不能辦理產權登記已繳契稅能否退還

向方德

近日，中國鐵塔股份有限公司A市分公司（以下簡稱鐵塔A公司）向當地稅務機關提出退稅申請，申請退還以前繳納的契稅165024.36元。

事情是這樣的，中國移動、中國聯通、中國電信等三家通訊公司按照國家有關部門要求，共同發起成立了中國鐵塔股份有限公司，三家公司將通信鐵塔等資產全部移交給中國鐵塔股份有限公司。2017年12月，鐵塔A公司就承受當地鐵塔資產向稅務機關申報繳納了契稅2253698.58元。2018年1月，鐵塔A公司在辦理鐵塔不動產登記手續過程中，因中國移動通信集團A市分公司有6處鐵塔無土地使用證，當地不動產登記局對這6處鐵塔資產不予辦理不動產登記。這6處鐵塔資產共涉及繳納契稅165024.36元。

鐵塔A公司認為，繳納契稅就是為了辦理不動產登記（變更）手續，既然不能辦理不動產登記（變更）手續，那么，該部分資產繳納的契稅就應該退還。稅務部門也有人認為，企業交稅就是為了辦證，辦不了證就不應該繳稅，以前繳過的稅款就應該退還。那么，鐵塔A公司這6處鐵塔資產的契稅該不該退還呢？首先，要明確繳稅與辦證的關系。《國家稅務總局關于進一步加強房地產稅收管理的通知》（國稅發［2005］82號）中指出，要“以契稅管理先繳納稅款，后辦理產權證書（簡稱‘先稅后證’）為把手……不斷提高征管質量和效率”，“契稅征收機關要會同房地產管理部門，嚴格執行‘先稅后證’的有關規定，把住房地產稅收稅源控管的關鍵環節”；《國家稅務總局關于進一步加強土地稅收管理工作的通知》（國稅發［2008］14號）強調，“要繼續嚴格執行‘先稅后證’的政策，沒有財稅部門發放的契稅和土地增值稅完稅憑證或免稅憑證，國土資源部門一律不得辦理土地登記手續”。從以上文件可以看出，先繳稅后辦證（即先稅后證），是我國目前稅收管理的嚴格要求和具體規定。在辦理不動產登記（變更）手續前，必須先向稅務機關繳納契稅，繳稅是辦證的前置條件；正常情況下，納稅人繳納契稅后大多數能順利辦理不動產登記（變更）手續，但因某些原因，可能部分資產根據相關規定不能辦理不動產登記（變更）手續，這就出現了繳了稅卻辦不了證的情況，也可以這樣說，辦證不是繳稅的必然結果。

其次，要明確契稅退稅的兩個條件。一是在辦理不動產登記手續前。《財政部國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》（財稅［2011］32號）中規定，“對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅”。契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。我國《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”。辦理了不動產登記手續，不動產的承受方就取得了該財產的所有權，稅務機關就必須對享有該不動產所有權的承受人征收契稅。至于以后退房，是另一個法律行為，以后的退房行為并不能改變以前的稅收事實。

二是實際退回（歸還）了相關資產。《國家稅務總局關于辦理期房退房手續后應退還已征契稅的批復》（國稅函［2002］622號）中規定：“按照現行契稅政策規定，購房者應在簽訂房屋買賣合同后、辦理房屋所有權變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規定繳納契稅，在辦理期房退房手續后，對其已納契稅款應予以退還”。這里規定的條件是“辦理期房退房手續后”；《財政部國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》（財稅［2011］32號）中規定：“在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅”，這里要求的是實際“退房”。

辦理房屋所有權變更登記之前，實際已退回（歸還）相關資產，是申請退還契稅的兩個前提條件，只有這兩個條件同時具備，稅務機關才可以辦理契稅退稅。

再次，要明確不動產登記不是契稅征稅的必備要件。《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函［2007］645號）規定：“土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收”。

經調查，鐵塔A公司與中國移動通信集團A市分公司之間，所有的鐵塔資產已經劃轉并實際交付，涉及到的6處鐵塔資產在不能辦理產權登記手續后，仍由鐵塔A公司繼續占有和使用，并沒有退還給中國移動通信集團A市分公司，這種情況下，稅務機關不能對該6處鐵塔已繳納165024.36元的契稅辦理退稅。

當然，還有一種情況例外，《國家稅務總局關于無效產權轉移征收契稅的批復》（國稅函［2008］438號）中規定，“按照現行契稅政策規定，對經法院判決的無效產權轉移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權證后，已納契稅款應予退還”，這是行政權尊重司法權的體現，是一種特殊情況。

秋季吃什么可以潤肺止咳

秋季潤肺止咳吃柑桔。秋冬季節潤肺可以吃柑桔,除了可以潤肺止咳,柑桔還可以醒酒利尿,一些身體虛弱或是熱病之后又津液不足、傷酒煩渴的人可以食用。

秋季潤肺止咳吃梨。秋冬季節潤肺,首先可以吃的就是梨,梨有著清熱解毒、止咳化痰、潤肺的作用,非常適合有肺熱咳嗽、麻疹、支氣管炎癥的患者、咳嗽的老年人食用。梨可以直接生吃,也可以榨汁喝,或者是燉煮。

秋季潤肺止咳吃枇杷。我國民間一直都有用枇杷來潤肺止咳的習慣,我國中醫指出枇杷性涼,味甘,具有很好的潤肺化痰止咳功效。并且在《滇南本草》有記載:“枇杷治咳嗽吐痰。”因此熱咳吐黃膿痰的患者在日常生活中，可以利用枇杷來起到治療以及預防咳喘的功效。

秋季潤肺止咳吃羅漢果。羅漢果被人們譽為“神仙果”,具有清熱解毒、化痰止咳,養聲潤肺,去除口臭之功效,可保嗓子,還可治療風熱襲肺引起的聲音嘶啞、咳嗽不爽、咽痛等癥。可用于肺火燥咳,咽痛失音,腸燥便秘等癥狀。

秋季潤肺止咳吃白蘿卜。白蘿卜性平,對脾肺皆有好處。可以煮水,吃蘿卜,配合白糖、姜絲可治寒咳;配合菊花、金銀花可治熱咳;配合銀耳百合可治燥咳;配合山楂、麥芽可治積食咳嗽。個人認為白蘿卜是最安全的食療，除體虛咳嗽使用補藥時不能用,其他時候都可以用。