我國房地產開發(fā)項目稅收籌劃研究

楊曉霞

摘要：市場經濟體制改革的不斷推進與強化，對房地產開發(fā)企業(yè)的要求越來越嚴格，企業(yè)開發(fā)項目稅收籌劃的重要性變得尤為關鍵。企業(yè)稅收籌劃的開展，能夠有效降低企業(yè)涉稅成本，提高經營管理的質量和水平實現企業(yè)利潤最大化目標。本文主要針對我國房地產開發(fā)項目稅收籌劃展開深入的研究，并提出幾點針對性的建議，以供相關人士的參考。

關鍵詞：房地產企業(yè) 開發(fā)項目 稅收籌劃 建議

一、房地產企業(yè)開發(fā)項目稅收籌劃建設中存在的問題分析

（一）稅收籌劃的監(jiān)督與控制難以有效落實

房地產企業(yè)稅收籌劃方案的實施，需要企業(yè)相關部門的大力參與與配合。土地資金、建設成本以及管理銷售費用等主要由企業(yè)不同部門進行執(zhí)行的，然而具體的工作進度有著明顯的差異，難以形成統(tǒng)一的預算、執(zhí)行方案。一般來說，房地產企業(yè)沒有定期檢查和總結相關稅收籌劃風險控制效果，而稅收法律存在著較大的變動性，難以及時調整稅收籌劃方案，進而加劇了稅收籌劃風險的蔓延程度。

（二）缺少較為準確的應納稅額的計算

在我國現行稅法中，關于土地增值稅可扣除項目金額中的利息費用的計算方法與會計核算方法較不一致，在土地增值稅進行清算時，已經將房地產開發(fā)成本的利息支出納入其中。除此之外，在沒有獲得有關部門審批的情況下，房地產開發(fā)項目中的售樓處、樣板房等用房很難認定為項目建筑面積內的用房，無法將發(fā)生的建造費用和裝修費用列入到扣除項目中來進行扣除。

二、房地產企業(yè)開發(fā)項目稅收籌劃的具體建議

案例分析：A公司屬于一家大型的房地產開發(fā)公司，總部位于廣州市，成立已有20多年有余，該公司現階段在西南地區(qū)E城市開發(fā)甲項目，計劃成立子公司負責。甲項目擁有著大型開發(fā)子項目——J商業(yè)中心，計劃與Y公司來進行聯合開發(fā)。在該公司開發(fā)項目的稅收籌劃過程中，對土地獲得方式、資金籌集與運用、房地產合作方式等方面加以了明確規(guī)定，實施效果比較明顯。

（一）選擇正確的稅收籌劃方法

針對稅收籌劃方法，企業(yè)要做到具體問題具體分析，正確利用稅收籌劃方法。首先，稅收優(yōu)惠法，這種方法可以有效維護納稅人的切身利益，企業(yè)要正確理解稅收優(yōu)惠政策，利用合法手段來享受稅收優(yōu)惠的資格，了解辦理相關涉稅事宜的流程。比如對于A公司來說，可以把購地、建筑、裝修等進行分立，開設幾個專項業(yè)務的小型微利企業(yè)，可以大大減輕企業(yè)所得稅的納稅負擔。其次，遞延納稅法，納稅總額難以降低，然而房地產企業(yè)可以選擇講稅款繳納時間向后推遲，可以獲得一定的收益，對于改善企業(yè)現金流情況具有著極大地推動力。對于A公司可以根據自身的情況來適當選擇銷售結算方式，推遲確認收人的時間，從而遲延納稅；又比如可以在竣工備案表的取得時間上做文章，根據稅法規(guī)定房地產項目取得竣工備案的年度需要按照實際毛利率繳納企業(yè)所得稅，把竣工備案取得的時間盡量安排在年初而非年末，這樣有利于延遲繳納所得稅，從而節(jié)約資金成本。

最后，稅負轉嫁，我國稅制結構主要以流轉稅為主，而流轉稅屬于間接稅，具有著明顯的轉移特征。比如：在A企業(yè)產品處于供小于求時，企業(yè)可以將產品價格提升，將稅負轉嫁給下一環(huán)節(jié)或者最終消費者。

（二）選擇正確、適宜的籌資方式

A公司在甲房地產項目開發(fā)過程中，要加強對現有國家房地產開發(fā)政策的利用，深入分析資金使用成本對企業(yè)所得稅和土地增值稅的影響，確定出最為適宜的資金籌劃方式。先假設Y子公司房地產開發(fā)資金缺口5000元人民幣，列舉了3種籌劃方式來進行融資。詳見圖一

由上表分析可知，債券籌資的比例越大，爭取獲得利息支出抵稅的好處越大，也更能控制企業(yè)總體資本成本，一定程度上也增加了企業(yè)的財務風險，在房地產項目融資方式的選擇中，要確定適宜的資本結構。在房地產企業(yè)信譽狀況和財務狀況良好的基礎上，要為甲項目選擇融資方式時，要制定節(jié)稅效果良好和最低稅后總利息成本的決策方案，所以方案三時最適合Y子公司的籌資方式。

（三）樹立結合稅收法律規(guī)定的稅收籌劃理念，自覺納稅

房地產企業(yè)要密切關注稅收政策的變動情況，把握好各項稅收法律規(guī)定，不斷調整稅收籌劃方案，要在法律允許的范圍內進行企業(yè)的稅收籌劃工作。開發(fā)項目在稅收籌劃之前，納稅人要充分掌握好國家相關稅法條例、政策文件等，將納稅人自覺納稅意識落實下去，進而有效提升納稅人的合法權益。比如A公司在土地增值稅清算籌劃過程中，車位的處理各地政策不一，要結合當地政策的要求尋求有利自己企業(yè)的方案，企業(yè)是將車位通過報紙公告移交給全體業(yè)主還是作為可售處理合適，要提前進行測算。同時可以結合20%臨界點進行籌劃，通過增減收入或者支出的方式，避免承擔較重的稅負。

（四）合理增加扣除項目金額

扣除項目金額是土地增值稅的確定因素之一，企業(yè)要在法律允許的范圍內合理增加扣除項目金額，進而保證土地增值稅稅負的合理性。比如可以分解房地產的銷售價格進行稅收籌劃，降低房地產的增值率，從而達到合理避稅的目的。

例如：A公司建造和出售普通標準住宅，房屋進行了簡單裝修并安裝了必備設施，假設此項目是簡易計稅項目，房產銷售額為1000萬元，可扣除項目金額為600萬元，增值額為400萬元，營業(yè)稅適用稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%。應繳納土地增值稅額=400*40%-600*5%=130萬元，在不考慮企業(yè)所得稅的情況下，該公司稅后利潤為1000-600-130-1000*5%*（1+7%+3%）=215萬元。在稅收籌劃之后，如果將房屋的出售分為兩個合同，按照正常銷售簽訂的銷售合同總價款700萬元，允許扣除的成本400萬元，增值額300萬元；另外裝修合同單獨簽訂，裝修費用300萬元，允許扣除的成本200萬元。應繳納的土地增值稅=300*40%-400*5%=100萬元，在不考慮企業(yè)所得稅的情況下，該公司稅后利潤為700-400-100-700*5%*（1+7%+3%）+300-200-300*3*（1+7%+3%）=251.6萬元，節(jié)稅金額=251.6-215=36.6萬元。

三、結束語

綜上所述，加強房地產開發(fā)項目的稅收籌劃建設勢在必行，能夠確保開發(fā)項目的正常進行，提升房地產企業(yè)的競爭實力。因此，企業(yè)要正確認識稅收籌劃，選擇最為適宜的稅收籌劃方式，制定出行之有效的稅收籌劃方案，避免各項不良風險的發(fā)生。