開征房產稅需要解決的幾個技術問題

張群苑

為了實現百姓安居樂業、社會長治久安和經濟可持續發展，有必要立足我國人口眾多，建設用地相對不足，自然資源十分有限的基本國情，盡快制定和推出符合經濟社會發展目標的房屋持有環節的稅收法律，對房地產占有行為施行有效的調節和控制。為此，需要解決下列技術層面的問題：

一、課稅對象問題

（一）國外做法

1.美國。美國實行房屋所有權和土地所有權私人所有制度，其房地產稅由房產稅和地產稅兩部分組成。課稅對象為個人擁有的房屋和土地。

2.日本。日本作為亞洲最大的發達國家，受其有限的自然資源、狹窄的地理空間，以及地震頻發等因素制約，房地產稅在持有階段設置了固定資產稅和都市計劃稅兩個稅種。征稅對象主要為土地、房屋，還有其他固定資產。

3.新加坡。新加坡在房產稅的征收上有其獨特的方式，主要由政府主導住房供應，房地產稅對于平抑房價、打擊房地產投機投資、促進社會公平起到了顯著的作用。征收范圍極為廣泛，征稅對象為土地、房屋、公寓等私有不動產，只要屬于住宅范疇的均予以征收。

（二）國內實踐

目前，國內一些地方比如上海市、重慶市，已經就房產稅制定出相應的試行辦法，對所有個人住房征收房產稅。寧夏回族自治區雖然出臺了房產稅實施細則，并于2018年1月1日起開始試行，但對個人住房暫時免予征收。上海作為試點市，對上海市居民和非上海市居民房產稅收作了區別處理：即本市居民以家庭為單位第二套房屋起征，外地居民以家庭為單位首套住房征收房產稅。重慶市個人住房房產稅的征收對象為：個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，以及在本市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。北京作為一線城市，房地產價格長期領先全國，然而由于利益關系理順困難，尚沒有對個人住房在持有環節征稅的意見辦法，目前僅有對工業用房、商業用房以及出租等經營用途個人住房的稅收規定。

（三）參考意見

我國有關房產稅的規定，最初出現在1986年國務院制定的《房產稅暫行條例》，其中第五條規定了免征范圍，如國家機關、人民團體、軍隊自用以及事業單位房產等有公益性質的房產；第五條第四款規定的“個人所有非營業用的房產”免征，此規定已經滯后于我國房地產市場發展現狀。我國經過四十年改革開放，房屋類型和產權結構已經發生巨大變化，個人所有的房屋已經占據房地產市場的大半壁江山，于是才有重慶、上海等先行試點地區對個人所有住房在持有環節征稅之探索。筆者認為在《房產稅暫行條例》免征范圍中應當取消“個人所有非營業用的房產”免征之規定，對個人所有的各類房屋開征房產稅。

我國幅員遼闊，地域差異較大，目前出現的房屋類型多種多樣，在城市除公寓式住宅、普通住宅以外，還有獨棟建筑（城中村）、花園洋房、別墅、度假村等，在農村有農民宅基地房屋，這些80%以上屬于商品房范疇。農村宅基地房屋法律規定不能向農村居民以外出售，流通范圍受限，對整個房地產市場影響不大，因此免征房產稅是合理的。城市獨棟建筑（城中村房屋）是農村村落在城市化進程中，農民轉為居民、村落轉變為居民區的產物，由于城中村房屋是“小產權房”，個人沒有產權證，國家禁止“小產權房”買賣，城中村房屋只能通過本村戶口居民之間轉讓，未納入流通渠道，因此在產權理順之前也應劃入房產稅免征范圍。

除此之外，個人所有的各類房屋都應當納入房產稅征收范圍。并且在全國推行不動產登記制度和房地產信息入網的背景下，為防止炒房客在異地購置多套房規避法律，平等保護本地和外地居民的居住權益，應不區分原住房和新購、本地戶口和外地戶口，只要是個人所有的房屋，均應執行統一的征稅標準。

二、稅基問題

（一）國外做法

1.美國。美國是聯邦制國家，不同州、州下縣市的計稅依據各有不同。由房屋評估價作為計稅依據，結合一定比例的房屋市場價確定。根據房屋購買時的價值和土地價值進行估值。區分房屋用途，對自住、第二套房和出租房都有不同的估價。

2.日本。日本的房產稅本意不是用來控制房價的，而是財政收入來源的一部分。固定資產稅和城市規劃稅都是以評估價作為計稅依據。土地、房屋都是永久產權，已經購買就屬個人所有，對固定資產、土地、房屋分別估值，估值價格通常小于市場價格，一般情況為市場價格的70%。其房地產市場相對平穩，房價不存在大幅度上升的情況，因此每三年由政府進行估值，保證房地產稅的穩定性。

3.新加坡。新加坡的房地產稅的計稅依據是物業年值，年值指的是出租一個房間整年的租金，由政府制定價格。免征范圍也依據的是物業年值，即小于6000新幣的免征房地產稅。稅制單一、簡單，方便征收。并隨著年值的變化而增加或減少稅費。

（二）國內實踐

上海市給予本市居民人均60平方米的免稅住房面積（指住房建筑面積）扣除，合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和。稅基為市場交易價的70%。重慶市目前以房屋交易時的價格作為計稅依據，用于出租的房屋直接征收房產稅，不再對租金征收房產稅。

（三）參考意見

房產稅的稅基，涉及面積、單價、計稅基準、起征點等。

1.應稅面積。借鑒國內外習慣做法，為避免繁瑣和人為伸縮，應稅面積應當與不動產權證記載銜接一致，按“建筑面積”計算。

2.房屋單價。以最近購買時的交易價作基礎，參照周邊同類同檔次住房計稅年度市場價格，結合一定比例的房齡和周邊設施因素，由政府房地產管理部門負責，聘請第三方機構或組織專家，每年或每三年評估一次，并在一定范圍聽證后公布單價。之所以要遵循如此條件和程序定價，是為了矯正自報價（交易合同標價）的虛假和偏差，防止政府定價的主觀性和盲目性，使確定出來的房屋單價盡可能貼近其計稅期的使用價值。

3.計稅基準。借鑒國際通行做法和試點地區經驗，以政府評估總價的70%計收房產稅比較合理。

4.免稅面積和征稅起點。考慮到大多數居民的剛性需求，參照上海、重慶等地的做法和新加坡的管理理念，不考慮房屋套數，只按面積設置人均70平米的免征范圍，超過人均70平米即開始計征房產（持有）稅。設置人均70平米免稅面積的意義在于：一是按照目前的住房分類標準，一個三口之家居住210平米（含）以下高檔住房，無須繳納房產（占用）稅。二是一個三口之家在城區擁有一中一小二套普通住房，無須繳納房產（占用）稅。三是一個三口之家住房面積在140平米（含）以下，即使其子女長大成人另建家庭，無須為避稅而搬家。確立這樣的標準，作為國家仁至義盡，作為納稅人則大都心悅誠服，房產稅推行阻力將大為降低。

三、稅率問題

（一）國外做法

1.美國。根據地方政府的預算需求而變動，稅率為1%-3%不等，按年征收。征收次數為一年一次或一年四次。

2.日本。日本固定資產稅的稅率為1.4%，城市規劃稅的稅率為0.3%。復合稅率1.7%。

3.新加坡。以物業年值為標準，當物業年值小于6000新幣，免征房產稅；物業年值在6000新幣到24000新幣之間時，超出部分稅率為4%；當物業年值大于24000新幣，超出部分的稅率為6%。

（二）國內實踐

上海實行差別化稅率，稅率為0.4%到0.6%之間。適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格（包括）2倍的，稅率可暫減為0.4%。

重慶市個人住房房產稅稅率有其專門的征收標準：對于高檔住房和獨棟商品住宅的建筑面積交易單價，與上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價相比，3倍以下，稅率為0.5%；3倍（含）到4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%；此外針對非重慶市民、工作單位不在重慶、不在重慶投資企業的個人購買重慶市首套（包括）以上的普通住房，稅率為0.5%。

（三）參考意見

筆者建議，房產稅宜設置三檔稅率：

1.普通住宅，稅率設為2%。普通住宅指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。其認定標準主要涉及小區容積率、房屋建筑面積和區域平均交易價格等。參照建設部的分類標準，具備下列條件之一的，視為普通住房：住宅小區建筑容積率在1.0（含1.0）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下；首次上市的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房，視同普通住宅。包括用來自住或買賣的房子。人均占有面積超過70平米，三口之家持有的普通住宅若面積超過210平米，即可認定為投資性持有，應當列入房產稅調控范疇。這樣設置，有利于調控供需結構，緩解市場過熱，引導居民將閑置資金向新興產業和資本市場轉移。

2.高檔住宅，稅率設為4%。此處高檔住宅指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的高級住宅，其建筑面積大于140平米，容積率小于1，以環境優美、配套設施完整、服務手段先進為基本特征，包括別墅、花園洋房、高級公寓、度假村等。

3.面積超過起征點3倍的各類住宅，稅率設定6%。在此，不論房屋的規格、檔次、結構、用途，一律適用6%的超高稅率。如果一個家庭放量購置和貯存房屋，必然造成市場壟斷，浪費自然資源，擠占他人生存空間，擾亂房地產市場秩序，與住房的居住屬性相去甚遠，應當在稅率上給予懲罰。

四、計征周期問題

從國外、國內的實踐經驗看，以一個年度作為房產稅的一個計稅周期，按年計算、一次或分次收繳，是比較成熟的、可行的做法。我們也宜采用這一辦法。按年計算、一次或分次收繳，兼顧了納稅人的支付能力和征管機關的工作頻度，體現稅收調控作用。對于未在規定時限（征繳年度內）足額繳納房產稅的，給予三個月的寬限期，寬限期滿仍然沒有繳清的，應當按日收取滯納金；未繳清房產稅的房屋不準上市交易，不辦理產權變更登記手續。對于拖欠稅金三年以上的房屋，應由政府無償收回拍賣處理，所得收入用于改善城市設施和公共事業。做到寬嚴相濟，令出法隨，實現依法治稅的目的。

房產稅關乎每一個人的切身利益，是除就業之外現階段最大的民生問題，是解決現階段我國社會主要矛盾的現實而又迫切的舉措。房產稅的施行不是為了增加財政收入而新設立的稅種，主要是出于調整社會利益格局、化解社會主要矛盾的需要。解決了課稅對象、稅基、稅率、計征周期等方面的技術問題，同時在全國推行統一的不動產登記管理，落實房地產信息聯網共享，就為房產稅國家立法和統一同步實施鋪平了道路。