對房地產企業管理問題的研究

(鄭州大學 河南 鄭州 450001)

一、新趨勢下研究房地產企業管理的背景及意義

當前，隨著國家宏觀調控力度的不斷加強，房地產企業的發展形勢空前嚴峻。在這種形勢下，房地產企業的管理已經成為影響企業效益的重要因素，企業的管理方式和手段直接決定了其未來的走向。房地產屬于第三產業，其運營的對象是服務，服務的對象是圍繞著人展開的，具有無形和不可觸及的特點，所以運營管理必須圍繞著人與人而組建。否隨著市場經濟體制的日益完善，房地產開發企業越來越多，房地產產品也相應增多。房地產企業管理就是房地產開發企業發展過程中應運而生的一種產物，它的產生使得房地產產品越來越貼近群眾的需求，使得相關產品以業主需求為基礎進行設計施工，從而具有更高的實用價值，極大地提升了房地產企業的競爭力。

管理，就是以人為核心，通過對身邊多種資源的合理分配，對生產過程進行科學的規劃，對生產活動進行綜合管理，提高企業的運營效率。管理過程的實現離不開管理者和管理規范，管理規范是管理者進行管理的參考或者是標準，對整個管理行為起到了重要作用。房地產行業的發展離不開科學的管理。房地產管理也不是一個簡單的問題，而是一個涉及到多個因素的復雜的問題。良好的管理，能夠幫助房地產企業在房地產市場中站穩腳跟，推動企業的長久發展。

改革開放以來，我國的經濟得到了飛速的發展，房地產行業發展也非常迅速，但是目前我國的房地產行業仍然存在許多的問題，這些問題嚴重阻礙了房地產行業的發展。所以，想要繼續推動我國房地產市場的發展，就必須要對我國的房地產行業進行問題的歸納和對策的總結。房地產管理不是一個部門、一個管理者可以做到的事，而是一項涉及到公司上上下下所有人員的一項工作，房地產管理可以將公司的上上下下連成一片，增強企業各個部門之間的聯系，提高企業員工的工作效率，也能夠激發員工的工作熱情和創新思維，讓員工能夠更好的投入到工作當中去。

二、我國房地產企業管理現狀

管理的短視性和盲目性，缺乏戰略規劃能力。近年來，我國有些中小型房地產開發企業雖然積極參與市場競爭，在經營中邁出了可喜的一步，但經營管理水平總體上還不高，企業戰略存在盲目性和短視性，管理目標不明確，注重眼前利益，或雖有目標，但不去執行，缺乏戰略規劃與戰略分解能力。組織結構不健全。我國多數中小型房地產開發企業普遍存在組織不健全，管理體制混亂的現象，甚至有房地產開發企業由一人擔任企業內部不同性質、不同級別的職務，易造成員工之間或部門之間扯皮、推諉的現象，也給中小型房地產開發企業的激勵與約束機制帶來了難度，導致決策混亂、領導不力、管理不善等惡果。

缺乏企業管理意識和管理理念在現代企業中，管理意識和管理理念。在企業生存與發展過程中起著決定性作用。有關資料表明，我國多數中小型房地產開發企業管理層缺乏企業管理意識和管理理念，也沒有財力聘請頂級的管理咨詢顧問，有些尚未制定完善的、成文的經營管理政策和內控制度，沒有意識到強化經管理的重要性。即使已經制訂出相應內控制度的中小型房地產開發企業大多也只是停留在的“作秀”階段，沒有引起足夠的重視。

企業領導管理經驗不足。與發展完善的行業相比，目前，我國中小型房地產開發企業還處于一種粗放式的管理模式。多數企業管理者未受過正規的專業教育，管理者也沒有進行過系統的管理培訓，致使管理者缺乏經驗和管理的有效措施，出現管理松馳，甚至管理混亂的局面，這在一定程度上制約了中小型房地產開發企業的發展。從這個意義上講，經營管理者的素質與能力很大程度上影響了企業經營管理水平的高低。

三、我國房地產企業管理中存在的問題

隨著房地產市場竟爭的加劇，房地產企業越來越關注自身的管理問題。但是，由于中國的房地產企業化運作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。對于企業來說，比制度本身問題還要大的問題是執行問題。不是沒有制度，而是不執行；現有的制度就不執行，再建立更多的制度有什么用。幾乎所有企業的管理者都有同樣的困惑和無奈。房地產開發企業在制度執行方面缺乏監督，導致的不執行：任何制度都需要監督，而且是全面的監督，包括指導本身的監督、企業內部制度管理部門的內部監督、作為“第三方”的常年管理顧問或管理咨詢公司的外部監督，以及法律法規監督。任何一方面的監督缺失，都會導致不執行。信息衰減的必然性而導致的執行衰減：企業規模越大，管理層級就越多；管理層級越多，信息鏈就越長；信息鏈越長，信息衰減量就越大，甚至就會發生信息變異。信息衰減是必然的，也是制度執行不力的唯一一種客觀存在。

企業管理方法不當。“我看了不少管理方面的書，我也學了MBA，為什么管理還是沒有起色呢？”一些企業的管理者往往有這樣的疑問。那么我們問：您看的什么書，MBA學的什么課程？是不是學的是與房地產不沾邊的管理理論，而管理理論與管理實踐有多大距離，自己的企業規模與那些作為案例的世界級大企業又相差多少，這些企業很大，我們企業很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一只小鳥。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養活兔子的方法沒有多少共同點。用管理駱駝的方法來管理兔子，恐怕有很多問題。駱駝前進需要穩健，因為它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨國企業談戰略管理、談市場份額，談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關鍵，因為重速度、求利潤，才是小企業的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數管理書籍總給人遠水難解近渴的原因。

缺乏企業文化。“文化品牌力”是企業綜合競爭力的重要“分力”之一，是企業競爭的最高階段。企業文化是企業成功發展的促進劑，能提高制度的“執行力”。同時，企業文化又能起到制度所無法起到的“軟作用”。因為企業文化能極大地提升全體員工的企業認同感和責任心，增強凝聚力和團隊合作精神。因為房地產企業一般成立時間較短，規模較小，還沒有形成多少企業文化。另外，因為許多企業“家族式”、“江湖式”管理的色彩太濃，有“不陽光”的開發行為；許多企業的管理者“不良嗜好”較多，因此沒有多少企業文化可以認同。因此，除了部分上市公司和明星企業外，缺乏企業文化成了當今業界絕大多數企業的通病。

四、針對房地產企業管理問題的有效對策

提高地產企業的管理素質與管理水平。要想達到一個好的管理效果，提升自己的管理素質與團隊的管理水平，首先就是對自己的本職工作的熟練掌握，這不僅體現在日常的部門工作本身，更體現在與部門工作相關的業務的學習中。以我為例，作為一個剛畢業不久的大學生，接觸營銷工作的時間并不長，雖然之前接觸過營銷的理論，但是能夠運用在現實實際中的少之又少。現實的工作更加要求我能夠根據當地的實際情況來安排現實的工作內容。然而現實里的東西操作起來會跟理論相差很遠。但是，任何現實的活動缺乏了理論的支撐與引導都是不會實現長久成功的，所以我個人認為，雖然理論知識在某個階段看似與現實聯系不夠緊密，發揮作用不夠明顯，但決不能因此忽視理論知識的學習，只有依靠扎實全面的理論功底，才能將工作做久、做牢、做強。以前在學校的時候是先學理論，然后通過案例的學習，把理論結合到現實實踐中來，而現在則是在工作的過程中，從實踐中去尋找有用的理論來作為自己的指導，這樣尋求出來的理論才會是經久不衰，且為實踐所檢驗的，極具教育指導意義的理論。就目前來說，有關于營銷手段的應用環境及優劣勢分析，營銷策劃的合理性與有效性，消費者行為與心理的分析，市場需求與供給的預測分析，市場宏觀環境與政府政策對房地產市場、購房者的影響等等，都需要我們去進一步地學習。要言之，一是要熟練掌握本職工作的方法與流程，二是要進一步學習更加高效的知識和理論來為自己的工作保駕護航，提高工作效率，提升工作效果。

團隊精神的培養與溝通協調能力的提高是一個公司保持年輕活力、快速高效運行的必備條件。團隊精神體現在公司的所有員工都能夠朝著一個明確的目標去努力去奮斗，能夠為了這個目標去奉獻出自己的時間、精力與智慧。當這個目標達成的時候，員工會感覺到自己的人生目標也得到了實現，自己的人生價值也得到了證明。因此，必須讓員工真正能夠融入到企業的工作中來，以主人翁的態度去做好每一件事情，過好每一天。這樣，大家就有了共同的可以預見的清晰明確的目標，那么所有人都會朝著這個目標去努力，大家工作就會更加有動力，辦起事情來也會更加有效率。團隊精神與共同目標不僅僅局限于我們房地產公司內部，它更多地應體現在與房地產公司相關的各個合作方，從總包、分包，到廣告媒體等等，我們都應該與這些利益相關方建立一個共同的目標，大家都為了這個目標去努力，實現共贏。如何尋求到這個共同的目標并實現它很需要我們的智慧。溝通協調能力體現在公司對內對外兩個方面。對內，能夠有效的與公司各個層面的工作實現快速準確的對接，這樣，公司的治理水平無疑會上升一個臺階。對外，能夠與利益相關方順暢地進行溝通交流，使合作完美進行，那么公司就會快速盈利。這兩個方面關系到公司自身運行的效率以及公司的盈利能力。團隊精神的培養有賴于公司合理而又明確的目標制定，溝通協調能力則有賴于員工在工作過程中自覺的培養與提高。

規范操作，標準化流程的建立。我們房地產公司剛剛起步，各種工作都處在探索的階段，但我相信成功是可以復制的，一個盈利的項目必然要依靠良好的管理，而這種管理是可以復制到其他項目中去的。雖然各個地方的政策法規不同，但是在統一的體制下，很多東西都是相通的。所以目前標準化流程的建立會對我們今后的發展產生不可估量的促進作用。我們通過標準化操作來積累經驗，從而建立起一套行之有效的管理體系，以后當我們有新的項目的時候，就可以拿來就用，省時省力。這個標準化流程需要一個從上而下的貫徹體系，上要有人有部門來牽頭促進，下要要遵守規范，嚴格執行。這樣，通過熟練的標準化的操作技巧簡化掉操作過程，提升了工作效率。四、一定要保證每天的學習時間。現在這個信息時代，每天的信息撲面而來，關于房地產的政策法規也是一天一個樣，一定要保證自己對這些信息的敏感度，要不斷提高自己應對變化的能力，否則就會被市場迅速淘汰掉。以上便是自己的幾點拙見，對于剛走出校門踏入社會的我來說，自己的一些想法可能還遠不夠成熟，希望在實踐中能夠快速吸取他人的長處，及早成長，為公司貢獻越來越多的力量。

五、結語

隨著市場經濟體制的日益完善，房地產開發企業越來越多，房地產產品也相應增多。房地產企業管理就是房地產開發企業發展過程中應運而生的一種產物，它的產生使得房地產產品越來越貼近群眾的需求，使得相關產品以業主需求為基礎進行設計施工，從而具有更高的實用價值，極大地提升了房地產企業的競爭力。

總而言之，房地產企業實施對管理的重要性認識，是其當前以及未來發展的需要。在具體的實施過程中關鍵是需要完善全面管理體系，推行成本管理信息化系統建設，做好各項成本分析報告，以及加強和提高成本管理人員的業務水平與道德水平。要提高房地產企業的經濟效益，提高市場競爭能力，更要建立完善企業管理。房地產市場化程度不斷地加強，競爭也越來越激烈，為此要想獲得經營利潤，房地產企業除了必須提供適銷對路的房源外，還應該加強自身的管理，嚴格管控企業現金流。真正意識到房地產企業管理的重要性和必要性。

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