論貨幣政策與房價變動的關系

王嵩堯

【摘要】房價作為一種典型的資產價格，一方面深受貨幣政策變動影響；另一方面，由于穩定物價是貨幣政策的主要目標，因此房價也通過影響物價反作用于貨幣政策。本文基于2002年3月至2015年6月的樣本數據，利用格蘭杰檢驗研究了房價同四項貨幣政策主要工具之間的因果關系，分析了貨幣供應量M1、M2以及貸款利率這三項央行可調控貨幣政策工具同房價變動之間的相互關系。

【關鍵詞】貨幣政策 房價 格蘭杰檢驗

一、引言

住房作為一種較為普及的重要資產，其價格變化將對物價變動水平帶來深刻影響，因此它同貨幣政策的效果之間存在較為復雜的關系。由于我國股票市場并未發展成熟，在我國居民家庭資產中，股票占比十分有限，但受到傳統觀念的影響，房地產始終是居民家庭最大資產之一，因此貨幣政策應當對房價變動給予更高關注。

二、房價對貨幣政策目標——物價的影響

由于貨幣政策的最終目標為穩定物價，因此本文將2002年3月-2015年6月消費者物價指數（CPI）和房價增長率（HP）作為變量進行格蘭杰因果檢驗。首先對原始數據進行單位根檢驗，進行一階差分處理（以d來表示）后，在1%的顯著水平上，CPI和HP都能拒絕存在單位根，如表一所示：

2.表中d代表一階差分結果。

由于格蘭杰檢驗的不穩定性，我們選擇1-7期滯后階數考察房價和物價的因果關系，當7期內結果都顯著時可判斷兩者存在較為明確的關系。具體檢驗結果如表二所示：

表二結果顯示：在95%的顯著水平上，1-7期內房價都是物價的格蘭杰原因，表明房價變動將直接導致物價變動，兩者因果關系十分明確。而在同樣的顯著水平上，直到5期和之后，物價才顯示為房價的格蘭杰原因，因此不能推出物價是房價變動的原因。由于其結果滯后了4期，因此可以推測其原因在于：房地產價格還包含消費者和投資者對未來價格的預期。

三、貨幣政策工具對房價的影響

貨幣政策的主要工具包括公開市場業務、再貼現率、存款準備金率等等多種手段，并以此調節貨幣供應量。

（一）貨幣供應量與房價因果關系分析

由于貨幣供應量中現金M0的數額對于房價并無直接影響，因此本文采用了M1和M2兩項指標來考察貨幣供應量同房價的關系。一階差分后，在1%的顯著水平上，M1和M2都能拒絕存在單位根。對于M1和HP間的因果關系，總體上看M1明顯是HP變動的原因，而反之不成立。觀察M2同HP的關系，則恰好與M1相反。我們可以判斷房價是M2變化的格蘭杰原因。廖仕國（2011）認為，導致這一結果的原因是M1表示M0+企事業單位活期存款，因此一定程度上可以反映企業的發展狀況甚至整個經濟是否景氣，因此M1較大時，房地產投資將進一步被刺激，導致房價上漲；而M2還包含了大量居民定期存款，房價上升將使居民減少消費，增加儲蓄以滿足購房需求。

（二）貸款利率與房價因果關系分析

根據中國近幾年的實際情況，我們可以將原因歸結為貸款利率調整幅度和次數均不大，因此短期而言會影響人們的購房抉擇和投資沖動；此外，為了調控一線城市高居不下的房價，央行也有幾次調整了貸款利率，但房價變動僅僅在某些特定時期才是央行進行貸款利率調整的主要原因。

四、討論與分析

貨幣政策和房價之間的影響是相互的，因此一方面我們要充分考慮房價對貨幣政策實施效果的潛在影響，即使貨幣政策不盯住房價，也應將其納入重要的經濟考察指標。另一方面，在利用貨幣政策調控房價時，應當根據經濟形勢適當選擇貨幣政策工具，尤其是由于貸款利率對于房價的影響主要集中在短期，且對物價會造成一定影響，因此要善于使用貨幣供應量調控來引導房價趨于合理。

作為貨幣政策的重要工具，M1和M2以及貸款利率都可以相應地影響經濟環境，從而影響房價變動，但格蘭杰檢驗也指出：M1調節是房價變動的原因，但M2不是；而貸款利率僅會從短期影響房價。因此，經濟過熱時，央行可通過減少貨幣發行調控M1來影響；反之則可增加M1拉動房價。但在經濟不甚景氣但房地產依然有泡沫的情況下，調控貸款利率會有比較直接而短期的影響。

參考文獻：

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