同一樓盤的商品房與安置房物業分區管理困境解析

(四川大學　四川　成都　610207)

一、物業分區管理的背景及根源

隨著中央及各級政府在房地產調控中陸續出臺一系列調控政策，釋放出堅決落實“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，各地持續加大住宅用地供應的同時加快建立住房市場健康發展長效機制。為滿足社會各階層住房需求，土地公開出讓“限地價、控房價、競配建社會公共保障房”方式①越來越普遍。即土地競拍設定最高限制價格，競買人報價不超過最高限制價格的，按價高者得的原則確定競得人；當報價達到最高限制價格后，競買方式轉為競配建社會公共保障房建筑面積。凡接受最高限制價格的競買人均可繼續參與競買，每次最低競價階梯為配建特定面積的社會公共保障房。競得人獲得土地后依據配建協議履行合同，自然而然，同一宗地塊出現安置型商品住房(以下稱安置房)和普通商品房(以下稱商品房)的格局由此產生。

出于銷售等因素綜合考慮，部分開發商在《商品房買賣合同》中約定商品房和安置房將通過地面及地下隔離設施設置實現物理分割，即商品房和安置房進行分區管理。但在房屋交付后，安置房業主極有可能提出要求開發商和物業公司拆除隔離實現一體化管理，而商品房業主堅持要求開發商和物業公司維持分區管理。在無法協商解決情況下，安置房業主向法院提起訴訟，實踐當中已出現較多此類訴訟糾紛案件。

二、該類案件的爭議焦點

從現有審判實踐看，此類案件的爭議焦點在于：開發商和物業公司對商品房和安置房進行分區管理是否合法？業主以自己名義起訴是否會得到法院支持？

(一)關于分區管理是否合法問題

根據《物權法》②，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。而建筑區劃內的道路，除城鎮公共道路外，屬于業主共有。建筑區劃內的綠地，除城鎮公共綠地或者明示屬于個人的，屬于業主共有。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房也屬于業主共有。因此對于同一個小區，小區容積率、綠化面積等均系整體規劃的前提下，小區規劃并未限定產權人對公用設施使用范圍的，業主享有小區道路設施、綠化景觀等共有部分的共同使用權。物業服務合同對共有部分使用的約定不得損害業主對小區共有部分的合法權益。因此，如僅是通過《商品房買賣合同》約定即通過地面及地下隔離設施等對小區進行分區管理，顯然是違反了《物權法》的相關規定。

(二)業主以自己名義起訴是否會得到法院支持

根據《物權法》，業主對侵害自己合法權益的行為可以向人民法院提起訴訟，有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。從該法律規定看，這個問題的答案似乎很明確了，即業主有權以自己名義起訴并得到法院支持。但現實卻并非如此。

審判實踐中，法院通常認為：依據《物權法》和《最高人民法院<關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。有關共有和共同管理權利應由業主共同決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意(即俗稱的雙過半同意)。對共有部分的擅自侵占和使用等行為由業主大會和業主委員會代表業主進行維權，業主大會和業主委員會可據此要求侵權人或違約人承擔相應責任。可見，根據《物權法》及相關司法解釋，單一業主對侵害自己合法權益的行為雖然有權提出排除妨害等主張，但由于單一業主的起訴未經過雙過半同意，法院一般認定開發商或者物業公司構成侵權但單一業主無權起訴，進而裁定駁回業主起訴。

三、單一業主訴訟適格主體初探

對于單一業主起訴的共有權受侵害案件，大部分法院是直接以未通過雙過半同意為由裁定駁回。那么，業主是否必須通過雙過半同意程序才能起訴呢？對于這種明確認定物業公司分區管理侵權，同時否定單一業主對權利受侵害救濟的困境③，除了寄希望于業主大會或業主委員會行使權利之外，有必要厘清該類訴訟的性質、慎重區分對待不同的訴訟請求，試圖尋求突破點。

(一)單一業主是訴訟適格當事人

單一業主對爭議訴訟標的具有法定權益，這種法定權益是根據當事人與爭議訴訟標的實際關系產生的，也就是說具有實體法上的利害關系，也即單一業主有作為適格主體起訴的基礎。在沒有獲得全體利害關系人一致授權的單一業主起訴是否適格的問題上，不能囿于傳統的當事人適格基礎理論，即管理處分權、爭議管理權，而應該將“訴的利益”作為當事人適格的直接基礎。凡對訴訟標的權利義務關系的爭執，當事人即有“訴的利益”，當事人在本案中即為適格當事人。而這種“訴的利益”是為了考慮“當事人提出的訴訟請求的內容是否具有必須對此作出本案判決的必要性以及時效性”而設置的訴訟要件。實踐中，《廣東省高級人民法院關于審理住宅物業服務糾紛案件若干問題的指導意見》對物業服務企業侵害業主共同權益行為的訴訟主體范圍有所突破，明文規定有直接利害關系的業主在業主委員會明確表示不提起訴訟、或其他情況緊急的，不增加其他業主義務或負擔的前提下可以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。

(二)支持消極防御之訴的請求并不損害其他業主的權益

依據《物權法》，業主行使的是原生管理權，業主大會是業主的自治性組織。在業主共有權受侵害的案件中，即使單一業主提起訴訟未取得業主大會的同意，也應對其作進一步的類型區分，并分別設置相應的訴訟程序以實現程序正義以及訴訟效率的最大化。在消極防御之訴中，業主要求被告停止侵害、消除危險、排除妨害，而不包括賠償損失時，若業主勝訴的，也不涉及訴訟成果的分配，敗訴時，不涉及訴訟費用的承當。故消極防御之訴在訴訟程序設置方面不應過分考慮業主之間的利益沖突。但為了實現實質的糾紛解決，仍然有必要運用既判力片面擴展理論，對消極防御之訴的既判力進行一定的擴張：即原告勝訴的消極防御之訴的生效裁判的既判力擴張到其他業主；而原告敗訴的消極防御之訴的生效裁判的既判力僅在當事人之間生效。

《物業管理條例》第15條對業委會的次生管理權有意定和法定之分，業委會行使法定次生管理權而享有的對業主共有權益訴訟的訴訟實施權，理論上屬于法定訴訟擔當。當訴訟權利義務的歸屬主體不能或難以實施訴訟，但又存在著解決有關該權利義務糾紛的必要時，由法律上一般負有保護其歸屬主體利益職責之人進行訴訟。而業主作為共有部分的原生管理權人，其提起訴訟，與業委會行使法定次生管理權并不矛盾。

【注釋】

①在限購限價政策下，此種招投標方式在福建省福州市頗為盛行。

②參見《物權法》第70條。

③筆者接觸的實際案例案號為(2017)閩01民終196號，并檢索此類案例發現單一業主起訴幾乎都沒有得到支持。

【參考文獻】

[1]陳華彬.建筑物區分所有權[M].北京：中國法制出版社，2011.第219-221頁

[2]王澤鑒.民法物權[M].北京：中國政法大學出版社,2001.第182頁