重慶西站“拔地而起”高鐵新城“呼之欲出”
——解讀重慶西投建設公益項目之市場化探索

文/王立偉

你或許很難想象得到，許多著名企業在重慶總部的落腳地，不是我們所熟知的任何一個總部經濟園，而是重慶西站。

眾所周知，車站碼頭嘈雜混亂，盡管人流量大，但商業轉化率低，很難承載高端商業或高端住宅，更不要說對周邊環境有著苛刻要求的總部經濟。

那么問題來了，吸引眾多知名大企業的總部紛紛落戶，作為重慶西站的投資建設方，重慶市西站投資發展有限公司（以下簡稱重慶西投）到底放了什么“大招”？

公益項目建設和運營的兩大難題

話還要從頭說起。

2010年，重慶市政府通過了《重慶西站設計方案》，將重慶西站定位為重慶對外的又一主要門戶樞紐以及綜合鐵路車站。

2013年，重慶西投成立，同年，西站鐵路綜合交通樞紐正式啟動前期規劃設計和征地拆遷。

依托國家“八縱八橫”高鐵主通道，建設西部最大綜合交通樞紐項目，助推重慶內陸開放高地建設，重慶西投承擔了重大歷史使命，也面臨現實的巨大挑戰——資金缺口高達67億元。

重慶西投的母公司是重慶地產集團，后者作為政府投融資平臺，主要任務是收儲土地，投資重大基礎設施建設，待土地增值后再出讓土地，從而彌補基礎設施建設資金。但這一次的重慶西站項目，情況卻有些不同——它是西南最大的鐵路綜合樞紐，也是一個純粹的公益項目，似乎很難找到投資回報的途徑。

這是機場、車站、碼頭等城市基礎設施建設中面臨的共性難題：大量的投資額，全部由當地財政負擔，會捉襟見肘；政府平臺公司建設，則沒有利潤回報。

重慶西投當時面臨建設和運營的雙重難題，從建設上講，沒有盈利途徑，就不可能在資本市場拿到錢，巨大的資金缺口就成為一道無法破解的難題，將拖延整個西站項目的建設進度。

從運營上講，類似項目每年都還需要花錢來維護，缺乏收入，卻需要源源不斷的支出，資金缺口會越來越大。據了解，重慶市某大型體育場館，每年承接的體育賽事收入減去日常維護支出，還需要財政倒貼數千萬元。類似的情況在全國體育場館中比比皆是。

另一方面，一座高鐵車站該如何助推當地區域經濟和社會事業發展？也是不得不考慮的問題。例如，在九龍坡石橋鋪、二郎至臨近西站的華巖一線，在近20年以來的城市化進程中自發成市，集聚著數十個專業市場和數以十萬計的各類企業，業態較為凌亂，市場主體“小散弱”。這樣一個大片區，能不能借助西站建設的契機，整體提檔升級實現高質量發展？

破解難題的關鍵在于市場化手段

公益性項目突破困局的出路在哪兒？重慶西投開始了正反兩方面案例的比對。研究發現，廣東和江蘇為承接全國運動會專門修建的場館，冷冷清清的，財政貼錢養護。但上海在體育館旁邊配備了四星級賓館以及多個商場和其他商業設施，每年有上億元的盈利。

上海東方明珠更是一個成功的典型案例。1991年，上海市準備投資建設一座發射電視信號的電視塔。此前修建的北京電視塔和天津電視塔，投資額分別在3億元左右。但上海市硬是拿出了9億元，高標準修建了一座兼具旅游觀光和發射電視信號的塔，此后每年收入幾億元，并成功上市。

深圳一家國有企業以自身持有的部分土地、上市公司股份等資產為抵押，與商業銀行簽訂貸款合同，籌集項目的建設資金，銀行按照商業貸款審核標準進行評審。由于該公司資本規模較大，資產質量好，有穩定的經營收入，銀行經過評估測算，認為該企業完全能夠承擔有關市政項目的建設資金，因而授予相應的貸款額度。貸款雙方僅涉及到企業和銀行，政府不提供擔保或還款承諾，也不簽訂項目回購協議。對于企業承擔的市政工程建設成本，政府則以土地出讓、資產注入等方式進行相應的資源配置，由企業經營獲利，從而進行補償。

事實上，通過市場化的方式來搞公益性項目建設，既有助于城市基礎設施水平的提升，改善當地民眾的福利水平，還能在不增加地方財政負擔的前提下促進地方經濟發展。這已經成為發達地區改革創新的一種普遍做法。

國家發改委投資研究所體制政策室主任吳亞平認為，政府融資平臺公司應重點投資于地方有一定經營性收入的準經營性項目，加強投資項目的謀劃和前期研究論證工作，健全投資項目的投資回報機制，充分挖掘項目潛在的商業價值，完善相關價格/收費機制，提高項目自身信用，為“項目融資”奠定基礎條件。

由交通樞紐站向高鐵新城華麗轉身

用市場化手段做公益項目，本質上是滿足公益需求的同時，尋找更多的價值接口，簡言之，有多個渠道的經營性收入。但具體到一座高鐵車站，該怎么做呢？再具體到重慶西站，又該有怎樣的策略？

紙上得來終覺淺，重慶西站一班人開始走出去，在實地調研中找答案。他們發現，巨大的廣場幾乎是國內所有火車站的標配，但仔細觀察，廣場上其實都沒有多少旅客，人流稀疏。而在10多年前尤其是春運季節，車站廣場上人山人海，有人甚至要背著鋪蓋卷在廣場上排隊幾天才能買上火車票。

原來，隨著鐵路網上購票系統的開通，旅客其實并不需要現場排隊買票。而隨著城市“零換乘”交通的完善，四面八方的旅客可直接抵達入站口，出站后，也可以從地下通道直接疏散。地面上的巨大廣場，它占據著寸土寸金的城市土地，在鐵路站場與城市之間形成一個巨大的隔離，似乎成為了多余的擺設。同時，光禿禿的廣場上通常沒有酒店、餐飲等業態，中轉的旅客要拖著行李箱穿過廣場走上好幾百米去消費，非常不便。

事實上，日本、德國等發達國家，火車站與普通的大樓無異，樓前沒有大廣場，旅客樓上樓下進出換乘，通達效率卻更高。

這是一個富有創見性的發現，把車站廣場變小，可節約大量土地，土地，是所有價值接口的載體。不過，按照級差地租原理，遠離城市核心商圈的車站，很難聚集高端業態，土地增值空間不大，按照重慶西投當時的測算，它并不足以彌補重慶西站巨大的資金缺口。

重慶組團式而非平原城市“攤大餅”的發展模式，給了重慶西投重要啟示——為什么不能以自己為中心，自建一個功能完備的新城區呢？國際國內經驗都表明，通過城市化，不僅能最大限度提升土地價值，還能通過自成體系的城市生態，產生數以萬計的各類業態，它們，正是源源不斷創造財富的價值接口。

從交通樞紐站到一個新的城區，重慶西站，由此將實現項目定位上的華麗轉身。此后，高鐵新城、高鐵經濟帶、高鐵商圈等嶄新表述，陸續呈現在公眾面前。

以高規格的規劃建設匯聚高端業態

一個新城區，到底該如何建？

首先得在人流最集中的地方建商圈。高鐵車站每年4000多萬客流量，留住消費是關鍵。而消費，得有商場、酒店、餐飲等設施。

重慶西投對規劃進行了大刀闊斧的調整，地面上此前的18萬平方米商業，增加至28萬平方米。地下也預留了相對應的商業面積。車庫，也在此前基礎上增加6萬平方米。

一座新城，還得有產業。重慶西站定位的調整，為九龍坡區域經濟發展帶來了新的契機。”重慶西站片區向西可承接川渝合作，區位優勢更加明顯。九龍坡石橋鋪、二郎至華巖一線30平方公里土地，被劃定為高鐵臨港經濟區，未來將打造成為全市的創新創業中心和新興產業集聚地，而以蘇寧為首的企業總部經濟，只是第一期的示范工程。”九龍坡區區長劉小強說，重慶西站在發展定位上從一座交通樞紐躍升為一個城市新區，為周邊地區的區域經濟發展創造了難得的機會。

和九龍坡一樣，沙坪壩區也試圖從公益項目市場化中尋找到自己的價值接口。該區提出了更有針對性的區域經濟概念——高鐵經濟示范區。“我們的主要思路是‘站城一體化’，即將作為交通節點的車站空間與區域開發建設合為一體，通過車站空間和城區空間的融合，構建全新的城市空間。”沙坪壩西站管委會主任周德華表示。

一座高規格的新城，除了高質量的產業經濟，還需要優良的生態環境和完備的生活配套。為此，重慶西站周邊的中梁山、九盤子瀑布、天池水庫、華巖湖、華巖溫泉等自然風景資源，以及華巖寺、魔幻山等國家5A級景區，都制定了更加嚴苛的保護辦法。生活配套方面，“高鐵新城”片區現有西南醫院、新橋醫院之外，沙坪壩還還規劃了全新的“健康城”項目。

“做好做活公益項目，市場化手段被證明是最有效率的方法之一，但要采用怎樣的市場化手段，關鍵要看價值接口，要看盈利的空間，”重慶西投負責人認為，通過產城融合高規格建設一座新城，會創造難以估量的盈利機會，每一個機會，都是一個價值接口。

重慶西投在重慶西站建設中的大膽探索，還在一定程度上對我市一些在建公益項目給出了啟示。例如，南岸茶園的一位商業地產開發商就認為，位于茶園的重慶東站項目，如果采用傳統的開發模式，周邊商業地產以及土地的價值可能會長時間不溫不火。如果像重慶西站一樣通過“城市化”創造更多財富機會，整個茶園片區就有望實現區域價值大提升。