬眾創新”提升到中國經濟轉型和保增長“雙引擎”之一的高度。自此，中國的聯合辦公行業開始出現爆發式增長。同時，政策的導向，與城市閑置物業持有者們和各級地方政府對于去城市空間存量的需求、產業升級的目標不謀而合。聯合辦公似乎成了一劑解題良藥，讓各種打著創新創業旗號的眾創空間，一夜之間遍地開花，蜂擁而至的是以互聯網和科技行業為主的新興團隊。

國外的聯合辦公，其中有較高比例的空間是服務于自由職業者的。中國的個人工作者/自由職業人群，大多數是與共享經濟帶來的文化創意和生活服務有關的從業者為主。國內聯合辦公人群，自由職業人群入駐比例不高，空間中更多的是小型初創企業和成熟企業的分支團隊。對于前者來說，初創期需求的是空間的成本可控、規模靈活性，對空間的品質要求高，創業成功之后，一部分企業會選擇回到傳統的辦公空間去；而對于一些有著10～30人規模的成熟團隊而言，出于業務拓展需求和原有辦公空間限制，他們愿意選擇在聯合辦公空間進行過渡，或者企業整體購買聯合辦公品牌所提供的服務。此類成熟團隊也因為其穩定的周期和有保證的支付能力而逐漸成為聯合辦公空間的主力使用者。

從最早的創客咖啡館式混沌狀態，到對WeWork的模仿借鑒，再到各種空間形式的百花齊放，最后是品牌和運營模式的穩定，中國聯合辦公的本土化過程用了兩年多的時間才基本完成，不但空置的物業和城市存量空間是聯合辦公運營商們所青睞的對象，傳統的寫字樓和商業空間也逐漸成為他們更新升級的目標。聯合辦公空間的品牌價值越來越重要，大企業客戶和大團隊的入駐也愈發受到重視。縱觀我國聯合辦公空間這幾年的發展，主要有3個變化趨勢：

（1）空間私密性需求提升，獨立工作區和開敞辦公區域的配比變化。

第一批在中國出現的聯合辦公空間從某種意義上可以說是對WeWork的模仿和翻版，空間被切分為集中的開敞式辦公區和許多小隔間組成的獨立辦公區，提供給自由職業者和早期創業團隊使用。然而隨著成熟企業和大客戶的增長，2～4人規模的小隔間需求量迅速下降，大空間的開敞式工位布局也逐漸被私密性更強的獨立辦公區域和更大的隔間所取代。

（2）標準化復制的需求提高，標準化產品的使用和定制化設計的空間比例改變。

標準化其實是快速復制和降低成本的代名詞。早期聯合辦公空間并沒有完全形成模式化操作時，設計在空間形成過程中的作用相對較大，幾乎每一個空間都是個性化的定制空間設計。然而當品牌規模化發展的需求越來越強烈時，聯合辦公空間中公共區、隔間、工位等標準化產品的成分就會增多，而針對原有建筑空間環境而產生的設計和創新成分則大大降低。

（3）從辦公功能延展到社區化配套，公共區域內加載的內容日益豐富，產生更多重的共享體驗。

每個聯合辦公空間品牌都熱衷于展現工位以外的事情，就好比每一個空間的媒體宣傳幾乎都是他們的公共區和活動照片一樣。除了標準聯合辦公空間所必備的會議室、咖啡廳、健身、書吧等休閑和輔助設施以外，每一個空間運營方都試圖從自己所熟悉的行業里尋找可能性加載到聯合辦公空間中去：比如關于度假體驗和生活方式的元素、社交方式和社交活動的植入，以及互聯網社群活動的搭建等等體驗服務和社區化配套。

與此同時，現階段中國的聯合辦公空間也存在著3個無法回避的問題：

3 荷蘭阿姆斯特丹聯合辦公空間Boven de Balie（圖片來源：https://www.launchdesk.nl/nl/werkplek-huren-in-kantooramsterdam-centrum-boven-de-balie）

4 英國倫敦聯合辦公空間 Second Home（圖片來源：http://hicarquitectura.com/2015/02/selgas-cano-second-homelondon-uk/）

5 中關村創業大街Binggo創業咖啡，2014 （圖片提供：MAT Office）

（1）空間和設計上趨同，過于注重坪效而造成了空間變化有限，設計缺乏更本質的創新，空間相似度高。設計偏離了對空間本體的創造，很多空間運營品牌對符號化、標簽化、和布景化的裝飾設計手法有嚴重的依賴，為了創造一個“看起來像聯合辦公”的辦公空間，從Google和WeWork等處舶來的“洋范兒”裝飾風格成為中國現在聯合辦公空間的普遍表現特征。

（2）在對中型團隊和大客戶的偏愛之下，空間中自由工作者和個人創業者的數量不足，導致絕大部分聯合辦公空間無法有效完成真正具有活力和催化作用的辦公社區的營造。相當大比例的空間品牌仍然只是采用租金差價的“二房東”“三房東”的盈利模式，此舉雖然消化了一部分城市存量，然而對城市的積極作用和影響效果不明顯，也沒有能夠從完全的意義上給城市提供活力空間。

（3）聯合辦公的開發和運營原本并不復雜，但是在中國，更快的標準化復制和更高的市場占有率訴求使得聯合辦公行業漸漸演變成了只有實力雄厚的企業才能夠參與的獨角戲，這不僅僅是因為支付擴張成本所需要的龐大資金需求，另一方面也是規模效應所帶來的成本優勢循環，聯合辦公空間已經可以被認為是從早期的雙創變成了一種新的房地產行業操作模式，而在某種程度上喪失了相當一部分源于多樣化需求而產生的百花齊放的空間產品類型。

6 國內聯合辦公的空間變化趨勢（繪制：MAT Office）

7 北京朝陽大悅城無界空間（圖片來源：http://www.gooood.hk/joy-city-woo-space.htm）

8 廈門萬物社聯合辦公空間（圖片提供：MAT Office）

3 正在發生的未來

簡·雅各布斯（Jane Jacobs）在《美國大城市的死與生》（Death and life of Great American Cities）一書中，指責盲目擴張的現代城市違反了自然與自發的傳統街道生活，在資本和利益驅動下大量建造的住宅、商業和辦公區域，充斥著毫無表情、不斷復制的產品和由于過度建造而產生的過剩空間。簡·雅各布斯的理想城市基于緊密結合的社區、步行到達的生活方式、人們面對面的交流和隨處可見的小型公共空間[4]。這樣的理想城市模型放到今天，其實就是基于共享的、互聯網化的線上線下社群空間營造和嵌入城市中的一個個公共空間單元。

過去的開發模式中，我國的辦公建筑發展的主要是投資開發和政策導向所驅動的，辦公室不是為了特定的目的和人群興建，而是為了滿足想象中的未來的規模需求。鐘擺式的通勤消耗了大量城市資源，而集中建設的辦公建筑除了空置率居高不下之外（CBRE世邦魏理仕發布的《2017 年中國房地產市場展望》報告中顯示，大部分二線城市的空置率在20%以上），在大多數時候也因為分配不均衡導致資源閑置。當下中國城市里的存量空間、低效物業，因為聯合辦公空間這個“新物種”的落地生根，或被動或主動地實現著空間的內容升級與功能迭代。比如，國內聯合辦公的老牌勁旅“優客工場”，不再滿足于僅僅給入駐者提供一個辦公空間，他們正在基于社群理念傳播集Box/中小型企業、Matrix/創新大本營、Elite/大企業的商務辦公、Clash/成長型公司所需的活力空間、以及Heritage/老城區的共享藝術空間為一體的“UCoMMUnE”生態圈，將聯合辦公變成資源的整合體，以創造新的城市更新契機[5][6]。

弗蘭克·杜菲（Frank Duffy）在《工作與城市》（Work and the City）一書中提出，辦公建筑的發展模式需要發生轉變，相比于過去對于投資開發的利益追逐，“使用”應該成為建造辦公建筑的最主要動因[7]。同理，聯合辦公也應該是以“使用”作為發展導向，融入服務和商業、居住等必要功能，創造新的產品模式和生活場景的聚合。當前國內城市里的舊廠房、舊辦公樓、高層寫字樓、商業綜合體，甚至是產業園、辦公園區等等，都在共享經濟的影響之下積極地回應著新工作人群、新工作方式對于生活、工作、社交和休閑方式的空間需求。聯合辦公一方面以模式化、可控制的成本擴張，一方面又借力城市中已有的各種資源，不遺余力地給“聯合”和“共享”注入更多的延展性和可能性。比如最近國內出現的一個聯合辦公品牌“LIPPO公社”已經開始推出創新的“居住辦公一體化”共享空間運作模式，將長租公寓和聯合辦公合二為一，并通過增加便利生活的各類商業配套，將原本低效的空間轉換成一個健康生活、輕松創業的沃土。聯合辦公空間帶來了不斷壯大的社群資源，催生出一系列商業、公寓、休閑配套設施，幫助城市進行改造升級后的重新規劃。大量低效資產的資本價值和空間正在被重新挖掘，并通過“共享”的使用方式，獲得了人群和時間的流動性帶來的附加值[7]。

另一方面，辦公空間的界限也需要被重新定義。隨著工作方式和通信方式的改變，工作者有著比以往任何時候都要大的自由度，因此，突破物理空間和時間的界限，辦公空間以及其“聯合”的公共空間作為模塊單元介入城市這一設想就變得可能。我們原來所清晰感知的工作與生活的界限、辦公空間與城市空間的邊界也變得模糊[8]。

當聯合辦公空間模式分解為一個個單品的插件，進入城市的公共空間、商業空間、居住空間甚至自然環境中，原有的功能模塊不斷升級復制，在城市中形成一個具有新的工作、生活方式的網絡體系，聯合辦公空間才能真正意義上實現基于真正扎根于城市的“共享”價值。2017年，聯合辦公空間品牌“納什空間”基于獨立的小戶型辦公進行空間產品的自主研發，推出了“超級工作室”的概念，他們將小型多功能工作空間模塊化之后運用到城市中不同尺度的建筑中，并搭配完善的服務配套系統；還有一個聯合辦公品牌“無界空間”研發出了幾十個插件“會議室”，植入到城市中的各個咖啡廳中，形成了辦公配套與社交屬性的工作場所的有效結合。工作者的辦公行為可以不受單一工作地點的約束，卻必須參與到體系中的若干個工作地點中去，從而在城市的尺度上產生以空間為基礎的“城市辦公社群”[9]。

9 國內聯合辦公對城市存量空間的利用（繪制：MAT Office）

聯合辦公的核心在于關注社群的創造力激發所帶來的價值。中國聯合辦公的未來發展應當從租金差價的盈利模式中完全掙脫，讓社群創造力及其加載的場景空間發揮其最大動能，從而在城市中形成一個完善的生態系統。于是我們就可以回到了本文開頭薩瓦爾在《隔間：工作場所的秘史》中提到的，現代人希望在任何時間和任何地點不受約束的工作[1]。□

[1] 尼基爾·薩瓦爾. 隔間：辦公室秘史. 黃涓芳 譯. 臺北：貓頭鷹出版社, 2016.

[2] MAT Office. Office 3.0辦公空間研究. 北京, 2016.

[3] 無界空間. 90后辦公行為研究報告. 2017.

[4] 簡·雅各布斯. 美國大城市的死與生. 金衡山 譯. 譯林出版社, 2005.

[5] 世邦魏理仕. 2017年中國房地產市場展望. 2017.

[6] 優客工場. 再造品牌I P|優客工場品牌全面升級. [2017-12-28]. https://mp.weixin.qq.com/s/wDz4LOyqE1RJ1awDGH7OsQ.

[7] Frank Duffy. Work and the City. London: Black Dog Publishing, 2008.

[8] 唐康碩，張淼，王翊加. Office3.0, 另一種方式的共享辦公. 城市建筑, 2016(2).

[9] 克而瑞咨詢. 誰在開啟辦公場景革命新格局？.[2017-09-06]. https://mp.weixin.qq.com/s/BaTidcC5-R54EP1c5VgVmw.