基于PPP模式的房地產去庫存研究

徐佩佳 丁曉欣

（吉林建筑大學 經濟與管理學院， 長春 130118）

0 引言

2015年11月10日，中央財經領導小組第十一次會議提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。根據中國房地產信息網數據，截至 2016年底，中國的待售房地產面積達6.9億m2，若加上施工面積，中國的房地產庫存面積達 82.8億m2，而2016年的銷售面積僅為15.73萬m2。因此，化解房地產庫存是目前我國經濟工作主要任務之一。

1 當前我國房地產企業面臨的庫存問題

1.1 房地產庫存的內涵

房地產庫存即指現在儲存的房地產量[1]，分為狹義房地產庫存和廣義房地產庫存。狹義房地產庫存是指已完工的待售房地產面積；廣義房地產庫存包括已完工待售面積、房地產施工面積、已批未開工面積等。

1.2 房地產庫存指標

去化率。亦稱銷售率，去化率=本年度去化量/本年度供應房屋數量，去化量指本年度內房屋銷售數量；供應房屋數量包括批準預售套數和可售房屋套數。去化率的合理區間為0.5～0.7。

去化周期。指本年度待售面積與本年度月均銷售面積的比值。合理的房地產庫存范圍尚無嚴格界定，相對認可的合理去化周期的上限是18個月。

庫銷比。庫銷比=庫存面積/銷售面積。庫銷比分為狹義庫銷比和廣義庫銷比。廣義庫銷比又被稱為存銷比，代表房地產存量的消化時間。廣義庫銷比的合理區間為4～7年。

1.3 近年中國房地產庫存總體狀況

近幾年，我國每年都會有大量的房地產庫存。詳見表1。

表1 我國近三年房地產庫存指標

由上表數據計算得出，2014年～2016年的去化率分別為0.374、0.394、0.575，去化周期分別為6.18個月、6.71個月、5.30個月，廣義庫銷比分別為11.21年、15.62年、12.31年。除2016年略有改善外，全國房地產去化率指標低于合理區間，廣義庫銷比遠超過合理區間，說明我國庫存問題嚴重，需要進行去庫存。

2 當前我國政府面臨的保障性住房問題

隨著我國城鎮化進程日益加深，住房困難已成為困擾眾多城市中低收入家庭的難題。保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標準、限定價格或租金的住房[2]。一般包括公共租賃房、經濟適用房、廉租房、定向安置房[3]。

“十一五”期間，我國解決了約1140萬戶城鎮低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題。“十二五”期間，我國保障性住房建設數量超過 4000萬套。據2016年最新統計數據顯示，我國有4.3億戶家庭，其中中低收入家庭占55%，即約為 2.37億戶被保障對象。由此可見，我國保障性住房的建設量遠遠不足，未來關于保障房的建設任務十分繁重。詳見表2。

表2 2011年-2016年我國保障性住房與商品房建設數量比較

從上表可以看出，我國近年來對保障性住房的建設數量逐年上升，覆蓋面積不斷擴大。但是，我國需要保障的中低收入群體數量龐大，截至2016年底，保障性住房的建設量僅占需求量的13.70%。因此，保障性住房建設將是政府在今后一定時期內的一個工作重點。

3 當前政府面臨的問題

3.1 房地產高庫存使政府面臨的困境

一直以來，政府追求的都是社會穩定和諧，人民安居樂業。而近年來的房地產高庫存卻嚴重阻礙了政府的腳步。如果房地產一直維持著高庫存不能消化的狀態，將會導致一系列嚴重后果：第一，房地產業是中國經濟的一大支撐，如果商品房不能及時銷售，與房地產業息息相關的各個行業會受到不同程度的影響，將嚴重影響中國國民經濟的發展；第二，如果商品房高庫存得不到及時消化，企業就無法及時償還銀行的貸款；同時，商品房維持高庫存狀態，企業也就不會繼續購地，不會繼續向銀行貸款，銀行的收益將會受到很大影響，此時，拯救銀行的最直接的方法就是瘋狂印刷鈔票，實行量化寬松政策，造成人民幣嚴重貶值，人民生活更加艱難；第三，房地產行業和一些與其息息相關的行業受到影響，這會導致一部分人失業，老百姓失去生活來源。

綜上所述，如果房地產高庫存得不到有效解決，將會產生很多問題，造成社會動蕩不安，人民生活困苦不堪，這與政府一直追求的目標相去甚遠。

3.2 政府面臨的其他困境

在我國，有這樣一個群體：他們可能是剛畢業的大學生，也可能是在工作地工作很久的外來務工人員，他們的收入、財產低于當地規定標準，他們在工作地沒有住房，或者住房面積低于規定標準。他們買不起房，而傳統的廉租住房只面向最低收入群體，經濟適用房雖然將中等收入群體納為保障對象，價格卻還是偏高。因此，由于廉租住房、經濟適用房之間的價格差異，出現了一部分無力購買經濟適用房的人群。此時，大多數人會選擇公共租賃房和個人出租房，可是個人出租房卻擁有著嚴重的數量短缺和運營不規范的問題，沒有這些問題的公共租賃房就能很好地保障這些人的住房利益，讓他們以最合理的價格入住數量充足、租期穩定、價格合理的房屋?？墒?，政府的公共租賃房卻數量短缺，不能很好地保障中低收入無房群體的住房利益。

4 PPP模式實施的必要性及可行性

4.1 PPP模式實施的必要性

PPP模式將政府部分職責以特許經營權的方式移交給社會主體，使政府與社會主體建立合作關系，從而減輕政府的財政負擔，也一定程度上減小了企業的投資風險。PPP模式可以實現優勢互補，同時減輕政府和社會資本的壓力，因此在很多方面都有著極強的適用性。

房地產高庫存對企業及政府各自追求目標的達成都有著非常嚴重的阻礙作用。如果房地產一直維持著高庫存狀態，企業將滿足不了個人利益最大化的目標，政府也將離社會安定、人民安居樂業的目標越來越遠。因此，政府和企業都迫切希望能以最有效的方式將庫存問題解決。

4.2 PPP模式實施的可行性

房地產高庫存會造成非常多的風險，如法律風險、政治風險、社會風險、融資風險、建設風險，以及運營風險[5]。將PPP模式運用于解決商品房高庫存的問題上，可以有效運用企業和政府雙方各自的優勢，實現最有效的風險分擔。

三四線省市，由于其發展模式，人口增長緩慢，商品房需求量相對較小，因此庫存問題嚴重。對于這些城市，政府可以采用PPP模式向房地產開發商進行閑置住房的收儲，然后將這些住房轉為公租房，轉租給低收入家庭。這樣，不僅可以緩解政府對公租房的建設要求，滿足城市低收入群體的住房要求，同時也可以一定程度上緩解房地產高庫存的問題，有效規避商品房高庫存的風險，滿足政府以及企業的不同需求。

5 PPP模式介入解決房地產庫存問題的方法建議

PPP模式分為外包類、回租回購類、特許經營類、資產剝離類四類[6]。其顯著特征為：公私合作；提供公共產品或服務；風險共擔，利益共享[7]。適用于公益性較強的公共服務項目，因此需要合理選擇合作項目，并充分考慮政府部門參與的形式、程序、渠道、范圍與程度。

5.1 PPP模式介入房地產去庫存的方法建議

（1）由于政府保障性住房的供給并不是很充足，而商業房地產庫存量龐大，所以政府可以與房地產企業合作，由中央借助地方政府債務發行和置換，低價收購樓市庫存，將庫存房轉為保障性住房，超低價出售或無償出租給農民工。這一做法是政府償還為農民工提供住房保障的歷史欠賬，也是農民工市民化的必然選擇。具體實施方法有以下幾種：

①對于已建待售商品房，可以采用政府租賃購買模式。政府租賃購買模式是指將已建待售房地產的經營權交由政府，所有權仍歸企業所有。在經營期滿后，政府回購其房屋所有權，所有權歸政府所有；

②對于在建和已批未開發的商品房，可以采用BOT模式。由企業負責項目的建設和運營，在運營期結束后將項目的所有權和經營權轉交給政府。企業收益為項目運營期所得收益。

（2）政府和企業可以采用“BOT+房產代銷”方式，即政府選擇合適的 PPP項目，交由社會資本進行建設運營管理，同時政府和企業達成協議，企業制定最低價和最長期限，由政府以不低于最低價的價格，在約定期限內幫忙出售房地產企業的閑置商品房。如企業所完成工作不達標，可由政府制定相應的懲戒措施；如政府逾期未能完成其銷售任務，則由政府補全差價。

5.2 實施注意事項

自上世界80年代PPP模式在中國得以應用，截至2016年年底，已有入庫項目11260項，投資達13.5萬億元?？墒?，在已完成項目中，半數以上均以失敗告終，究其原因，一是政府有關立法未考慮項目實際需求；二是政府部門缺少預測評估項目風險的經驗；三是政府不能對項目進行有效監管；四是私人企業不能有效管理。

PPP模式介入房地產庫存問題的解決，將部分庫存房轉為保障性住房，既要保證轉化過程雙方滿意，也要保證轉化為保障性住房后的貫徹執行令大家滿意。實施過程中應注意如下問題：

5.2.1 政府要制定完備的項目監管和考核評價體系

政府需對此類房地產項目進行運作、服務質量和資金使用效率等方面的全過程監管和綜合考核評價，加強成本管理、考核評估、價格調整審核，引入第三方進行社會評價等。企業合伙人面對此類PPP項目，必定心中有諸多顧忌，政府需要作出多方面的努力來緩解企業合伙人心中顧忌，對項目進行運作、服務質量和資金使用效率等多方面的監管和考核評估，可以讓政府實時了解項目的可行性，還可以讓企業合伙人更加信任政府，堅定與政府的合作信念。

5.2.2 企業應充分表示誠意

政府制定相關政策法規，并以實際行動保護企業合伙人的權益，企業也需要拿出合作誠意。在現代社會，為了在激烈的競爭環境中保持蓬勃的生機，也為了企業更好地適應現代環境，企業都有著非常強大的信息系統和非常明顯的管理優勢。在有意向與政府達成協議去除庫存之后，合伙人企業應盡快在其剩余房產中尋找合適政府保障性住房意愿的房產，與政府達成協議后，與政府有關部門進行協商，將那些房產改造成政府要求的裝修風格。

5.2.3 企業要考慮自身的承受能力

PPP項目前期，雖然政府部門會給予一定的財政補助，可仍需要由私人資本承受項目大部分的財政支出，這就需要私人資本有一定的財政承受能力，事先做好財政承受能力評價，確保在項目開展前期可以承擔項目的財政支出。此外，在項目開展之前，還需要做好項目的物有所值評價，確定項目經過本企業的經營之后可以獲得較之前未經營此項目更多的收益。

6 結語

目前，國家房地產庫存量巨大，房地產商想盡辦法去庫存，獲取最大收益；政府也要去樓市庫存，保障更多人的利益。這就可以采用PPP模式，政府和企業合作，將部分庫存房轉為保障性住房，化解房地產庫存危機，同時解決房地產商和政府的問題。這個過程中間有很多問題，需要雙方合力解決。只有雙方全力合作，才能以最高的效率實現房地產去庫存。

[1] 劉永鳳.淺談企業庫存管理[J].科技與生活，2011(1):199-199.

[2] 陳 陽.我國保障性住房的發展現狀、趨勢與對策[J].財經問題研究，2014(11)：42-46.

[3] Ohls J C. Public policy toward low-income housing and filtering in housings markets[J]. Journal of Urban Economics，197，(2):157-178.

[4] 楊衛華，王秀山，張鳳海.公共項目 PPP模式選擇途經研究——基于交易合作三維框架[J].華東經濟管理，2014（2）：121-126.

[5] 晁岱壯.基于 PPP的公共基礎設施項目融資風險管理[D].湖南：中南大學.2011.

[6] 侯 莉.我國公共租賃住房社會資本融資模式研究[D].湖北：華中師范大學.2011.

[7] 馬 威.我國基礎設施采用 PPP模式的研究與分析[D].北京：財政部財政科學研究所.2014.