淺析房地產企業營改增后的財務管理

陸中華

摘要：我國為使得其經濟發展的更好，將其發展方式轉變，產業結構優化，并且格外重視建設“營改增”稅收制度的工作，與此同時在“營改增”的試點改革中將房地產行業納入其中。房地產企業，在對這種與以往不同的稅收政策中，其企業中財務管理工作就需要結合新的政策進行變化和修正，這樣便使得企業內部的財務管理能夠跟上新的稅收政策的步伐，這樣便使得企業發展。

關鍵詞：房地產企業 營改增 財務管理

一、營改增對我國房地產的影響

由于我國現在的房地產業，在我國的所有產業中幾乎是發展最為迅速的，所以也就成就了，其在我國的國民經濟中起到了頂梁柱的重要作用，其為國家提供了大量的稅收，國家的稅收很大一部分是來自房地產業的。房地產原先（即實行“營改增”之前）要進行繳納的營業稅率為百分之五，房企總成本的大約百分之十五是其最終測算下來的綜合稅負，這樣下來，我們知道房地產企業承擔了過重的稅負，這樣并不利于企業的發展，而且還會阻礙企業的發展，導致企業停滯不前。增值稅改變以往營業稅經常出現的弊端，尤其是重復征稅。而進項與銷項抵扣是其最大的優點。所以“營改增”稅收政策在房地產行業中實行，不會再使得房地產業承擔過重的稅負，從而使得房地產企業的稅負壓力得到減輕，同時西方地產企業的稅費結構也得到了較為顯著的完善。房地產企業想要發展得更好，必須時刻跟隨的國家政策形勢的步伐，與市場保持同步。否則，企業的稅收負擔將會越來越重，這樣就會嚴重阻礙其企業的發展。不能夠將企業發展的潛力激發出來，反倒抑制了其的潛力。

二、“營改增”之后房地產企業所面臨的問題

（一）不適應新的稅收政策

國家實行“營改增”政策，主要是改變了稅費收繳方式和企業稅收的結構，使得房地產企業實現了創新和改良，在傳統的會計核算方式上，這樣既使得企業財務核算更加的準確，或者說準確度大大的得到了提升。又提供了相當大的有利條件，為企業很好的逐漸的符合“營改增”政策的基本要求。企業稅費在新的政策下，其改變了以往的計算方式，相對來說其難度大大的增強。原先計算營業稅的體制中，稅費總額是企業的一整年的所有收入去乘百分之五就可以得出結果。但是，實行新的稅收政策后，計算的難度便不再那么的簡單，銷項稅額扣除了進項稅額才能計算出或者得出增值稅具體應交多少的稅額。這樣看似并不算難，但是，增值稅率是有四個檔次的，即：6%、11%、13%，17%。其增值稅率檔次的分配是根據其企業的業務模式、經營范圍、規模不同來進行的。所以，我們需要結合企業自己的銷項稅率，和上游企業的進項稅率的取得綜合的進行考慮分析。主要是其上游企業是各行各業都有的，因此，其稅率是不相同的，比如建安企業的稅率是百分之六，材料供應商的稅率是百分之十七等等，在這種特殊的情況下，企業將要在稅收管理上面臨著以往沒有過的挑戰。

（二）對現有業務的沖擊

現在房地產企業已經逐漸的開始交將“營改增”的稅收政策進行全面的，實行。同時，其他相關的企業也為了使自己能夠和新的稅收政策相適應，而采取各種各樣的方式對稅費核算方式進行改革。國家推行營改增稅收制度，其目的很簡單，就是為了使我國的經濟得到快速，可持續的發展，因此在不斷對稅收制度進行完善，減少重復征稅，從而使得企業的稅收負擔大大的減小。“營改增”的稅收政策，在實際的房地產運用中，尤其是對某家房地產企業來說，新的稅收政策所起的作用是不同的，如，對營改增政策不熟悉等原因，不能夠做好營改增的稅收管理工作，有的時候甚至會對現有的業務有較大的沖擊。

（三）沒有較好的發票管理方式

企業發票的管理方式在其“營改增”新的稅收政策下表現出了很大的變化，對于其企業中原先的這種稅種方式，企業中的財務管理工作人員需要將它們全部清除掉，而采用新的方式在進行核實，最終確定納稅的總金額是多少。雖然在一般的情形下，營業稅與增值稅都屬于流轉稅制，而他們的核算形式卻是完全不相同的，主要是增值稅是一種價外稅，進項稅抵扣法是進行核算的處理方式，這種處理方式的依據是其增值稅專用發票，而這種發票是在企業的對外經濟活動中所取得的。但是，并不是所有的經濟活動中，其房地產企業都可以取得增值專用發票，房地產企業還需要分類和記錄那些普通的發票，這樣就可以為以后有需要稅費核算時，尋找出有力的依據。而且，房地產的上游供應商中有各式各樣的參與者們，有的時候，在毫無防備的情況下，就會遇到一些假發票的不良現象，從而讓自己陷入其中。所以，在實行新的稅收政策后，要更加的提高房地產的發票管理，使其更加嚴格。

三、房地產企業營改增后財務管理措施

（一）要培訓其財務人員，提高他們的財務核算能力

賬務管理人員的工作難度會伴隨著“營改增”的稅收政策的實施而大大的進行了增強。所以要不斷地對財務管理人員進行“營改增”政策的相關學習，讓他們深層次的對營改增政策的基本原理進行理解明白。財務管理部門要經常性的與國家稅務部門保持較好的聯系，時刻將稅收政策的新動向掌握住，并且時刻保持清醒和靈活的大腦。不在采用原有的工作思路，而是使用新的思路。要對財務工作人員的核算的能力和綜合的素質進行稅務知識技能培訓的方式。如果一些個房地產企業有便利的條件，可以專門請專業的會計師為財務人員對“營改增”稅收制度進行細致的講解。最后，房地產企業要高度重視考核制度的完善，通過對財務工作的具體的考核，來使得財務的工作人員，有責任的意識，這樣他們便自覺的積極的去進行工作，從而使得其企業中財務部門的工作的效率大大的得到了提高。

（二）時刻注意稅收政策的變化并且對企業稅收進行合理籌劃

房地產企業的價格體系在營改增的稅收政策的實行下發生了很大的變化，一整塊的產業鏈條是層層進行抵扣的，因此企業需要緊隨著國家實行的新的稅收政策進行變革自己的經營。將企業的內外部進行非常嚴格的管理。想要達到這樣的要求，就需要房地產企業中的財務管理部門的工作人員擁有合理的運用營改增稅收政策的能力，合理的安排好稅收政策的工作。

（三）需要將發票管理措施進行優化

現在增值稅專用發票在許多的房地產企業中都存在有取得不全面的問題。針對此問題提出相關的建議，首先，要建立健全專用發票管理制度，要對其加強管理，使其嚴格化、規范化。其次，在進行對外經濟這方面，要提前尋求信譽好的供應商，并建立長期的合作。總之，對發票制度要從源頭進行根治，必須對此進行高度的重視。