同一樓盤的商品房與安置房物業(yè)分區(qū)管理困境解析

(四川大學(xué)　四川　成都　610207)

一、物業(yè)分區(qū)管理的背景及根源

隨著中央及各級政府在房地產(chǎn)調(diào)控中陸續(xù)出臺一系列調(diào)控政策，釋放出堅決落實“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，各地持續(xù)加大住宅用地供應(yīng)的同時加快建立住房市場健康發(fā)展長效機制。為滿足社會各階層住房需求，土地公開出讓“限地價、控房價、競配建社會公共保障房”方式①越來越普遍。即土地競拍設(shè)定最高限制價格，競買人報價不超過最高限制價格的，按價高者得的原則確定競得人；當(dāng)報價達(dá)到最高限制價格后，競買方式轉(zhuǎn)為競配建社會公共保障房建筑面積。凡接受最高限制價格的競買人均可繼續(xù)參與競買，每次最低競價階梯為配建特定面積的社會公共保障房。競得人獲得土地后依據(jù)配建協(xié)議履行合同，自然而然，同一宗地塊出現(xiàn)安置型商品住房(以下稱安置房)和普通商品房(以下稱商品房)的格局由此產(chǎn)生。

出于銷售等因素綜合考慮，部分開發(fā)商在《商品房買賣合同》中約定商品房和安置房將通過地面及地下隔離設(shè)施設(shè)置實現(xiàn)物理分割，即商品房和安置房進(jìn)行分區(qū)管理。但在房屋交付后，安置房業(yè)主極有可能提出要求開發(fā)商和物業(yè)公司拆除隔離實現(xiàn)一體化管理，而商品房業(yè)主堅持要求開發(fā)商和物業(yè)公司維持分區(qū)管理。在無法協(xié)商解決情況下，安置房業(yè)主向法院提起訴訟，實踐當(dāng)中已出現(xiàn)較多此類訴訟糾紛案件。

二、該類案件的爭議焦點

從現(xiàn)有審判實踐看，此類案件的爭議焦點在于：開發(fā)商和物業(yè)公司對商品房和安置房進(jìn)行分區(qū)管理是否合法？業(yè)主以自己名義起訴是否會得到法院支持？

(一)關(guān)于分區(qū)管理是否合法問題

根據(jù)《物權(quán)法》②，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。而建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，除城鎮(zhèn)公共道路外，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房也屬于業(yè)主共有。因此對于同一個小區(qū)，小區(qū)容積率、綠化面積等均系整體規(guī)劃的前提下，小區(qū)規(guī)劃并未限定產(chǎn)權(quán)人對公用設(shè)施使用范圍的，業(yè)主享有小區(qū)道路設(shè)施、綠化景觀等共有部分的共同使用權(quán)。物業(yè)服務(wù)合同對共有部分使用的約定不得損害業(yè)主對小區(qū)共有部分的合法權(quán)益。因此，如僅是通過《商品房買賣合同》約定即通過地面及地下隔離設(shè)施等對小區(qū)進(jìn)行分區(qū)管理，顯然是違反了《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定。

(二)業(yè)主以自己名義起訴是否會得到法院支持

根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為可以向人民法院提起訴訟，有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。從該法律規(guī)定看，這個問題的答案似乎很明確了，即業(yè)主有權(quán)以自己名義起訴并得到法院支持。但現(xiàn)實卻并非如此。

審判實踐中，法院通常認(rèn)為：依據(jù)《物權(quán)法》和《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利應(yīng)由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(即俗稱的雙過半同意)。對共有部分的擅自侵占和使用等行為由業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表業(yè)主進(jìn)行維權(quán)，業(yè)主大會和業(yè)主委員會可據(jù)此要求侵權(quán)人或違約人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。可見，根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋，單一業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為雖然有權(quán)提出排除妨害等主張，但由于單一業(yè)主的起訴未經(jīng)過雙過半同意，法院一般認(rèn)定開發(fā)商或者物業(yè)公司構(gòu)成侵權(quán)但單一業(yè)主無權(quán)起訴，進(jìn)而裁定駁回業(yè)主起訴。

三、單一業(yè)主訴訟適格主體初探

對于單一業(yè)主起訴的共有權(quán)受侵害案件，大部分法院是直接以未通過雙過半同意為由裁定駁回。那么，業(yè)主是否必須通過雙過半同意程序才能起訴呢？對于這種明確認(rèn)定物業(yè)公司分區(qū)管理侵權(quán)，同時否定單一業(yè)主對權(quán)利受侵害救濟(jì)的困境③，除了寄希望于業(yè)主大會或業(yè)主委員會行使權(quán)利之外，有必要厘清該類訴訟的性質(zhì)、慎重區(qū)分對待不同的訴訟請求，試圖尋求突破點。

(一)單一業(yè)主是訴訟適格當(dāng)事人

單一業(yè)主對爭議訴訟標(biāo)的具有法定權(quán)益，這種法定權(quán)益是根據(jù)當(dāng)事人與爭議訴訟標(biāo)的實際關(guān)系產(chǎn)生的，也就是說具有實體法上的利害關(guān)系，也即單一業(yè)主有作為適格主體起訴的基礎(chǔ)。在沒有獲得全體利害關(guān)系人一致授權(quán)的單一業(yè)主起訴是否適格的問題上，不能囿于傳統(tǒng)的當(dāng)事人適格基礎(chǔ)理論，即管理處分權(quán)、爭議管理權(quán)，而應(yīng)該將“訴的利益”作為當(dāng)事人適格的直接基礎(chǔ)。凡對訴訟標(biāo)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的爭執(zhí)，當(dāng)事人即有“訴的利益”，當(dāng)事人在本案中即為適格當(dāng)事人。而這種“訴的利益”是為了考慮“當(dāng)事人提出的訴訟請求的內(nèi)容是否具有必須對此作出本案判決的必要性以及時效性”而設(shè)置的訴訟要件。實踐中，《廣東省高級人民法院關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害業(yè)主共同權(quán)益行為的訴訟主體范圍有所突破，明文規(guī)定有直接利害關(guān)系的業(yè)主在業(yè)主委員會明確表示不提起訴訟、或其他情況緊急的，不增加其他業(yè)主義務(wù)或負(fù)擔(dān)的前提下可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。

(二)支持消極防御之訴的請求并不損害其他業(yè)主的權(quán)益

依據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主行使的是原生管理權(quán)，業(yè)主大會是業(yè)主的自治性組織。在業(yè)主共有權(quán)受侵害的案件中，即使單一業(yè)主提起訴訟未取得業(yè)主大會的同意，也應(yīng)對其作進(jìn)一步的類型區(qū)分，并分別設(shè)置相應(yīng)的訴訟程序以實現(xiàn)程序正義以及訴訟效率的最大化。在消極防御之訴中，業(yè)主要求被告停止侵害、消除危險、排除妨害，而不包括賠償損失時，若業(yè)主勝訴的，也不涉及訴訟成果的分配，敗訴時，不涉及訴訟費用的承當(dāng)。故消極防御之訴在訴訟程序設(shè)置方面不應(yīng)過分考慮業(yè)主之間的利益沖突。但為了實現(xiàn)實質(zhì)的糾紛解決，仍然有必要運用既判力片面擴(kuò)展理論，對消極防御之訴的既判力進(jìn)行一定的擴(kuò)張：即原告勝訴的消極防御之訴的生效裁判的既判力擴(kuò)張到其他業(yè)主；而原告敗訴的消極防御之訴的生效裁判的既判力僅在當(dāng)事人之間生效。

《物業(yè)管理條例》第15條對業(yè)委會的次生管理權(quán)有意定和法定之分，業(yè)委會行使法定次生管理權(quán)而享有的對業(yè)主共有權(quán)益訴訟的訴訟實施權(quán)，理論上屬于法定訴訟擔(dān)當(dāng)。當(dāng)訴訟權(quán)利義務(wù)的歸屬主體不能或難以實施訴訟，但又存在著解決有關(guān)該權(quán)利義務(wù)糾紛的必要時，由法律上一般負(fù)有保護(hù)其歸屬主體利益職責(zé)之人進(jìn)行訴訟。而業(yè)主作為共有部分的原生管理權(quán)人，其提起訴訟，與業(yè)委會行使法定次生管理權(quán)并不矛盾。

【注釋】

①在限購限價政策下，此種招投標(biāo)方式在福建省福州市頗為盛行。

②參見《物權(quán)法》第70條。

③筆者接觸的實際案例案號為(2017)閩01民終196號，并檢索此類案例發(fā)現(xiàn)單一業(yè)主起訴幾乎都沒有得到支持。

【參考文獻(xiàn)】

[1]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)[M].北京：中國法制出版社，2011.第219-221頁

[2]王澤鑒.民法物權(quán)[M].北京：中國政法大學(xué)出版社,2001.第182頁