中美房地產泡沫比較研究

(1.云南財經大學財政與公共管理學院　云南　昆明　650000；2.山西財經大學經濟學院　山西　太原　030000)

一、房地產泡沫的概念

房地產泡沫一般是指由房地產市場投機引起的房地產價格脫離市場真實價格的持續上漲現象,通常表現為在經濟繁榮時期,地價房價飛速上漲,逐漸形成泡沫并不斷脹大,但達到頂峰之后,對房地產的需求驟降,價格飛速下跌,泡沫也隨之破滅。目前，在國際上衡量房地產泡沫水平的指標有：房屋租金回報率、房價收入比、商品房去庫存化周期、住房空置率按揭貸款利率以及房地產投資占總固定資產投資的比重等。

房地產泡沫的實質是房地產市場普遍價格相較于其理論價值的不合理的連續上漲,進而導致的價格虛高。房地產價格虛高的背后存在兩個極其重要的推動力：一是土地價格的不合理大幅度上漲,導致房價不合理地上漲。地方政府為了謀取私利,利用職權控制土地市場,通過緊縮土地供應量,提高土地交易價格,推動土地資產價格不停上漲。二是廣大居民購買房屋的熱情高漲,出現大量炒房投機者,把房價越炒越高,嚴重脫離真實價值。

二、中、美房地產泡沫比較

(一)美國房地產泡沫分析

1.二十世紀八十年代儲蓄貸款協會危機及解決

上世紀70年代,由于美國“嬰兒潮”一代約7600萬人步入成年,進入到了購買房屋的階段,住房需求急劇上升。同時美國受越南戰爭上財政支出驟增的影響,石油危機等一系列事件的沖擊經濟狀況下行,存在較高的通貨膨脹。美國政府為了振興經濟,出臺了《經濟復蘇稅收法》,在房地產行業實行較大幅度的稅收優惠政策。最終，盡管美國政府采取一系列措施扶持儲蓄貸款協會發展,但由于房地產泡沫引發的經濟動蕩太過劇烈,加之協會內部的管理問題等其它矛盾,美國儲貸協會最終喪失了清償能力,引發蔓延全國的儲蓄貸款協會危機。

在儲貸危機爆發后,美國政府迅速做出應對。危機之下,美國政府開始對信貸部門監管體制進行改革,加強了對儲貸機構的監管,以期減少不良貸款的產生,防止房地產泡沫的進一步擴張；又采取一系列措施,如對大量流入房地產的資產給予稅收方面的優惠來刺激國內消費,增長居民償還貸款的信心、減輕泡沫破滅所造成的損失,并對存款保險體系進行堅決的改革,最終化解了這場由房地產泡沫破滅引發的危機。

2.二十一世紀初次貸危機及解決

隨著互聯網泡沫破滅和 2001 年 9.11 事件的發生,美國經濟陷入低迷。為了挽救衰退的經濟狀況,美聯儲不斷調低聯邦基金利率,美國進入了負實際利率時代。負實際利率使得人們更愿意拿出錢去投資而不是進行儲蓄,因此投資機構和個人紛紛進行房地產投資,推動了房地產投資規模的擴張。而當泡沫破滅，多家銀行因為房地產貸款出現違約、大量壞賬、呆賬,面對還款壓力被迫破產清算。由此引發了美國近百年以來損害最嚴重,范圍最廣的全球性金融危機。

為了應對次貸危機，在房地產泡沫不斷擴張的過程中,美聯儲連續6次提高聯邦基金利率,美國住房貸款利率也先后14次進行上調,希望改善就業市場,降低現有的通脹水平,抑制房價。連續的升息促使房屋貸款的成本提高,為過熱的房地產市場降溫。其次,加強金融機構部門的監管,縮緊信貸規模。調整稅收政策,維系房屋貸款者和房地產投資者的償債信心。由于次貸危機爆發,房地產市場與資本市場持續下行,美國經濟萎靡不振。為解決危機,美國政府數次針對房地產泡沫進行稅收的調整。

(二)中國房地產泡沫分析

1.中國房地產泡沫狀況及應對

我國房地產行業從1978年伴隨改革開放開始萌芽，住房制度在全國進行試點改革，實行住房貨幣化、市場化，房地產行業開始進入國人的視野。1998年，為防止經濟衰退，我國政府推行了積極的貨幣政策和財政政策，宣布停止福利分房，實行自主購買住房，刺激了房地產行業的興起。到了2003年，房地產行業成為我國的支柱型產業之一，房地產業進入高速增長期。房地產泡沫開始出現。從2003年至今，我國的房地產投資保持著持續增長的狀態,房屋價格水平持續上漲，房地產市場蓬勃發展，甚至導致房屋價格越來越高，泡沫脹大。

針對性地調高存款準備金率和貸款利率。政府針對房地產市場過熱，房價過高的現象，采用加息的辦法抑制房地產市場過熱。加大棚戶區，廉租房建設，對解決百姓的住房難問題大有裨益，通過解決居民的住房問題，減少居民對住房的需求，減輕房地產市場過熱的現象。2007年，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將房屋的關注點放在了解決民生基本的住房問題上，以此達到為房地產市場降溫的作用。政府通過行政手段，規范房地產市場的秩序，抑制泡沫擴張。2010年9月，發布“部分城市限購令”，限制居民購房買房屋的數量，以期降低居民購買房屋的熱情，防止泡沫進一步擴大。加大對信貸部門的監管力度，調整信貸方案。政府通過規范信貸市場，減少貸款風險的發生，并通過提高首付比例等手段縮減房屋貸款規模，以便抑制泡沫擴張。

三、中美房地產泡沫比較分析

(一)中美房地產泡沫相同點

泡沫產生的源頭來自政府鼓勵居民購房的政策。中美兩國泡沫開始產生，無疑都是由于政府對于購買房屋政策的巨大優惠，引起了房地產的發展以及催生了泡沫。信貸規模的快速擴張推動了房地產泡沫化。大部分人想要買房，卻無力一次性支付全部的房款，所以基本都會選擇房屋貸款的方式來購買房屋。由于對房屋的需求旺盛，購房信貸規模不斷擴大，有力地推動了房地產泡沫化。炒房投機心理作祟引發泡沫擴張。炒房投機心理是推動中美兩國房地產泡沫化的重要因素。通過數據分析，發生房地產泡沫的情況下，中美兩國的住房空置率均高于20%，顯然，炒房的投機心理大量存在并推動了房地產的泡沫化。國民受到房地產泡沫化影響，實際生活質量下降。

(二)中美房地產泡沫差異

美國的房地產泡沫已經結束，而中國的房地產泡沫正在擴張，還未結束。20世界80年代儲蓄協會危機的房地產泡沫于80年代中期破滅，已經結束。而中國的房地產泡沫從1998年開始至今仍在不斷地擴張，何時結束還無法預料。美國承擔房地產泡沫風險的主體是整個金融體系，而中國的風險承擔主體是購買房屋的居民。美國政府在泡沫產生的過程中，通過零首付使整個金融系統承擔了很大一部分風險；而中國通過設置首付比率，購買房屋的個人承擔了房地產泡沫的大部分風險，適度降低了金融機構的風險。

四、美國房地產泡沫的啟示

美國兩次房地產泡沫對于美國經濟和世界經濟的危害是顯而易見的，從美國房地產泡沫發生中我們應該注意以下問題。首先，實體經濟增長喪失競爭力是房地產泡沫產生的基本大前提。美國的兩次危機中，泡沫產生的前提源于國內實體經濟停滯不前，并且忽視了房地產泡沫破滅的巨大傷害。其次，政府推行的政策在很大程度上決定了市場走向，大力推行購買房屋的優惠政策，吸引了大量居民購買房屋，導致了超出預期的房地產市場泡沫化。再次，房地產泡沫周期與經濟周期波動同步。利用這一點，我們可以合理地調節政策，規避風險。合理利用貨幣政策快速的對國內經濟狀況做出反應至關重要，在美國的次貸危機中我們可以看到，在房價瘋漲的時候，在美國聯儲并沒有通過提高利率的手段來抑制瘋狂上漲的房價，這一行為加重了社會經濟不景氣的情況，如果當時政府能夠快速地利用貨幣政策做出應對，那么美國的經濟不會衰退的如此之快。這對于我國應對房地產泡沫來說是一個重要的教訓。