我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險管理探析

陳　亮

(山西二建集團有限公司，山西 太原　030013)

1　中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險管理的內涵和意義

1.1　房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的內涵

房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理是指在項目開發(fā)過程中運用科學的方式方法，對潛在風險因素進行預判、分析和評價，采取最佳的風險管理措施，用最低的成本實現(xiàn)最大限度降低風險損失的過程。其最終目的就是要達到事前防止，事后控制。

1.2　經(jīng)營風險管理的意義

1)有助于提高中小型房地產(chǎn)企業(yè)風險管理能力，加強損失的防范和控制。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程，潛在風險因素多，而我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)多以為數(shù)不多的項目進行經(jīng)營和獲利，抵御風險的能力遠不如大型房地產(chǎn)企業(yè)，一旦資金鏈斷裂或土地取得進展不順，就會陷入進退兩難的境地，面臨退出或破產(chǎn)。因此提高風險管控水平，采取有效防范和控制風險措施，可以避免風險，減少損失，保障中小型房地產(chǎn)企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營。

2)有助于中小型房地產(chǎn)企業(yè)加強和銀行、建筑承包企業(yè)以及消費者等方面的關系。一個能防范風險的房地產(chǎn)企業(yè)，可以獲得銀行與其他金融機構的認可。消費者滿意度髙，也是開發(fā)項目快速回籠資金、保持資金鏈完整的一個重要手段。工程項目的施工質量是否過硬則是銀行、其他金融機構貸款以及消費者滿意度的前提。

2　當前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問題

1)對政策風險分析不敏感，風險管理數(shù)據(jù)收集困難，無法及時應變。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往對于政策層面和市場信息掌握程度不太理想。政策的敏感性不強，常常政策出臺后，不能夠及時對經(jīng)營決策作出相應的調整，加之其項目經(jīng)驗不足，以往的管理資料數(shù)據(jù)缺乏，風險管理工作只能通過估計、假想的方式開展，使得風險管理效果大打折扣。尤其近幾年，國家從資金方面對房地產(chǎn)企業(yè)進行限制，使得很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)倍感無策，最終退出市場。

2)經(jīng)營管理能力弱，缺乏完善的投資決策體系。

通過大量的統(tǒng)計調査結果看出，管理問題是造成中小型房地產(chǎn)企業(yè)退出和破產(chǎn)的主要原因。—是企業(yè)經(jīng)營者個人方面的問題，如經(jīng)營者的風險管理意識不強，缺乏管理知識和管理能力，經(jīng)營目標不明確，投機心理過重等。多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)受家族化管理模式的影響，企業(yè)決策往往依賴于個人，他們對項目的決策還停留在經(jīng)驗管理水平，缺乏客觀的可行性分析與科學的經(jīng)濟預測，沒有完整的投資決策方法和體系，容易造成投資集中或投資過熱；二是盲目追求規(guī)模發(fā)展。許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期選擇快速擴展和多元化發(fā)展戰(zhàn)略，涉足多個行業(yè)，過度看重行業(yè)數(shù)的增加，沒有建立在規(guī)模經(jīng)濟的基礎上，使得企業(yè)的快速發(fā)展與管理上的滯后形成潛在管理風險。

3)融資風險大，抗市場風險能力弱。

由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)多處于起步階段，資金問題成了限制其發(fā)展的主要瓶頸。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在投資一個項目的時候，就已經(jīng)發(fā)揮出最大的現(xiàn)金流動能力，再無多余資金作為風險儲備。若遇市場振蕩或者政策從緊，其抵御風險的能力與應變能力就顯得不足了，這就給資金鏈斷裂造成了機會，形成融資上的風險。融資風險貫穿于開發(fā)項目的全生命周期，并且項目實施過程的不同階段，也存在各自相應的特點， 這就需要我們根據(jù)不同階段的特點有針對性的采取措施進行防范。

3　中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險管理對策

1)重視政策走向分析，加強風險管理數(shù)據(jù)收集。

a.仔細研究政策走向，采取主動控制與被動適應相結合的策略。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要重視研讀國家相關政策走向、分析市場動態(tài)，雖然中小型房地產(chǎn)企業(yè)無法像大型集團企業(yè)那樣設置專職的研究部門，但可以通過在企業(yè)內部加強日常政策的信息收集或者向專業(yè)研究公司購買相關信息的方式來應對政策風險。而不能一味被動適應，達到最大限度減少政策風險發(fā)生的可能。

b.采取跟從策略。通過研究一些大型房地產(chǎn)集團的行動與策略，再結合自身實際情況加以綜合運用。這種策略在一定程度上可以有效避免中小型房地產(chǎn)企業(yè)投資決策與國家、行業(yè)政策相背產(chǎn)生的投資風險。但是應該注意，我們采取跟從策略并不是要“盲從”，而是要在學習他人的基礎之上，結合自身情況，加以分析和研判，否則會引起更大的風險。

2)強化企業(yè)內部管控，建立科學的投資決策程序。

首先是建立健全的組織管控系統(tǒng)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要建立風險管理的組織結構，明確職能，工作協(xié)調有序，其中企業(yè)要實現(xiàn)內部控制有效，組織機構設置、權責分配和項目管理模式最為重要，直接影響到企業(yè)全局發(fā)展。其次是要建立科學的投資決策程序。通過對項目技術、經(jīng)濟以及社會效益的可行性分析、論證和評價，為投資決策提供一套完整的科學依據(jù)。最后，企業(yè)發(fā)展需要通過人才來運轉，所以還要以人力資源體系為根本來建設內控風險體系。企業(yè)只有吸引優(yōu)秀員工，激勵員工發(fā)揮其價值，才能真正有效控制風險。

3)拓寬中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

允許資金實力強的財團和有資產(chǎn)管理經(jīng)驗的公司把閑散資金參與到中小型房地產(chǎn)企業(yè)中來，進行風險投資和資金入股。投資機構可以聘請專門人員參與融資項目的經(jīng)營監(jiān)督。另外在其他方面要建立健全證券市場，降低資本市場的準入門檻。允許發(fā)展前景好、盈利能力強的中小型房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券的渠道，在公開的資本市場上進行企業(yè)資金募集。

4)加強項目開發(fā)建設實施階段的風險管理。

首先在工期方面，要與施工方在簽訂的施工合同中明確項目工期，以避免工期風險發(fā)生。施工過程中加強項目日常管理力度，隨時檢查糾偏，并要求施工、監(jiān)理等單位按時保質完成工程項目。其次在成本控制方面，要嚴格執(zhí)行項目結算管理制度，分析成本風險出處，可以大量避免不必要的成本失控。最后在工程質量和安全風險方面，作為甲方都須做好本身相關的管理和風險防范工作。

4　結語

房地產(chǎn)開發(fā)的過程是動態(tài)的，項目從前期的策劃到施工建設再到后期的銷售都存在眾多的不確定風險因素，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，都會影響項目的整體進展。為了能夠有效規(guī)避和降低風險，就必須進行風險管理研究進行風險管理控制，才能順利完成項目開發(fā)的全過程，達到預期收益目標，所以進行風險管理研究對于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)具有十分重要的實際作用和現(xiàn)實意義。