我國養老地產發展問題及對策研究

(四川大學 四川 成都 610041)

截止2016年底，我國65歲以上人口約1.32億人，占總人口的9.7%。另據聯合國人口署預測，我國的老年人口會以每年超過800萬人的速度增加，至2050年，我國老年人口約為4.3億人，占總人口的30.8%，其中80歲以上的老人將超過1億。我國人口老齡化的進一步加劇，為養老設施和相關服務業帶來巨大發展機遇，養老地產將成為地產行業未來發展的重要方向。

開發主體涉及房地產開發商、保險公司和養老服務機構，且多環節參與。從已經推出或者規劃的養老住宅項目來看，已經初步形成適應于不同年齡階段和不同健康水平的老年住宅產品結構，產品多元化供給模式已初步形成。根據老年人健康狀況與意愿可分為老年養生社區、老年公寓、養老院、獨居式住宅、護理院5大類；按時間長短又可分為常住型和短住型，產品模式已基本滿足當下養老需求。

養老地產產業鏈初具模型主要包括養老地產供給雙方與政府監督方面，涵蓋的機構包括政府機構、地產公司、保險機構、養老服務機構、其他投資者以及消費群體等。

一、盡管我國養老地產在以上方面初具雛形，但仍然存在相當的阻礙問題

(一)養老住宅市場多種運營模式并存，盈利渠道尚未成熟

目前，我國的養老地產產品類型眾多，盈利模式上也呈現出繽紛多彩的局面。主要有以下幾種：①養老地產銷售型，與傳統住宅銷售一樣，通常是借助養老地產之名進行房地產開發，風險小，是目前較普遍的盈利模式；②養老地產銷售+回購，即出售住宅產權，然后開發商逐年回購產權，回購資金用于老人的養老費和醫療護理費用；③養老地產租售并舉，常見于新建的綜合地產開發社區，配建適老住宅面向市場銷售，利用商業配套設施持有經營；④養老地產會員出租制，即會員以押金或者一次性入會的形式，保障養老公寓床位，繳納年費與日常消費和護理費用即可。由于養老產業投資金額大，回報周期長，風險比較大，國內的養老住宅市場運營模式大體上仍是延續買地、建房、賣房，只是借助養老地產的概念，增添一些常規的醫療服務，與普通住宅開發銷售區別不大。

(二)養老地產缺口大，配套服務設施供給不足

隨著我國老齡化人口增速，我國對養老地產的需求也日益增大。目前養老地產面臨巨大缺口為：其一，養老地產總量不足，雖然無論養老地產數量還是品類都有一定提升，但由于養老需求眾多，總體還處于供不應求的狀態，而且產品分布很不平衡；其二，養老地產覆蓋面有失平衡，雖然養老地產品類眾多，但大多面向較高收入人群，一般性收入人群很難享受服務，不能滿足差異化需求供給；其三，現有的養老地產與客戶真實需求差異較大，很多開發商為了搶占市場，對真實的養老需求調研不足，不能恰當地把握養老需求。除了硬件設施存在諸多問題外，養老服務業也比較匱乏，不僅僅是養老住宅運營管理人才和專業的服務人員匱乏，而且大多數開發商往往看重養老地產項目銷量及資金周轉效率，忽視了養老服務及運營質量，難以保證真實的養老需求。

(三)產業政策落實不夠，融資渠道制約養老地產發展

完善的產業扶持政策是推動我國養老地產順利發展的重要保障。目前我國養老地產方面的政策尚不健全，養老住宅配套政策法規體系尚未建立，政府對于養老住宅沒有統一的設施標準、服務標準和收費標準，行業監管不力。時下，不良開發商常利用政府對養老地產的扶持優惠政策，拿到地后建造成普通住宅銷售進而盈利；養老住宅項目與普通地產項目界限模糊，政府監督體系不到位，養老地產扭曲現象嚴重。此外，養老地產屬于公益性事業，投資回報期長，資金占比高，流動性差，自身盈利能力弱，對資本市場吸引不大，而且，養老地產盈利模式尚不明確，很難吸引大量的投資建設主體參與。

二、基于此，為了合理有序地推動養老地產發展，滿足市場需求，筆者認為我國養老地產可有如下完善對策

(一)深化各參與主體合作機制，探索養老產業鏈發展、創新盈利模式

養老地產不同于一般性住宅地產，無論其建設主體、接收主體還是盈利模式都有其特殊性。當前，我國的養老地產建設主體間雖有合作，但銜接效果較差，整個養老產業鏈生態尚未形成，盈利模式也在探索之中。未來的養老地產建設要依據中國特色并充分借鑒諸如美國、日本的各參與主體合作與產業鏈細分的成功經驗，鼓勵各參與主體之間的良性合作，充分發揮各主體的專業優勢，加強房地產開發商、保險公司、養老服務機構在整個項目建設與運營中的溝通，探索新的開發建設與運營模式。要積極鼓勵建設與運營主體對養老產業積極細分，打造多元化產品結構與產業鏈條，充分滿足不同年齡階段、不同收入情況、不同健康程度的老年人養老的需求。養老產業涉及到老年人衣食住行生活的各個方面，老年文化、旅游、教育、康復器械、娛樂、保健等都將獲益于整體行業的發展，為此，養老產業鏈的形成除了緊密結合直接相關主體外，還應充分考慮衍生產業，積極推動相關產業合作。

(二)創新融資模式，拓寬融資渠道，助推養老地產發展

資金是推動養老地產建設的前提。目前，我國養老地產融資渠道比較單一，主要是開發單位銀行貸款，即便是開發單位與金融機構諸如保險公司、證券公司等合作，但資金量占比微乎其微，養老地產產業鏈長，整合資源多，需要的資金量大，而流動性較差，盈利能力不足，目前傳統的融資模式不能滿足對其資金的需要，資金的不足在一定程度上限制了我國養老地產的發展。當下，除了政府加大對養老地產直接或者間接的支持外，還應創新融資模式，拓寬融資渠道。相比美國，其養老產業的發展除了政府財政支持、銀行貸款外，還可以向社會融資、募集等，融資渠道非常廣泛，可以借鑒。政府應積推動養老地產資金供給的創新，通過政策引導逐步開放市場限制，鼓勵民間資金進入養老市場，探索諸如PPP模式、資產證券化等新型融資模式，還可以通過吸納海外基金、地產投資信托基金、養老基金保險公司、資產證券化等融資模式，滿足養老住宅融資的需要。

(三)加快行業標準建設與監管，推動養老地產行業發展

目前，我國養老地產市場整體比較混亂，養老地產建設標準尚未建立，市場監督體系亦不健全。大部分的養老地產只是出于概念，與實際的養老功能相差甚遠。政府應加快對養老地產行業建設標準的制定，并加大對養老地產的監管力度。應積極抽調專家、學者以及養老地產標桿企業推動對養老地產的建設標準、驗收標準、行業準入制度、違規懲罰措施等進行制定，并組建標準與準入制度執行落實監督小組，形成完善的監管體系，努力構建政府監管、企業自檢、公眾監督舉報的三級監管體系，對開發商、保險機構以及養老服務機構中的不法行為要嚴懲不貸，構建良好的產業環境。

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