“租購同權”時代的政府角色定位

符啟林

我們處于一個變革的時代，一切都處于變動之中，變是常態，不變是暫時的例外。我國的住房制度，從傳統的福利分房到房改再到商品房建設，從經濟適用房到租購并舉，國人還沒有適應新的環境，更新的觀念即已出現。去年7月，國家有關部委和不少城市發布了發展住房租賃市場的政策，“租購同權” 引起輿論的廣泛關注，也激發了廣大租房者的極大期待。

“租購同權”會帶來什么改變？

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”從古至今，住房一直都是民眾關心的重大問題。

新中國成立后，在一些重要領域幾乎取消了商品，房屋也不認為是商品，因而建好之后即分配給符合條件的社會成員居住，人逝世后或調走，房屋即收回。這種制度的實施，讓財政不堪重負，最后不得不走上房改的道路。房改搞完了，如何往前走？又走上了商品房的征程。但走了一段之后，發現了一些問題，于是中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。

住有所居，是全體人民共同的夢想。租房與買房都是解決“住”的有效手段。過去，我國房地產市場“重售輕租”。去年以來，為了補短板、強租賃，各地各部門紛紛行動，推出為租房者擴權的相關政策，廣州提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”，“租購同權”第一次出現在地方政府的正式文件中。

“租購同權”會給我們帶來什么？筆者認為，一是解決在長期歷史中形成、并為老百姓所詬病的公共服務資源尤其是優質教育資源分配不均衡的問題，租房也能就近入學，不用打破頭搶“學區房”了，還有社保、醫療、就業等問題。二是引導和促進民眾居住理念的改變、消費觀念的更新。當下流行“買房趁早”、“一步到位”，低齡購房、啃老購房、無房不婚很普遍，但買房還需切合實際，量力而行。“住有所居”并不意味著每個人、每個家庭都擁有自己的產權房，“先租后買，先小后大”才是理性的住房消費觀。三是集體土地入市初露端倪。長期以來，我國一直實行兩種土地制度——國家所有和集體所有，集體所有土地不能入市，要轉為國有土地后才能入市，即土地所有權相同，但利益不同。去年8月，國土資源部、住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。北京等多地正在鼓勵用集體土地建設廉租房，出租給城市的年輕人。一旦試點取得預期成效，形成可復制可推廣的經驗與做法，集體建設用地進入市場或將水到渠成。四是希冀對長期居高不下的房地產價格起到一定的平抑作用等等。

政府的責任和法律制度的建設

“租購同權”，需要政府做制度設計，否則將變成一句空話。

一是增加財政投入，加快廉租房建設。“租購同權”的“租”，應該是指租賃政府建設的廉租房，而不是普通的民房。廉租房的建設，政府始終處于主導地位。截至目前，我國建造的經濟適用房、廉租房等僅占到市場房屋總量的10%左右，遠遠滿足不了低收入階層的需求。保障性住房的建設資金，主要靠政府的財政投入，如果不加大財政投資力度，“租購同權”恐是紙上談兵。

政府要舍得拿出土地，拿出好地。一些地方政府靠土地財政過日子，離開了土地財政，日子將過得很拮據。于是，這幾年經濟適用房、廉租房都建了一些，但所供土地離中心城區偏遠，上下班極不方便。現在，是對政府的一個考驗，舍不舍得拿出土地、拿出好地進行廉租房建設，是這項制度成敗的關鍵。除此之外，政府還要加大廉租房直接相關配套基礎設施和其他公共設施的建設，方便租戶出行、上學、就醫、購物等，讓大家住得舒適、住得踏實。

與此同時，政府還要建立起公平、公正的進入、退出機制。廉租房屬于社會保障和社會公共福利的范疇，更應該考慮如何公平、公正、公開地分配。建房僅僅是這項制度的起點，分配、退出等制度的建立同樣重要。

二是要做好統籌規劃。住房是百年大計，發展也是百年、千年大計。不能頭疼醫頭，腳疼醫腳；只有未雨綢繆，才能良性發展。哪些需要統籌規劃呢？比如有多少人口，未來會增加多少人口；城市中的年輕人有多少，外來人口有多少；有多少土地，財政每年能投入多少錢，未來每年要蓋多少廉租房、價格如何定等等。土地要做好利用規劃，最好采取密集型開發和經營的方式。

三是要做好集體建設用地進入市場的工作。集體建設用地入市，這是一項新生事物，新生事物的成長很難一帆風順。如何入市？如何規范性管理？集體土地建設的廉租屋與小產權房有何不同？如果不科學引導、規范，可能造成一窩蜂行為，也可能會引來土地利用失范的問題。

四是要確定一個部門牽頭做好此項工作，多個部門共同配合。抓而不緊等于不抓，抓不到重點也做不好此項工作。正如俗話說，“牽牛必須牽住牛鼻子”，“租購同權”不僅是要解決住房一項任務，而且要力爭解決入學、就業、養老等一系列問題，靠一個部門無法解決。從當前的情況來看，由住建部牽頭比較合適，但是，戶籍問題需要公安部門的配合，上學問題需要教育部門的配合，生活水準認定需要民政部門的配合，稅收問題需要稅務部門的配合。在這里，政府打的是組合拳，而不是單靠一項政策就能成功。

五是政府出臺的政策要規范合法。眼下，各地關于“租購同權”類似政策如雨后春筍般涌現，目的是鼓勵民眾租房，發展住房租賃市場。但是要注意，政策一定要規范、科學，要考慮方方面面，且不能與法律相沖突，要把權力關在制度的籠子里。

六是“租購同權”必須加速立法。一項新制度的建立，起始階段僅僅是政策。政策具有導向性，具有不穩定性，因此政策應向管理社會的更高手段——法律過渡，讓民眾吃上“定心丸”。

從國家層面來說，目前還沒有出臺一部有針對性的相關法律。有些城市雖然在地方立法的范圍內頒布了保障性住房條例，但也是粗線條的，不夠細化，實施起來難度不小。全面依法治國是習近平新時代中國特色社會主義思想的重要內容。住房保障尤其是廉租房關乎數億人的安居問題，應加速推進立法。

現階段建議盡快出臺《住房保障條例》或《公租房（廉租房）條例》（待條件成熟再從國家層面出臺《住房保障法》）。當然國家這么大，老百姓生活水平不一、人數眾多，應考慮不平衡性，賦予全國各地有立法權的機構結合本地區情況，在不違背上位法的情況下自行立法。

立法時，必將這些內容囊括其中：廉租房的基本原則、申請者的基本條件（進入）、申請程序、財產調查、公示、退出機制、監管責任、處罰措施等等。有必要再強調一下法律責任。一部好的法律，必須獎懲分明。總有那么一小部分人，善于施展雕蟲小技，騙取政府福利，出現這種情況，目前處罰力度較弱。未來在立法時，筆者認為應在個人社會信用及處罰力度上下功夫，以凈化這一領域的社會環境，這個方面不妨借鑒新加坡和香港的經驗。

總結一下，住房是人民群眾普遍關心的民生大事，多個城市出臺“租購同權”措施，這是建立住房長期穩定機制的一個基礎性的制度保證。但要解決住房的問題，更重要的是增加住房的供給，其中增加租賃住房的供給應該是一個更務實的辦法。去年底召開的中央經濟工作會議指出，“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。”這為未來的住房制度改革指明了新的方向。