中小城市房地產業轉型發展分析探討

何淑鳳 牛 超

(1.鶴壁市房產管理中心,河南 鶴壁 458030； 2.東北林業大學,黑龍江 哈爾濱 150040)

中小城市是推進新型城鎮化的主戰場，是全面建成小康社會的重要載體。近年來，中小城市房地產行業不同程度地遇到市場疲軟，面臨升級轉型發展的巨大壓力。本文以鶴壁淇濱新區為例，根據城市房地產業及老齡化發展的實際情況，提出發展養老地產，建設養老型城區的建議，為新形勢下房地產業轉型發展提供參考和借鑒。

1 養老地產、養老城區的概念

1.1 養老地產的概念

養老地產概念的提出，始于二十世紀七八十年代率先進入老齡化社會的經濟發達國家。其狹義的含義就是將養老主題融合于地產開發項目之中，以滿足日益增長的特定市場的需求。廣義的概念則包括了養老地產的獨有的居住功能，服務功能，養老保險的保障功能以及逆向融資功能等，是商業地產、頤養和服務三者的有機結合，標準更高，功能和設施更全的住宅地產[1]。

1.2 養老地產的特點

1)配套完善、符合養老設施要求。主要包括三個方面的內容：一是日照通風等條件要滿足老年人生活、生理需求。根據國家標準GB 50867—2013養老設施建筑設計規范：“居住用房冬至日滿窗日照不宜小于2 h”。二是配套完善、功能齊全。三是環境優美，交通順暢。高端型社區可以選擇城市遠郊環境較好的地段，營造優良的生活養老環境；既要人車分流，又要機動車方便入戶或靠近住戶。

2)突出養老主題：一是設立日間照護中心，為老年人提供連續的、多方位的醫療康復、精神慰藉以及社會支持性服務。二是社區公共服務設施的設置滿足老年人日常出行和醫療護理的要求。公共服務設施布置應以組團級設施150 m為服務半徑，小區級300 m為服務半徑，社區級500 m為服務半徑，方便老年人就近使用。三是將無障礙設計確定為強制性內容，包括盲道、輪椅入戶坡道、長坡升降梯等，并根據老年人的具體需求，在道路設計的細節上給予專門的考慮。

1.3 養老型城區的概念

養老型城區是指按照適老化的標準規劃建設或改造提升，養老服務體系完備，絕大部分居住社區符合適老化標準要求的城區。養老型城區是目前為應對老齡化社會提出的階段性目標，是“宜居城市”建設的應有之義，是落實“老有所養、構建幸福鶴壁”的關鍵環節，是城市建設發展不可逾越的重要階段。

2 鶴壁淇濱新區建設養老型城區、發展養老地產的條件分析

2.1 鶴壁市基本情況

鶴壁市位于河南省北部，因相傳“仙鶴棲于南山峭壁”而得名，1957年建市，面積2 182 km2，山地丘陵、平原面積約各占1/2。全市總人口162.11萬人，城鎮化率達到54.14%。屬于典型的中小城市。

鶴壁市房地產業起步于20世紀90年代，截止到2016年年底，鶴壁市已建成住宅31萬套，3 680萬m2，人均53.3 m2，高于全省城鎮人均住宅面積。城市面貌和群眾住房條件得到極大的改善。目前，鶴壁市房地產發展拐點已經出現，剛性需求基本滿足，房地產去庫存壓力較大，部分開發企業資金鏈斷裂，問題樓盤現象突出，轉型發展壓力巨大[2]。

2016年河南省3%人口與城鎮化調查結果顯示，鶴壁市65歲及以上人口數占常住人口總數的8.61%，60歲及以上人口占14.29%，已全面步入老齡化社會,呈繼續增長趨勢[3]。但目前鶴壁市房地產業發展沒有與洶涌而來的老齡化社會相結合，沒有成型的養老型社區；服務老齡化的醫療服務體系尚未形成；養老機構少，規模小，服務條件差；老舊小區養老服務設施配套完善任務較重，難以適應人口老齡化的快速發展的需求。

2.2 淇濱新區建設養老型城區的優勢條件

淇濱新區處于鶴壁市“一核雙星多支點”城鎮體系的核心地位，包括淇濱區以及開發區、城鄉一體化示范區部分區域，面積約30 km2。建設養老型城區具有明顯的優勢條件：

1)是全省人口密度最小、人均占有公共綠地面積最大的城區。森林覆蓋率、空氣質量優良率、城市飲用水源地水質達標率等生態環保指標均居全省前列。華北地區唯一沒有被污染的河流——淇河穿越城區，淇河森林公園、淇水詩苑、淇水樂園、淇水櫻花、淇澳翠景等如珍珠般鑲嵌在淇河兩岸，生態優越，風景優美，先后榮獲中國優秀旅游城市、中國人居環境范例獎城市、國家森林城市、全國首批“海綿城市”建設試點城市、國家生態旅游示范區和國家園林城市。

2)已建小區多為多層或小高層，空間舒朗清新；全區居住用房冬至日滿窗日照均大于2 h，部分住宅小區居住用房冬至日滿窗日照達到3 h。

3)公共服務設施分布合理均勻。

醫療康復資源相對豐富，已建成3座三級醫院，6座二級醫院，區域性綜合醫療中心、社區服務中心(站)為主的醫療服務體系基本形成。人均醫療資源占有率位居全省前列。文化、體育設施結合城市綠地布局，形成點、線、面相結合的系統體系，種類齊全，覆蓋度高。

2.3 淇濱新區建設養老型城區的不足之處

1)重視不夠，認識不到位。所謂“重視不夠”是指在應對老齡化社會方面，在宣講、文件、會議方面做得多，在具體落實方面做得少；所謂“認識不到位”，是指目前社會各界熱衷高檔養老養生場所規劃建設，而對在普通房地產開發中融入愛老、護老、養老理念，進行適老化設計，開發養老型社區和改造提升老舊小區，這兩項問題突出、易整改易見成效而又急需解決的問題視而不見。

2)醫療水平相對較低，結合老人生理、生活特點設置的?？漆t療機構較少，社區日間照料中心存在面積小、人員少，處于探索起步階段。

3)已建小區公廁等公共服務設施不足；多為地面停車，停車位不足，沒有實行人車分流；住宅沒有加裝電梯；細部建設對考慮老年人的生活、生理需求考慮不足。

3 發展養老地產、建設養老型城區的設想

以完善提升“居家為基礎、社區為依托、機構為補充”的養老體系為主線，以滿足老年人多層次多樣化的健康養老服務需求為出發點和落腳點，以發展養老地產，高標準建設新的適老型社區、完善提升老舊社區養老設施為抓手，通過3年～5年的努力，把鶴壁淇濱新區建設成老有所養、老有所享、老有所樂、老有所為的養老型城區，使“幸福鶴壁”的發展目標名至實歸，為應對老齡化社會，解決養老問題探索路子。

4 建設淇濱區養老型城區的模式和途徑

4.1 按照養老社區標準規劃建設新小區

通過對國內外的養老項目發展模式及特征的深入研究，結合鶴壁市的實際情況，提出以下四種開發模式：

模式1:開發建設配套齊全、符合康復頤養要求的面向大眾的住宅小區。

這種開發模式有四個特點：一是這類小區首先是普通的住宅小區；二是這類小區要進行適老化設計，設置日間照料中心，滿足老年人康復頤養的合理需求；三是小區建設要滿足無障礙和緊急救援的需求；四是要配套齊全，設施完善。

模式2：建設專門的綜合型養老社區。

綜合型養老社區是指專為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。

社區中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。

模式3：普通社區中配建各類養老產品，或新建大型社區的同時開發養老組團。

普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。

模式4:與醫療機構，幼托、教育機構，旅游或商業地產結合，建設養老社區。這種做法能夠將優質的醫療資源、教育資源引入養老項目，節約建造和管理成本，較好滿足社區養老的服務需求。

4.2 改造提升老舊小區

老舊小區是指已經建成，但達不到適老化要求的小區。改造提升老舊小區有以下兩種模式：

模式1：對部分規模較大的老舊小區，結合小區現狀和老年人日常生活和康復頤養的要求，設置日間照料中心，對小區設施改造提升。包括：一是設置人車分流系統，減少地面停車率，結合景觀體系打造慢生活步行系統；二是多層住宅設置電梯，方便老年人出入；加建公共廁所并按適老化的要求配備相關設施；三是設置無障礙道路系統；四是配備入戶式急救呼叫系統，確保在收到報警3 min內到達住戶家進行初步救治。

模式2：對于規模較小的居住小區，綜合考慮人口密度、老年人分布狀況、服務需求、服務半徑等因素，以“15分鐘服務圈”進行服務范圍測算，統籌規劃社區養老服務設施的選址布局，統一配建養老公寓，也可在社區間插建小規模、多功能、綜合型的養老設施，如老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等。

5 結語

鶴壁淇濱新區建設養老型城區是基于鶴壁建設的實際情況和老齡化發展的現狀，經深入調研提出的應對老齡化發展的一種對策，同時也是破解房地產業轉型發展的一劑良方。

1)房地產業是承載社會發展的基礎性行業，其轉型發展須與社會發展的大環境相結合，在破解社會發展矛盾中尋找自身的發展定位，才能更好的服務社會，贏得自身發展；

2)老齡化和養老產業的發展是我國現階段面臨的一個重大的社會問題，同時也為房地產業轉型發展提供了廣闊的前景。房地產只有、而且必須抓住這次機遇，發展養老地產，才能更好地實現轉型升級；

3)發展養老地產，要在認真分析當地的實際情況上，以人為本，以滿足老年人多層次多樣化的健康養老服務需求為出發點和落腳點，做好高標準建設新的適老型社區和完善提升老舊社區養老設施這兩篇文章，才能找出適合本地發展的路子；

4)發展養老地產，要堅持政府主導，社會化、市場化運作的方向，凝聚社會各方的智慧和力量，才能取得滿意的效果。