鄭州市房地產項目管理中存在的問題及對策

申 崔 紅

(鄭州中原新區開發建設投資有限公司，河南 鄭州 450000)

改革開放之后，我國國民經濟得到高速發展，房地產業也隨之得到發展，近年來，房地產業已成為國民經濟的一個重要部分，有著廣闊的發展前景。作為國家重要的綜合交通樞紐的鄭州，有著重要優越的區位優勢，特別是2016年，國家發改委支持鄭州建設為國家中心城市，中國中部地區重要的中心城市，這些都為鄭州房地產的快速發展提供了得天獨厚的優勢[1]。包括萬科地產、建業地產、正商地產等全國大型房地產公司，進駐鄭州，占據鄭州房地產市場絕大部分市場份額。同樣，這些大房地產公司在項目管理過程中，也存在著很多普遍性問題，比如說監理在項目管理前期設計方案中缺失，如何落實項目管理全過程控制，以及如何管理項目實施過程風險等等，發現并找出項目管理過程中存在的問題，并運用有效的項目管理方法解決這些問題，這是非常重要的，然后總結運用工程管理方法，繼而指導鄭州房地產項目有序安全高效的開展。

1 鄭州市房地產項目管理現存問題

2016年，住房和城鄉建設部(建規函[2016]62號)《鄭州市城市總體規劃(2010—2020年)》：對鄭州城市性質的定位為：國際綜合交通樞紐和物流中心，國家中心城市，國家歷史文化名城。城市化發展本質的規律和發展趨勢是向更高層次發展，鄭州也不例外。伴隨著人口向城市集聚，鄭州周邊區域不斷擴展，逐步完善城市功能，鄭州至2020年，城鎮化水平達到82%左右，市域總人口1 245萬人，其經濟結構也會得到更高層次的轉變[2，3]。同樣，鄭州商業地產從2004年開始，已經普遍運用到房地產開發觀念上，經過14年時間的發展，鄭州地區能夠塑造鄭州城市商業形象的項目很少，存在著項目投資量大，代表性項目非常少的難題[4]。究其原因，項目管理工作是開發項目建設過程中的重要環節，具有重要意義，鄭州市房地產項目管理水平參差不齊，存在如下難題:

1)業主、投資單位存在嚴重行政干預項目問題[5]。企業、投資方單位往往自己說了算，項目經理和技術服務單位沒有真正話語權，從項目的勘察、設計、施工等階段，投資建設單位干預太多，而且投資單位領導大多非專業出身，并不了解項目實施和管理方面的具體章程和條例，一味從工期和成本方面控制施工進程，導致工程質量很難保證，后續工程項目極易出現安全問題，同樣也導致項目施工單位為了趕工期，出成果，導致項目施工質量不高，存在安全隱患等問題。

2)缺乏健全的項目管理技術安全體制。健全的技術支撐，是確保整個項目安全有序施工的保障，然而大部分施工單位為了節省施工成本，縮短施工工期，私自更改設計方案，節省材料，追求自己利益的最大化，忽視從技術層面確保項目安全，忽視工程質量，給建設項目本身帶來極大的安全隱患，因為完善項目管理技術管理章程，確保項目管理過程中，嚴格按照技術章程施工是極其重要的。

3)缺乏規范的房地產項目管理行為。由于項目施工人員大多是農民工，施工行為帶有一定的隨意性，工期緊張的環境下，隨意更改施工計劃，甚至減少施工措施，打亂施工工序，無法確保土建施工在安全控制范圍內。而且目前鄭州地區的土建施工大部分都存在總包單位私自分包給資質不齊全的施工單位現象，在這種情況下，更難統一保證各施工單位的管理行為，導致各個施工單位行為管理的差異性和盲目性。

4)工程項目管理人員綜合素質有待進一步提高[6]。項目管理工序復雜，每個工序下最直接的管理對象還是人，作為項目土建施工的一線工作者，顯得極其重要。大部分施工作業者，由于整體素質缺失，工作態度不夠端正，導致項目整體施工質量參差不齊，影響項目整體質量的提高。更嚴重的是，有些項目管理人員同樣存在這樣的問題，缺乏專業技能，導致勞動力極大浪費，人員配置錯亂，進而影響工程建設進度和質量。

2 鄭州市房地產項目管理對策研究

1)企業、建設投資單位適當放權。企業與業主投資單位自身應該加強專業學習，同時要敢于放權，從大局出發，強化管理體制的嚴格執行，這樣才能積極發揮項目管理人員的專業水平和項目的安全有序發展。

2)健全完善技術控制系統[7]。借助于計算機仿真技術和BIM技術，結合現場施工的地層情況，溫度條件，荷載條件，施工工序，有效控制項目施工的制約因素，確保施工項目達到理想的設計目標。同樣借助于有限元仿真技術，能夠動態反映項目施工過程中，項目主體結構的內力和位移，結合現場監控量測數據進行對比分析校核，若數據基本吻合，說明施工方案合理，若數據出現較大偏差，則需要對現場施工方案進行調整，滿足設計標準。同樣，對現場土層和材料需要進行室內實驗，確保仿真分析過程中，土體參數的有效性和計算結構的準確性。

3)規范房地產項目管理行為。嚴格按照施工計算，編制施工工序時間計劃表，強化施工工序中的關鍵步序和重點工作，并安排專門負責人，對重點工序進行監測和跟蹤，確保重點施工步驟按時間計劃表執行。同時，要優化資源配置和人員安排，強化對風險源和不規范行為的管控，確保施工項目能夠順利有序的完成。

4)加強工程項目管理人員綜合專業素質培訓[8]。一線施工人員整體素質參差不齊，造成項目質量問題。因此在項目管理過程中，要強化專業技術培訓，明確施工質量責任，特別是對一線施工員工的培訓，只有一線員工的施工水平提高了，工程質量才能得到保證；其次，引進高水平、高素質的專業管理人員，通過專業管理人員的專業素養和水平指導及優化工程項目資源配置和人員調整，盡可能的達到施工效率和質量最優化。

3 結論

2017年8月25日，鄭州市城鄉規劃局發布了《鄭州市城市總體規劃(2010—2020年)》(2017年修訂)，確定了未來三年鄭州城市空間的發展方向和格局，3年后的2020年，鄭州市人口要達到1 245萬人，城鎮化率要達到82%。人口未來三年要增加273萬人，平均每年增加91萬人[9]。

顯然，人口的增長會帶來房地產項目進一步的飛躍，而且隨著鄭州城市格局的不斷擴大和快速發展需要，房地產項目未來的競爭會越來越激烈，這就要求房地產公司要不斷提升自己的競爭力，向規模化、大型化發展，塑造更多能夠代表鄭州形象的精品工程，這必然要求房地產單位重視項目管理工作，提高項目管理工作水平，為鄭州房地產項目的發展提供強有力的支撐。

[1] 李 睿.鄭州房地產市場發展態勢、問題與解決對策[J].市場研究,2014(3)：48-51.

[2] 鄭州市城市總體規劃(2010—2020年)(2017年修訂)[Z].

[3] 袁旭光.房地產項目管理現存問題與對策研究[D].武漢:華中師范大學，2015.

[4] 郭林原.鄭州房地產發展現狀與方向淺析[J].財經問題研究,2014(11)：21-22.

[5] 張 明.建筑施工管理中存在的問題及應對策略探微[J].工程管理,2017(11)：39-40.

[6] 孫時超.鄒議常見工民建項目管理工作的難點和對策[J].工程管理,2015(7)：119-120.

[7] 李春剛.土木工程施工項目管理的問題與對策探討[J].企業導報,2012，1(10)：80-81.

[8] 安建民.大型建筑施工企業多項目管理研究[D].武漢:武漢理工大學，2012.

[9] 河南省住建廳.關于加快發展成品住宅的指導意見[Z].2017.