新形勢下房地產項目動態審計預警體系構建與法律實施機制研究

■王 昆

引言

近年來，政府部門和市場機構加強對房地產行業的綜合管制，房地產行業的發展相對穩定。但在實際發展時，一二線城市仍出現房價哄抬過高的局面，這限制了一二線居民的購房需要。究其根本原因，主要是由于房地產項目的審計評估，欠缺動態審計預警體系與之匹配。在實際開發房地產項目時，房地產項目的審計預警仍以靜態審計為主，相關預警難題的呈現，最終限制了房地產項目的審計效果。

一、新形勢下動態審計預警體系構建綜述

我國正處于經濟轉型的重要時期，經濟新形勢較為明顯。經濟新形勢下，動態審計預警體系的構建有了新的需求。為了更好的適應金融環境的開放發展需求，動態審計預警體系也應在原有基礎上獲取更為合適的環境支持。這也就意味著，我國國民經濟的飛速發展，促進了經濟社會的發展與進步，經濟結構的轉型升級已成必然，在經濟金融環境發生重大變革的當下，利用動態審計預警體系構建，促成經濟實施環境的優化，這是動態審計預警體系構建的目標和要求。除了實施環境外，動態審計預警體系的構建，還應兼顧技術條件和政策條件，通過技術條件的有效分析，確定風險監測系統，實現相關指標數據信息的優化。同時，借助政策扶持，加強行政體制改革下的動態審計預警體系優化。

二、新形勢下房地產項目動態審計預警體系構建的必要性分析

1.項目風險預警識別的必然經過。

對于房地產項目而言，經濟新形勢下，動態審計預警體系的構建，是項目風險預警識別的必然經過。任何一個房地產項目，都應該在新形勢背景下，加強對項目本身的風險預警及風險識別，保證房地產項目的實際發展，能夠有效規避房地產項目風險，實現穩定建設。盡管是在初期發展階段，房地產項目的發展仍相對緩慢，但考慮到房地產項目所涉及的人力資源和物力資源等都相對龐大，房地產項目在發展初期，也應該加強對項目風險的預警識別。近年來，房地產項目的發展得到越來越多人的關注和重視，動態審計預警體系構建，作為項目風險預警識別的必然經過，也需得到房地產項目負責人員的高度重視。新階段的房地產項目，也應適應新的審計預警體系。

2.項目預警及審計監管的必要流程。

眾所周知，項目風險預警與審計監管之間有一定的關聯性。在房地產行業這樣的風險行業，收益與風險齊高。要想充分適應新形勢下房地產項目的開發建設需求，加快對房地產產業經濟效益和文化效益的共同提升，就需要結合房地產項目開發管理的實際需要，準確構建動態審計預警體系，實現項目預警及審計監管。由于動態審計預警體系的構建，是項目預警及審計監管的必要流程，任何一家房地產企業都應該在日常開發房地產項目過程中，將項目預警體系構建方式在首要位置。但需要注意的是，房地產項目動態審計預警體系構建的必要性，強調了動態審計的關鍵價值的同時，房地產項目也應該將其與其他項目等同考慮，切不可出現獨立評估或獨立于監管的情況。

3.依法審計項目的關鍵要素。

隨著經濟社會的不斷發展，我國加快依法審計項目的落實，房地產項目動態審計預警體系構建，作為依法審計項目的關鍵要素，既需要得到政府部門的宏觀調節與控制，也需要適應經濟新形勢發展，在市場機構的有機協調下，促成房地產項目的穩定建設。在初期發展階段，依法審計項目的落實，可能無法得到所有房地產項目負責人員的高度重視。但在發展進入到穩定階段后，依法審計項目與房地產項目的融合，應當得到越來越多房地產項目負責人的高度重視，并將其利用到房地產項目動態審計預警體系中，實現房地產項目與傳統項目之間的有效掛鉤。這也就意味著，房地產項目動態審計預警體系的構建，應當注重法律法規的規范性及法律與審計之間的聯系性。

三、新形勢下房地產項目動態審計預警體系構建的現實困境

1.動態審計預警指標的選擇欠缺原則性。

結合目前的發展，新形勢下房地產項目動態審計預警體系的構建，出現審計預警指標選擇欠缺原則性的問題。在傳統的發展形勢下，房地產項目對動態審計預警的關注程度不高，預警指標選擇只是按照傳統項目發展作出考慮。在現階段發展時，房地產項目需要適應新經濟發展所需，加強對動態審計預警體系構建的高度重視，但從實際的發展來看，房地產項目對預警指標的選擇欠缺規范性和有效性，預警指標的原則性的缺失，會致使動態審計預警效果未達預期水準。例如，上海市的一期房地產項目，就由于動態審計預警指標選擇欠缺原則性，動態審計預警指標選擇只滿足常規問題所需。在這一期房地產項目突發緊急情況時，上海市房地產項目的負責人原是無法作出原則性處理的。

2.預警風險識別系統中存在落后元素。

現代化發展過程中，房地產項目動態審計預警體系的構建，已經得到越來越多房地產項目負責人員的高度重視，房地產項目動態審計預警體系構建，往往與預警風險識別系統相互掛鉤。但從目前的發展來看，預警風險識別系統中存在落后元素，這在一定程度上限制了房地產項目動態審計預警的實際效果。以西南地區為例，西南地區的經濟水平不及一二線城市在加強房地產項目開發建設過程中，西南地區的房地產項目只需按照既定的發展規劃，加快對保障房及商用房的建設與管理，預警風險識別系統是相對滯后的。盡管部分房地產項目已經加強對預警風險識別系統的更新與完善，但由于更新替換需耗費較長時間，更新替換的滯后性仍然存在。

3.動態審計預警機制的審計監管力度低下。

動態審計預警機制的審計監管力度強弱，能直接關系到項目動態審計預警的效果好壞。一般來說，審計監管力度較強時，項目動態審計預警的效果較好；反之，動態審計預警的效果就會受到限制。結合我國房地產項目動態審計預警機制構建的實際效果，審計監管力度低下，已經或多或少的制約了房地產項目的開發建設。尤其是在一二線城市，一二線城市經濟發展水平較好，政府部門對房地產項目的扶持力度也相對較高，在這樣的客觀前提下，大量的房地產企業融入到房地產行業中，審計監管力度卻未能及時跟進，審計監管力度的低下會致使房地產項目動態審計預警機制的構建存在偏差。倘若政府部門和市場機構無法根據房地產企業監管的實際需求，動態審計預警相關風險要素，實際發展就會面臨新的風險和挑戰。

4.動態審計預警的配套法律條文不夠完善。

眾所周知，我國強調依法治國，任何行業和項目的發展，都應該注重依法治理的基本原則。但從目前的發展來看，房地產項目動態審計預警的配套法律條文不夠完善，這限制了新形勢下房地產行業的穩定運作。在前期發展階段，房地產項目的推出還相對較少，配套法律條文的不完善，并不會對所有房地產項目造成直接的影響和威脅。但在發展進入到相對穩定階段后，房地產項目的數量和規模不斷增多，房地產行業亟待通過政府法律條文完善，實現配套管理。而從當前的發展來看，由于動態審計預警的配套法律條文不夠完善，房地產行業無法通過政府法律法規，細化對動態審計預警體系的有效構建，動態審計預警效果自然也會因此受到限制。

四、房地產項目動態審計預警與法律實施機制

1.明確房地產項目動態審計預警指標的選擇。

要想在后階段發展過程中，充分適應房地產項目發展的實際需求，在原有基礎上響應經濟新形勢發展，促成動態審計預警與法律實施，就應該明確房地產項目動態審計預警指標的選擇，保證每一項指標的選擇都能密切適應房地產項目開發建設的實際需求。對于固定指標的選擇，房地產項目相關負責人主要是結合前階段的審計預警指標選擇情況，判斷原有的指標選擇是否滿足現階段的發展所需。而對于非固定指標的選擇，房地產項目相關負責人則需通過系統的市場調研，對房地產項目動態審計預警指標選擇的大體情況有初步認知，隨后，結合自身房地產項目的實際開發發展需求，細化原有的指標選擇體系，真正實現原則性的預警指標選擇。

2.定期檢驗房地產項目預警風險識別系統。

在現代化發展過程中，房地產項目預警風險體系的落后性，會直接影響房地產項目的開發建設。為了盡可能降低預警風險識別系統落后元素對房地產項目的制約，后續發展時，就應該根據房地產項目風險預警的實際需求，定期檢驗房地產項目預警風險識別系統，保證動態審計預警體系的構建及法律實施機制的出臺，都能與房地產項目發展密切關聯。一般來說，預警風險識別系統的更新可以以一個月或一個季度為周期，通過定期檢驗并識別系統落后要素的方式，判斷原有的預警風險識別系統能否符合下階段房地產項目開發建設所需。對于已經未符合房地產項目開發的，或無法符合后階段房地產項目建設的，就需要投入必要的資金，加速對預警風險識別系統的更新替換。

3.建立健全房地產項目動態審計預警機制。

經濟新形勢下，房地產項目與其他項目一樣，也需要通過動態審計預警機制建立健全的方法，實現動態省級預警效果的提升。但由于考慮到房地產項目正處于當下的熱門項目，房地產行業仍然如火如荼。為了與房地產項目的開發建設速度保持均衡，建立健全房地產項目動態審計預警機制時，也應該注意效率及質量的共同保障。在效率保障方面，房地產項目的相關負責人員應當指派專業人員，對當下的動態審計預警機制建立作出明確的判斷，確定后階段動態審計預警的目標及方向；而在質量保障方面，則應該根據動態省級預警機制建立的現狀，確定是否需要針對某其他元素進行完善和補充。需要注意的是，無論是效率保障還是質量保障，房地產項目相關人員都應該穩中求進、步步落實。

4.多要素促成動態審計預警及法律實施。

結合當前的發展，新形勢下，房地產項目正處于新的發展周期。要想真正實現房地產項目動態審計預警的有效性和規范性，就應該多要素促成動態審計預警與法律實施之間的協調。對于動態審計預警機制，法律部門應當結合動態審計預警需求，及時更新和完善原有的法律法規，保證最終形成的法律條文，能夠為新形勢下房地產項目的開發建設，提供扎實的保障。而對于法律實施，則應該結合動態審計預警的相關結果，判斷新階段的房地產項目處于怎樣的發展局面。隨后，結合法律部門出臺的相關法律法規，細化法律實施步驟和流程，保證最終的法律實施效果，能夠真正實現對房地產項目開發建設的多要素促進。

結論

結合新形勢下房地產項目的實際發展，炒房熱問題在一定程度上影響和限制了房地產行業的穩定運作。若無法針對房地產項目，加緊動態審計預警評估，房地產項目會因此受限。由于新形勢下，房地產項目面臨預警指標選擇欠缺原則性、風險識別系統落后等一系列問題，后續發展，可從現實困境著手給出應對措施。房地產項目負責人不僅需要建立健全相關審計預警機制，還需多元素促成動態審計預警及法律實施。

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