可實施的“微改造”
——九江租界歷史街區活力提升策略探討

張嵩崴同濟大學建筑設計研究院(集團）有限公司 上海 200092

正文：

引言：

近年來，隨著城市化進程的推進，歷史街區面臨著保護和發展的雙重壓力。九江租界是我國內地首批開放的城市，具有重要的歷史意義。本文結合九江旅游市場以及商業環境的考慮，通過九江租界的街區改造，重現“不逛大中路，枉進九江城”的盛景。

一．歷史街區活力提升概念闡述

自20世紀90年代國內歷史街區的大規模破壞以來，其保護和發展也逐漸提上日程。目前研究認為以使用者為主的小規模漸進式改造方式，即解決實際問題為目的小規模建設活動，具有一定的經濟性和可操作性。從活力歷史街區的實踐來看，歷史街區被認為是由文化遺產組成，具有公共產品和生產要素的特征。從功能劃分來看，它可以分為文化歷史街區、商業歷史街區和住宅歷史街區。開發商以旅游價值、商業價值和土地價值開發為基礎，利用歷史街區的生產要素獲得直接的經濟效益，如佛山祖廟東華麗改造項目。居民文化的活力主要集中在以生產要素為主導的歷史街區，可以改善原有的物質環境，使居住功能更加活躍和現代化?？偠灾槍Σ煌瑢傩詺v史街區，它的活力和更新目標定位具有一定的必然性。同時，任何單一主題策略的保護和發展行為都具有歷史地區的發展需求，存在一定的局限性，因此有必要多方參與實現歷史街區的多樣化和需求。

本文依托九江租界歷史街區開發項目，以歷史建設和歷史街區作為物質載體，引入新型的體驗式消費為功能載體，分別從物質空間和功能經濟兩個角度打造九江租界文化的精神，再現大中路繁華的商業景象，以新舊共生的手法來展現歷史街區的振興。

二．九江租界歷史街區發展面臨的問題

由于九江租界歷史街區年久失修，目前存在的物質條件已無法滿足人們當前生活的需求，面臨建筑立面破壞嚴重、缺乏景觀綠化、缺乏文化和居民休息的公共設施、交通堵塞現象嚴重、可達性較差、停車設施緊缺等問題。在開放空間上，屬于一種純線性的開放空間，整體形態單一化，與江、湖之間的連通性能較差。歷史街區內建筑相對密集，公共房屋在高峰期時可達到20多戶，且房產由多人共同擁有，房屋產權所有人居住比較分散，破碎化嚴重，進而導致拆遷成本較高，嚴重影響了歷史建筑的保護和活力提升。同時，歷史街區中還存在大量的違規建筑和擴建建筑，進一步導致后期成本投入較高。在經濟效益上，歷史街區作為一種公共產品，難以產生顯著的經濟效益，其中大部分由政府支付。在目前歷史街區大量存在的情況下，其投資渠道非常有限，而歷史街區內大多為低收入的原住民，無法承擔較高的整改成本。在一定程度上，居民沒有動力，其意見也無法達到統一。

三．九江租界歷史街區活力提升的微改造策略

從歷史街區的保護和發展角度上來看，政府部門需要強化對于城市歷史街區的高度重視，同時需要對九江租界歷史街區活力進行科學合理地指導?；诋斍熬沤饨鐨v史街區發展過程中面臨的問題，以微改造的方式提出保護作為前提，多方參與為推動力，可以房地產產權作為改善街區生活環境和活力的工具。

首先，有必要盡其所能。置換或者通過部分拆除的方式，以實現建筑保護和活力提升，與當前拆除重建的方式進行區別，適用于九江歷史街區的改造。基于當前資源現狀，將保護作為前提條件，針對歷史街區的原有風貌，通過微改造的方式，注重保護性，能夠對歷史文化要素進行整體保護。在社會結構中，應保持原有的產權和社會結構，通過功能替代提高建筑的功能。微觀轉型以問題為導向，注重解決問題，也是目標導向，進而確保公平，保護原始歷史街區的環境，尊重原始居民的居住環境。在九江大中路歷史文化街區項目保護實施中，應當對于《歷史街區保護規劃》中的保護、修繕以及改善類建筑進行保留，并能夠采取不同的保護手段，根據建筑的年限、建筑質量以及使用價值進行選擇性保留，正確認識建筑與開放空間之間的關系。對九江租界改造時需要分步驟完成有機更新，切實做到保護中求發展，發展中重保護。

其次，注重多方參與。微改造的方式是由多方共同參與而成的。通過政府進行平臺搭建，構建有效的機制，實現政府、商業、居民三方共同參與的一種活力過程，政府可以利用資金優化設施，改善一些基本公共設施，建立投資平臺、公眾參與平臺，并鼓勵多方利益相關者參與。具體實施中以九江大中路作為核心，多方參與打造市區內的夜間旅游經濟，增加游客的過夜概覽，營造一種自然景觀，豐富旅游線路，豐富九江市的旅游產品，以提高居民的收入水平的同時，極大程度上美化城市景觀。

最后，有序推進。為了徹底解決鄰里活力帶來的高成本和缺乏動力，有必要制定相關的財產所有權策略。有必要通過優化公共財產權來區分私有制的促進，以避免產權協調過程中的困難。采用微觀改革方法，從公共財產權的角度優化私有財產權，加強產權的有效分割。通過平臺讓公眾參與信息需求，提供多種意見。通過基礎設施建設，以提升公共空間，引入公共服務設施對部分破舊公房進行適當拆除，營造良好的綠化景觀，滿足人們基本生活需求。通過多元化復合功能打造具有歷史內涵的九江中央活力區，適應城市發展的需要，注重營造多樣化、空間人性化、活力持久性的城市區域。

小結

本文提出了在城市歷史街區活力中，需要通過多方參與、有序推進微改造以達到改善居民生活問題、提升人居居住環境、保留原有的歷史風貌、尊重居民利益的目的，并應鼓勵各方積極參與歷史街區的活力提升，以此確保歷史街區長效發展機制。

（請在文中標出引用位置）

參考文獻（請在文中標出引用位置）

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